最近，地產人可能最關心這幾個問題：
第一，據世衛組織統計，截止4月13日20:42，全球新冠累計確診人數已經超過181萬例。疫情對全球經濟造成重創不可避免。原本就處於行業調整期，疊加新冠疫情影響，房地產今年還會有行情嗎？政策會如何走向？
第二，復工以來，地產行業不斷傳出降薪裁員等負面新聞，到底未來地產行業還會好嗎？還能不能混下去了？
第三，經過這次疫情，地產行業將會發生哪些變化？房企應該怎麼轉型應對？
剛好這段時間，鬱亮、孫宏斌、林峰、許家印、陳凱等很多地產大佬在業績發佈會或論壇上發表了自己對2020年地產行業的判斷，一定程度上也回答了上述幾個問題。明源君認真聽了他們的發言，並把重點歸納整理出來，分享給大家，希望能給你們帶來一些啟發。
長週期大趨勢不會變
地產行業正是壯年期
對於目前疫情在全球擴散，很多地產人都憂心忡忡。因為受到新冠肺炎疫情衝擊，2020年一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%，很多地產人全年都會持續一季度的行情。但地產大佬們普遍持謹慎樂觀態度。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇預測，受疫情影響，今年全國房地產銷售可能會有10%～15%的下降。
旭輝集團總裁林峰推算，沒有外界政策刺激的情況下，地產行業受疫情影響，全年銷售大概折損1萬億左右。但環境不好了，反過來，政策相對會友好一點，比如銀根放鬆等，所以未來長週期趨勢不會變。
萬科董事長鬱亮持相同意見，他認為疫情打亂了經濟秩序和社會秩序，但它並沒有改變房地產行業大趨勢。
而在新力聯席董事長、行政總裁陳凱看來，跟未來10年比，地產行業現在還是壯年期。行業有15萬億規模，足夠大。量一旦上去了，要停下來很難，不可能去年15萬億，今年突然到10萬億，因為市場慣性一直在。
正榮地產執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業績發佈會上表示，“目前疫情對整個中國的經濟，包括現在對全球的經濟都會有影響，我認為經濟越不好，房地產的作用會越來越大，我還是看好今年。”他認為地產在大的政策背景下，應該還是會穩步發展。
房價不會大跌
因為會新增幾類購房需求
不少地產人擔心受疫情影響，很多客戶收入減少後會放棄購房。而剛需客戶退場，能會讓整個市場雪上加霜，比如房價下跌，導致客戶進一步觀望。
但據多家房企調研報告顯示，確實有客戶因為收入減少短期內放棄買房，但同時也有很多客戶將購房計劃提前了，導致買房需求在疫情前後基本沒變化。
林峰指出，疫情可能會導致市場新增以下幾方面的購房需求：
第一，投資需求，經濟下行，一些手裡有餘錢的高淨值客戶會為了保值增值購房房產；第二，部分城市限購政策一旦放寬，會釋放部分被限制的需求，如原來限2年的改1年，原來社保要交5年改3年，這些放寬能夠補充一部分需求入市；第三，租賃轉購房的需求。原來租房住的客戶在抗疫期間感受到寄人籬下的痛苦，會隨著心態變化而產生購房需求；第四是改善需求，旭輝客研團隊做了一個調研，大概有56%的被訪者希望疫情過後去實現改善型的需求，第一時間要去換房。
而且目前可以看到有些城市政策在適當放寬，基於這兩點，房價不會大跌，而且長期看漲的趨勢不會改，但也沒有房價大幅上漲的預期。
他還指出，如果今年沒有有效的政策支撐，去年16萬億的交易量很可能就是行業總容量的見頂。
中國恆大董事局主席許家印也判斷，在房住不炒的政策指引下，房價肯定不會升，但也不至於大幅度下降。因為受疫情影響，銀行會放寬金融政策，想辦法增加流動性，不然對經濟復甦也很困難。流動性的增加會對房地產的銷售、消費產生一些刺激。流動性增加，需求同樣也會增加。
融創中國董事長孫宏斌相對樂觀，他認為，需求一直都在，而且中國貨幣和政策會寬鬆，以對沖風險，所以經濟增長不用過於擔心。
要精準投資
每個城市永遠有上升空間
在這場抗疫戰爭中，一線城市和強二線城市無疑表現更優秀。疫情過後，預計這些城市會更受購房者的歡迎。疫情過後，土拍市場非常火爆，但大多這波行情大多集中在一二線城市。三四線還有機會嗎？
一、城市分化加劇，判斷市場不能再經驗主義
旭輝集團董事長林中認為，今天的城市分化比歷史上任何一個時期都更加明顯，每個城市就像個股一樣，都有各自獨立的行情，都有自己獨立的城市週期。
比如經常能看到一個現象，同一個城市冰火兩重天，有些區域新盤推出日光，有些遠郊項目降價都賣不動。所以判斷市場千萬不要急於經驗主義，而要深入瞭解每一座城市，獨立思考、認清本質。
二、一二線城市地拿貴了也虧錢，三四線精準投資也能賺錢
中海董事會主席顏建國表示，一二線城市的安全邊際更高，抗風險的能力會更強，中海未來會堅持此前的拿地策略。
孫宏斌卻認為，行業特點趨於分化、不平衡。從風險來說，每個城市都有風險，一二線城市市場沒問題，但是地買貴了一樣虧錢。
陳凱建議房企不要只盯著一二線城市。一二線好是好，但利潤很薄，週期很長。房企也可以嘗試精準投資三四線城市，比如有房企在山東做到300億，在蘇北賣出100多億，很多房企都意想不到。而這些都是投資準確、大週期、小週期、行業高地、產業高地精準把握的結果。
併購機會遠超往年
但優質標的很少
2020年對於很多中小房企是很難邁過去的坎，但對於有實力、現金流充裕的房企而言，卻是絕好的抄底機會。據人民法院公告網顯示，今年一季度已經有一百多家房企宣告破產了。
孫宏斌把今年定義為洗牌年，他認為併購機會遠超以往任何一年，但今年併購機會並不是特別好。因為出現困難的一般是兩類公司：
一類公司前幾年衝規模時拿了很多地王，盈利壓力、流動性壓力都很大。很多項目算下來都是虧錢的，不是一個好標的。
第二類很多都是持有物業等重資產，可以併購輕的就沒必要併購重的。所以，融創今年會非常認真、非常謹慎地去選擇一些好的標的。
黃仙枝表示，正榮今年拿地會按照權益比總體的35%做預算，大概在260億，會比較保守一點。具體到拿地策略方面，正榮依舊堅持城市深耕，原來“1+6”核心佈局不變，還是在深耕裡面找效益，堅持佈局一二線城市。
投資上傾向選擇流速比較好、快週轉、核心地段的招拍掛項目，也會適當加強收併購力度，甚至會創新拿地模式，比如跟產業工地進一步合作，增加儲備降低拿地成本。
產品必須升級換代
交房甚至比銷售更重要更難
之前明源君反覆提過，這次大疫之後，客戶對居住的需會發生很大變化。因為客戶在家裡宅了一兩個月，每天在家裡待24小時，原本很多被忽視的居住問題都徹底暴露出來了。
未來產品方面會呈現幾個趨勢：一是智慧城市、智慧社區和智慧住宅會加速發展；二是對於產品功能空間的改善會增強，比如客廳夠不夠大，能不能滿足一家人的活動需求，廚房空間夠不夠，能否容納下兩個人，家裡有沒有獨立玄關等等；三是近郊別墅作為第二居所，可能會重新被客戶所青睞；最後，文旅地產、康養地產可能會成為熱點。
除了產品要創新升級，滿足客戶不斷變化的需求以外，還有一件事情房企必須重視起來，那就是交房問題。現在客戶維權意識越來越強，手段越來越高明，甚至有項目在建設階段，就被業主通過無人機拍照取證維權。這是擺在房企面前非常嚴峻的考題。
陳凱認為，房企未來要把交房當一個最大的事來幹，某種意義上交房比銷售更重要，而且更難。很多項目總以為項目賣完就可以升職了，早著呢，一定要重視交房。未來最好引進客服的管理層，把交房做起來，把客服滿意度提起來。
中城新產業董事長劉愛明認為，房企應該建立起自己的應急管理體系。以前萬科遇到客戶群訴，馬上啟動內部應急體系，讓群訴事件及時得到解決。首先，建立分級管控機制，什麼事該馬上捅到董事長那，什麼事不該往上彙報，都要有清晰的標準。否則重大事件延誤了戰機就很難收場了；其次，要有預先的應對措施，任何一個群訴在法律層面上的底線是怎麼樣的，如何統一對外口徑，需要有應對的措施，因為不小心說錯一個字都會出問題。
未來免疫力強的房企才能活下來
什麼樣的房企未來會活得更好？一定是具有強大免疫力，綜合競爭力很強的。
鬱亮表示，新冠疫情危機告訴我們，不管是人還是企業都要有免疫力。企業的免疫力來自於兩個，一個是客戶的信任，客戶是我們衣食父母，照顧好衣食父母才有未來。其次是現金為王，手有餘糧心裡才不慌，要保證足夠的現金流。
未來萬科將一如既往地繼續努力，保持警醒，堅持在變化中不變的東西，尋找變化中可能的機會，讓自己能夠健康地活下去、活得好、活得久。
房企要提高綜合競爭力，孫宏斌認為要做到幾點：一是沒有庫存問題，如果土地儲備佈局不對，拿地貴了，做什麼產品都虧錢；二是品牌、產品、服務要好；三是要持續降低負債率。
組織變化
強調小團隊作戰模式
這次疫情期間，很多企業都採取了雲辦公模式，結果發現效果不錯。
劉愛明認為，線上化是不可逆的一種趨勢，企業應該從戰略主主動擁抱這種變化。“線上化”作為一種催化劑會帶來企業運營成本、僱傭關係、企業辦公場景等方面的變化。
首先，線上化”可以降低成本，有一些崗位可以不需要到辦公室辦公，進而形成新的僱傭關係。此外，因為到辦公室的人變少，辦公室可以設置流動的工位，同時減少工位的數量，進而降低成本。他認為，還可以通過實現業務的線上化、服務線上化和客戶數據線上話等等提高效率。
其次，未來組織形式可能是大公司、小團隊，房企可以形成小團隊協同作戰模式，不需要一個部門弄幾十人、幾百人，用三五個人一個團隊去作戰，非常靈活。
陳凱持有相同觀點，以前做一個項目需要十幾個人，以後能不能4、5個人去做一個項目？一個人幹兩個人的活，大家的獎金才會起來，因為行業利潤在下降。很多房企之所以能發比較高的獎金，因為他們把人員控制住了，比如總部200人管2000億，未來200人管3000億行不行，這樣員工還能漲薪水。
房企轉型
這幾個細分領域有較大機會
英國前首相丘吉爾曾經說過，「永遠不要浪費一場危機」。疫情發生後，很多地產大佬表示不要光看到危，還要看到機。未來這幾個細分行業會有比較多的發展機會。
首先是健康產業。健康產業方面缺口非常大，估計這個市場有5000億到1萬億。
萬通集團創始人、御風集團董事長馮侖認為，不管疫情什麼時候過去，未來大家對大健康的需求，或者是對健康服務有關的空間需求一定會有更大的增加，同時對品質的要求也會更加提升。不管是軟硬件服務都有很大機會。
第二是智能製造。比如這次疫情中，遠程醫療、無人機、無人配送機器人等發揮了非常重要的作用。未來智能製造的領域需求量會非常大，所以要調整方向，要往這邊深化。
第三，大家越來越依賴互聯網，那麼與互聯網相關的後臺數據中心的物業需求也會增加。
第四是物流行業。疫情期間，大家發現物流不能停，超市不能關門，所以未來與物流相關的智能倉儲型物業需求也會更旺盛。比如萬科冷鏈物流業務在今年1、2月同比就增長了80%。
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