江北主城的新“中心”

華新城收官、蘇寧睿城放風6.4萬/平、南部新城新盤喊出5萬+、河西中宅地4.2萬/平成交……在南京樓市的巨大信息池裡，不斷刷新的數字頻頻刺激買房人的敏感神經。

▲文件截圖

這在鋪天蓋地的喧囂中，一份名為《浦口城南中心區道路交通專項研究及設計導則》文件，含金量十足，隱藏在一項項公告、須知、需求、條件等背後的深度信息，值得地產人和買房人細細揣摩。“浦口會客廳”、“江北明珠”、“城南中心”等等，每一個高大上的名詞，都指向一個新概念：浦口城南中心區。

或許你會有一連串的問號：當江北樓市風頭被核心區與自貿區瓜分殆盡時，橫空出世的浦口城南中心區，是要與這兩個當紅炸子雞爭高下嗎？為什麼會選擇浦口城南區域打造新中心？這麼多美好的名詞，是吸引眼球的噱頭，還是實打實的利好支撐？

別急，讓我們來仔細解析這份36頁的磋商性文件。

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整裝待發的CLD

首先，我們需要明確的是，浦口城南中心區的位置在哪兒。文件給出了兩個範圍：

實施建設範圍為浦口大道以南、浦濱路以西、芝麻河以東、五橋連接線以北，從圖片上看，被劃定的浦口城南新中心，為南北狹長走向，總面積約2.75平方公里。

▲位置示意圖

規劃設計範圍則擴大到了浦濱路、滬陝高速、五橋連接線和橫江大道圍合區域，

▲示意圖

在我們看來，此次提出的城南浦口中心區，並不是“爭風頭”，而是江北核心區的延伸，且能承擔如此重擔的，除了浦口城南中心區，別無其他。

第一，地理位置上的延伸。浦口城南中心區域，既是江浦發展的成熟區，也是與核心區接壤的區域，僅相隔一條浦濱路。作為江北新區主幹路網的重要組成部分，浦濱路貫穿江北新區，國際健康城、中央商務區、隧道口板塊、中央居住區、研創園等重點區域分佈周邊。

作為今年江北新區的重大城建之一，浦濱路道路及景觀提升預計在今年4月完成施工。浦濱路兩側以“五林九園”為主線，打造“海棠大道”，包括垂絲海棠、胭脂海棠、紅寶石海棠、絢麗海棠等等。不如想象一下，待明年春暖花開時，爭相怒放的海棠花，在路兩側開出粉紅色的雲，有成為江北網紅路的潛質。

▲示意圖

被核心區和研創園三面圍合的浦口城南中心區，正是這兩個區域的延伸。

第二，交通網絡的延伸。浦口大道、長江隧道、長江五橋、規劃中的地鐵11號線等，如此密集的橫縱路網系統，淡化了核心區與浦口城南中心區的地理界限。

▲示意圖

橫向上，有浦口大道、長江隧道、地鐵10號線和長江五橋：浦口大道對接長江隧道，出了長江隧道就是河西；早已通車的地鐵10號線，多個站點與浦口大道相重疊，連接浦口城南中心區、核心區、江心洲、河西、安德門等多個區域。

▲長江五橋效果圖

南京人都在期待的長江五橋，位於長江三橋下游約5公里、長江大橋上游約13公里處，是南京第7條過江通道、第4條免費過江通道。五橋將採用“橋+隧”的模式，將串聯起河西南、江心洲、研創園與浦口城南中心區，預計在今年底通車，從河西南開車到江北只需10分鐘左右的時間。

縱向上，有規劃的地鐵11號線和13號線、橫江大道、浦濱路和滬陝高速。被稱為江北大動脈的11號線全線位於江北，是貫穿江北新區南北走向的一條骨幹線路，浦口萬匯城站、森林大道、珠江南和廟東路站，都將輻射到浦口城南中心區，浦口萬匯城站還是11號線與10號線的換乘站。

規劃中的地鐵13號線是一條東西走向的過江線路，途徑浦口區、鼓樓區、玄武區、秦淮區和江寧區，線路西起沿山大道站，向東下穿長江後進入主城，加強江北新主城與江南多個主城的便利度。

與浦濱路一樣，橫江大道也是江北新區的重要主幹道路。兩條過江通道（長江隧道+長江五橋）和三條地鐵線路（地鐵10號線、規劃的11號線和13號），還有主幹道浦濱路與橫江大道，如此密集的的路網系統，誰還會糾結核心區與非核心區的模糊地理差距？

第三，組合發力的CLD。浦口城南中心區、核心區青奧片區與研創園，將構建新的CLD。

眾所周知，中央商務區管轄範圍為長江隧道以北，總面積25.4平方公里，包括新金融中心與總部經濟聚集區、國際健康城等等，一幅現代化的CBD躍然紙上；而隧道以南的青奧片區，是居住氛圍相對醇熟的CLD，中海左岸瀾庭、風華國際等都是這裡的主力樓盤。

▲示意圖 點擊查看大圖

但不得不承認，除了青奧體育公園、綠水灣溼地公園等建設外，青奧片區其他的城市建設相對單薄。而橫空出世的浦口城南中心區，攜手核心區青奧片區與研創園，共同構建總面積約12平方公里的全新CLD，從商業、文化、景觀等多層次發力，與中央商務區相互補充。

獨一份的地理位置優勢+完善的路網系統+CLD的組合發力，你還對浦口城南中心區域的綜合實力有質疑嗎？

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全能選手的浦口城南中心區

那麼，浦口城南中心區未來將成為怎樣的存在？

▲示意圖

浦口城南中心區的總開發體量約370萬平，其中居住面積約250萬平，商業約60萬平、配套約35萬平、辦公面積約25萬平，將按照“一軸兩廊三心三區”的整體空間結構發展：

一軸，即浦濱路發展軸；二廊，即城南河生態綠廊和芝麻河生態綠廊；三心，即南部服務中心、文化商務中心和北部服務中心；三區，為南部綜合發展區、文化商務業和北部綜合發展區。

▲示意圖

商務上的重頭戲，分佈在城南河兩側，定義為“商務核心區”，主要功能包括以一站式集中商業為主的生活中心功能、以圖書館和市民中心為主的文化地標功能、以主題樂園和都市文娛為主的濱水休閒功能，以及樹立區域辦公品質標杆、營造精品商務氛圍的品質辦公功能。

▲示意圖

最具看點的當屬明珠廣場，浦口城南中心將利用城南河防洪堤與北側河濱路之間的高度差，打造明珠廣場和繁華的城市綜合體。

▲示意圖

浦口城南中心區不只是喊口號，根據此前發佈的《南京市浦口區城南中心2020年土地出讓手冊》，今年這裡將有

第一批擬出讓地塊，分別為3、4、6、10和47號地塊，均為二類居住用地；第二批次擬出讓的地塊分佈在城南河兩側，為商辦文旅綜合體用地。

浦口城南中心區的建設，所利好的不僅僅是浦口中心區域的居民，還意味著

同時也意味著，風華府、風華國際、左岸瀾庭等樓盤，將處於同一站位，未來在此看房的買房人，也無需在核心區與非核心區之間搖擺不定，畢竟CLD內的樓盤，都能享受到浦口城南中心區、核心區與自貿區的三重利好嘛！

目前區域內精裝房源的均價集中在30500元/平，比如風華國際、中海左岸瀾庭和佳源玖棠府；毛坯項目則有世茂璀璨江山和江山大境可以選擇。

“有沒有性價比更高、更好的選擇？”想買房的你，或許會有此疑問。現在，浦口城南中心商務核心區旁的風華府強勢發聲，首批高層房源預計4月底上市。

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中心地段的風華府，高層即將首發

在CLD內，風華府是個“強勢”的存在。

▲區位示意圖

首先，地段強勢。風華府位於CLD中心地段，緊鄰商務核心區。強勢的地段，意味著優越的配套。

以風華府為起點，往外發散，1公里範圍內有規劃中的地鐵11號線，森林大道站和浦濱路站都在此範圍內，還有與11號線部分路段重疊的浦濱路。未來，從風華府開車駛入長江隧道，與從江與城出發的時間基本相當。

明珠廣場就在風華府的斜對面，未來業主可步行至此，休閒、購物、娛樂設施樣樣俱全，哪怕是在城南河畔散步，放空自我，也是難得的愜意。

明發國際中心、東方萬匯城、在建中的虹悅城，還有江浦一批成熟商業綜合體，都在風華府周邊。新老利好齊齊發力，誰還擔心風華府的生活便利性呢？

其次，產品強勢，現房銷售、墅區高層、全天候採光、風華系2.0……風華府的產品力，足夠硬核。

現房銷售的風華府，首批高層預計4月底開盤，預計三個月左右即可交付。買房人前腳在風華府選完房，後腳就可以篩選裝修公司，定製自己喜好的風格，現代簡約、極簡原木、浪漫歐式等等，怎麼喜歡怎麼來。

如果你是位裝修小白or忙碌的上班族，沒有時間緊盯裝修進度，那也沒關係，風華府還能提供高性價比裝修方案

風華府還是墅區高層，整體容積率只有2.5，高層住宅L型分佈在別墅區的兩側。如此佈局的好處很明顯：

①低矮的別墅區絲毫不會影響到高層房源的採光和通風，即使在高層一樓，也能享受到全天候陽光，這是絕大部分高層小區無法企及的；

②毫無遮擋的高層房源，景觀視野一流，社區內的海棠巷、紫李巷、桂語巷、梅弄巷，春季的粉嫩、夏日的夢幻紫、秋季的桂花香、冬日裡的寒梅，一年四季的風華府，各有各的色彩和情調。

▲實景圖

第三，配置強勢。風華府在中軸靜水平臺下打造了高級藝術會所，星空頂恆溫泳池、四季涵氧瑜伽室、健身房、私人讀書吧等，無論你是位擼鐵愛好者，還是位游泳健將，或是安安靜靜的文藝青年，在風華府的會所，你的喜好都能夠得到滿足，還能尋見共同興趣的鄰居，可以考慮組建個風華府游泳隊、讀書交流會，定期在自家會所舉辦比賽和聚會。

▲實景圖

如果你曾參觀過風華府的會所，那你多半會對休閒洽談區的9米疊水瀑布念念不忘，水的靈動、竹的靜謐，一動一靜所營造出的恢弘感，別有一番風情。

▲示意圖

除了會所，風華府還在社區內部打造了全齡樂園，0-3歲的海底世界、3-5歲的沙漠綠洲、6-9歲的熱帶雨林，風華府根據不同年齡段兒童的遊玩習慣設置了適齡遊玩區，還有專門的成人看護區和嬰兒車停放區，方便照顧寶寶的家長。

▲實景圖

第四，強勢的M系。如何理解M系？這裡有四重解釋：第一Morden，摩登，是東方文化與西方摩登的融合；第二Mix，即融合，比如會所，融合了多元生活方式；第三Mature，即成熟，風華府是金地風華系2.0升級產品，也是金地在南京的第四座低密住區；第四Metropolis，大都會，風華府是成熟地段的高端產品。

約51米的門戶尺度、三進歸家禮序、中式造景手法等等，風華府憑高顏值和細節吊打一眾競品。

第五，強勢戶型。風華府高層的主力戶型為約90平的三室一廳一衛、約95平的三室一廳兩衛、約120平的三室一廳兩衛。

約90平的三室一廳一衛為經典戶型，三開間朝南、兩間臥室均設有飄窗，北向的房間可根據實際需求設計為書房或榻榻米臥室，三段式的衛生間乾溼分離，便於操作的L型廚房，對於剛需買房人來說，這一戶型經典實用。

如果與老人同住或者有孩子的家庭，需要兩個衛生間的，則考慮約95平的戶型。

兩個衛生間均為明衛設計，無需擔心通風和採光。

約120平的三房兩衛，主臥為套房設計，步入式衣帽間與帶有浴缸的獨立衛生間，保證了主人居住的舒適度與私密性。

南向次臥分佈在客廳的另一側，老人和年輕人的生活習慣互不干擾。客廳與餐廳南北通透闊綽，如果想要更寬闊的U型廚房，也可考慮把冰箱安置在客廳，打上一面餐邊櫃，既實用又美觀

無論是初次置業的剛需和剛改，還是想要改善的買房人，都能在風華府找到契合自己需求的戶型。

現在，你是不是已經忍不住詢問價格了？我們瞭解到，目前區域毛坯限價為26700元/平，風華府的高層房源也將保持在這一範圍內。與周邊動輒3萬+的精裝高層相比，風華府的高性價比愈發凸顯。

作為曾經的江北高價地，風華府並沒有效仿其他同期項目，追求快速週轉與銷售，而是沉下心來，用產品力來打動買房人。疊墅房源已進入清盤倒計時，高層房源即將接棒，樣板間將於本週六（4月11日）正式公開，感興趣的，不如去現場感受一番。

有浦口城南中心區的利好加持，還有現房銷售、會所、景觀等產品力為支撐，在今年的江北樓市，風華府勢必將成為亮眼的存在。

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