當人們還在唏噓鄭州二手房掛牌量目前已達16.8萬套之多時，急於套現的房東們是沒空兒感慨的。
面對二手房掛牌量大的現實，更緊迫的現實是，錢買房子容易，房子換錢越來越難。
去年11月至今年3月，鄭州二手房成交量分別為7000套、6600套、5100套、34套、1171套，剔除受疫情影響不具參考性的2、3月份數據，整體成交量跌勢明顯。
價格方面，2月份時，鄭州全市二手房均價為13600元/平，到4月初已下跌至13500元/平，一個多月時間，又降了100塊錢。
總體來看，鄭州二手房市場庫存天量、價格陰跌、成交疲軟的局面還將持續，而過去一年囤房惜售的人，正在為自己的貪婪付出代價。
該來的終究會來，晚來一會兒，只會讓你付出更大代價。現在如果不打個8折甚至7折，就是把房子誇出花，也說服不了買主了。
本文梳理了目前鄭州1490個二手房樓盤均價
01
金水區
金水區3月二手房均價16500元/平左右，環比上月下跌0.74%，新房均價18000元/平左右，環比上月下跌1.22%。
掛牌二手房房源主要集中在金水老城，城市優質資源配套長期匯聚於此，支撐了二手房價目前仍居於全市高位。
隨著城市發展，利好出盡的金水老城活力大不如前，高端工作、優質教育和醫療資源逐漸向東區分流，學區房概念稀釋，只留下單位老舊家屬院扎推的觀感，目前的二手房價格難以維持。
但瘦死的駱駝比馬大，品質高、離東區近、靠近地鐵站、有優質教育配套的二手房可重點關注。
本區域二手房推薦樓盤：東潤泰和、建業貳號城邦、普羅旺世、金林公館。
02
中原區
中原區3月二手房均價13640元/平左右，環比上月下跌0.27%，新房均價13910元/平左右，環比上月下跌0.1%。
中原區生活氛圍濃郁，居民故土情結最重，一般不願意跨區置業，但老舊廠礦家屬院充斥中原老城，常西湖新區還未熟化，全區新建樓盤不多，也難言品質，導致購買力無處釋放，持幣觀望情緒濃重。
隨著城市有機更新的大力推進，城區面貌有所提升，只是就業機會和商業氛圍都大大落後於金水區和鄭東新區，年輕人口流失會越來越重，二手房價格下跌還會持續。靠近商業中心和優質小學的次新二手房可重點關注。
本區域二手房推薦樓盤：保利心語、錦藝國際華都、錦繡城、中原新城觀瀾、華瑞紫韻城。
03
二七區
二七區主要分為二七老城和二七新區兩部分。3月二手房均價13260元/平左右，環比上月上漲0.75%，新房均價13000元/平左右，環比上月下跌0.77%。
二七區的新舊城區之間的代際差更明顯，二七商圈及火車站地區持續沒落，京廣路沿線鐵路家屬院和市直單位家屬院陳舊破落，全區僅靠二七萬達一個商場貢獻商業活力，二七新區規劃喜人但發展緩慢，整體前景堪憂。
全區僅大學路、航海路沿線二手房稍有競爭力，其餘均不值一提。
本區域二手房推薦樓盤：亞新盛世家園、康橋金域上郡、二七萬達住宅、正商城。
04
管城回族區
管城區3月二手房均價14970元/平左右，環比上月下跌0.1%，新房均價13800元/平左右，環比上月持平。
管城區這幾年的變化也可圈可點，原來主城內最多的棚戶區目前基本拆遷完畢，商都歷史文化區的建設和商都新區的崛起，終於讓管城區在競爭中迎頭趕上。
老管城核心區作為鄭州最悠久歷史文化的代言人，商都新區作為新時期承接東區、港區連片發展的橋樑，未來的區域價值都將進一步提升，也有力地支撐了區域新房價格的高歌猛進。
但與此同時，管城區配套差、仍處在發展起步階段的問題也很突出，彌補區域塌陷還需五年以上，未來小李莊車站片區如能儘快推進，或許可以彎道超車。
本區域二手房推薦樓盤：綠都瀾灣、長城康橋花園、綠都紫荊華庭、永威城。
05
鄭東新區
鄭東新區3月二手房均價17285元/平左右，環比上月持平，新房均價26750元/平左右，環比上月下跌1.39%。
鄭東新區作為鄭州城市發展核心，集全市利好於一身，有鄭東新區CBD、金水東路、高鐵站片區的高端商務優勢，有龍子湖高校群的人才優勢，還有北龍湖的城市品質標杆，再加上不斷傾斜的交通、優質教育等配套，不光新房搶手，二手房也有足夠大的競爭力。
該區域在二手房選擇上，只要避開物業不及格的老CBD洋房區和高鐵站附近價位過高的高端小區即可。
本區域二手房推薦樓盤：廣電天韻、中義阿卡迪亞、中豪匯景灣、永威五月花城、海馬公園。
06
高新區
高新區3月二手房均價8118元/平左右，環比上月持平，新房均價13140元/平左右，環比上月持平。
高新區最讓人無法忍受的交通瓶頸問題，隨著西四環高架、地鐵8號線、科學大道快速路、彩虹橋重建等利好的釋放，未來將會得到極大改善，這波利好全部兌現還需三到五年，以目前的二手房價格去搏未來，還是有機會的。
雙湖科技城和濱河文化區也將在未來幾年逐步落地，以此反哺高新老城，也是利好。並且，高新區擁有無出其右的優質教育資源，這也是支撐二手房價值的重要指標，只要價格合適，片區內的品質二手樓盤值得考慮。
本區域二手房推薦樓盤：公園道一號、萬科城、恆大城、保利文化廣場、碧桂園西湖。
07
中牟
中牟3月二手房均價10109元/平左右，環比上月上漲0.29%，新房均價10700元/平左右，環比上月下跌23.4%。
房住不炒，遠郊先涼，誰先前最招搖，誰死得最難看。如果白沙還需五年成熟的話，那綠博時間上還得翻倍。
鄭州剛需外溢不了那麼遠，改善置業也賣不掉二手房，那麼遠的距離，讓中牟暫時還是正常的中牟就好。如果非要買，不要迷信文旅，看看哪兒有地鐵口還行。
本區域二手房推薦樓盤：名門紫園、亞新美好藝境。
08
經開區
經開區3月二手房均價13910元/平左右，環比上月持平，新房均價15860元/平左右，環比上月上漲0.66%。
經開區有製造業，有上接鄭東新區下連航空港區的地緣優勢，路網發達，還有濱河國際新城的發展潛力，怎麼看怎麼有戲。
目前經開區缺的是城市配套，但至少比缺產業強，區域內的品質樓盤值得關注，不過經開區二手房不少涉及工業用地改住宅，這方面需要規避。
本區域二手房推薦樓盤：富田九鼎世家、恆大綠洲、華潤紫雲府、陽光城檀越。
09
惠濟區
惠濟區3月二手房均價13450元/平左右，環比上月下跌0.44%，新房均價13300元/平左右，環比上月下跌0.92%。
惠濟區本身的環境優勢加上國家對黃河流域生態保護規劃的重視，未來片區的城市形象將會有極大提升。
去年地鐵2號線二期開通，7號線也將於今年開建，在承接部分金水區剛需外溢的同時，也照顧到了外來人口落戶鄭州的需求。至於沒有產業支撐的問題，隨著金水區產業北移和北龍湖產業落地，惠濟區似乎只用來住也足夠了。
鄭州四中、市三院、惠濟萬達、吾悅廣場的加持，也會極大緩解片區配套不足的尷尬，區域內的二手房還是值得挑一挑的。
本區域二手房推薦樓盤：民安北郡、融創中原宸院、正弘瀾庭敘、錦藝四季城。
10
滎陽
滎陽3月二手房均價8100元/平左右，環比上月下跌0.79%，新房均價8090元/平左右，環比上月持平。
滎陽新房和二手房價格總體持平，前幾年收割了一波鄭州剛需外溢後，這兩年也消停了。
房價從10000回落至8000，再漲回去難，基本上也降無可降。只有釐清滎陽城區是離鄭州最近的縣市區、產業基礎雄厚、鄭州一心兩翼的發展將加速推進、10號線是鄭州最先開通至縣市城區的地鐵線和最近鄭州市提出要把鄭州西站交通樞紐地位做大做強這幾點，其實並不用擔心它的發展前景。
唯一需要克服的是非市級的城市資源配套，畢竟你去滎陽買房，還是想做鄭州人而不是滎陽人。實在沒錢買鄭州，滎陽是縣市首選。
本區域二手房推薦樓盤：新田城、碧桂園龍城天悅、清華大溪地。
11
航空港區
航空港區3月二手房均價8036元/平左右，環比上月持平，新房均價9710元/平左右，環比上月下跌4.26%。
航空港區有大產業、大物流、高科技和不可限量的未來，只是你在主城工作、港區居住，實在難言便利。
這是一個自成系統的片區，目前來說，在港區有不錯且長期的工作，買港區尚可，除此之外，口袋再缺錢也不要考慮港區。
以這個標準來說，本區域二手房推薦樓盤：永威南樾、萬科美景魅力之城、正弘中央公園。
12
上街區
上街區3月二手房均價5940元/平左右，環比上月上漲0.47%，新房均價7850元/平左右，環比上月上漲9.5%。
上街區這塊區級飛地在鄭州的存在感之低，數十年如一日。鋁廠輝煌不再後，區域也再無建樹。
上街區是上街人自己的上街區，跟鄭州剛需無關，南部幾個山地別墅盤倒是適合鄭州成功人士作為第三居所來使用。什麼時候鄭上新區成氣候了，上街區才有的看，但無論如何，都跟主城無關了。
對於上街區人民來說，買低於新房價2000左右的次新房是不錯的選擇。
本區域二手房推薦樓盤：亞星江南小鎮、郡臨天下、鄭西聯盟新城、德寶城墅。
13
鞏義市
鞏義3月二手房均價7152元/平左右，環比上月下跌6%，新房均價7360元/平左右，環比上月持平。
河南省提出把洛陽打造為省級副中心城市的規劃，對鞏義有一定利好，不過鞏義自身經濟實力已經夠強。
鞏義市是全國百強縣，經濟基礎強，但強在二產，受環境治理影響較大，未來經濟向三產轉型的趨勢不明朗。聯繫到房地產市場，還是純自產自銷。
本區域二手房推薦樓盤：東方現代城、東潤峰景、鞏義建業壹號城邦。
14
新密市
新密3月二手房均價5900元/平左右，環比上月上漲1.7%，新房均價7980元/平左右，環比上月持平。
新密號稱鄭州西南後花園，境內伏羲山綿延百里，紅石景色秀麗。城區由鄭少洛高速連接鄭州主城，30分鐘車程即到，鄭州車不收過路費。炒蝦尾好吃。
言歸正傳，新密目前主要靠曲梁服裝產業和黃帝宮文旅產業銜接鄭州主城，精神可嘉，實際不溫不火，還是縣市區的通病使然，太遠了。不過新密人什麼都清楚，不指望鄭州主城提攜，有錢了我們去鄭州買好房子。
本區域二手房推薦樓盤：金茂華庭、東城半島、新密金域藍灣。
15
新鄭市
新鄭3月二手房均價8646元/平左右，環比上月上漲0.18%，新房均價9120元/平左右，環比上月下跌0.48%。
說新鄭，主要還是說南龍湖，作為這些年鄭州的剛需大本營，南龍湖一直活得很瀟灑，也不暴漲，也不狂跌，不聲不響就收了70萬剛需置業。
大學城是起點，地鐵2號線+城郊線開通是首功，華南城批發市場也很能唬人，區域房價實在卻是首因。雖然沒有暖氣，水電不穩定、交通時常擁堵，但是真的不貴啊。
今年，南龍湖就要通暖氣了，紫荊山南路也差不多能修通了，雙湖大道大概率能上機場高速了，連老劉超市可能都要拆遷了，剛需聖地，買大開發商，不賠。至於新鄭城區，那是和南港一條線的地方，請參照航空港區。
本區域二手房推薦樓盤：龍湖天宸原著、康橋九溪郡，龍湖錦藝城。
16
登封市
登封3月二手房均價6838元/平左右，環比上月持平，新房均價7966元/平左右，環比上月持平。
登峰離鄭州最遠，也最有知名度。中嶽嵩山、少林功夫，中國名片，可以了，比生造的文旅樂園有內涵，別忘了，還有鄭州野生動物園。
這能讓鄭州人去買房嗎？不能。所以，登封房價也是自成一體的閉合生態，多在讓遊客能多住一晚上下功夫，登封人民就能過得很舒服。
本區域二手房推薦樓盤：尚城國際、恆大桃花源、磴槽錦園。
城外基礎設施建設持續推進，新增就業人口增加，新房價格越來越親民，支撐二手房價格上漲的動力已消耗殆盡。
越來越多的人開始認識到好房子一套足以，所以大部分二手房勢必將遭七折甩賣。
在當下國際、國內經濟普遍受衝擊的形勢下，賣得掉的二手房，才叫錢。
特殊時期期間成交的這1000多套二手房賣家無疑是幸運的，不過現在也不晚，只要你的房子不被拆遷，明天你痛下決心打上七八折掛牌，依然還是幸運者。
倒是等著被拆遷這事兒的幾率，以後在鄭州跟等著中500萬一樣難了。
做選擇其實並不難，你之所以一邊埋怨，一邊又安於現狀，是因為你還沒到無路可走的時候。
真正的選擇，是別無選擇。
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