华新城收官、苏宁睿城放风6.4万/平、南部新城新盘喊出5万+、河西中宅地4.2万/平成交……在南京楼市的巨大信息池里，不断刷新的数字频频刺激买房人的敏感神经。
▲文件截图
这在铺天盖地的喧嚣中，一份名为《浦口城南中心区道路交通专项研究及设计导则》文件，含金量十足，隐藏在一项项公告、须知、需求、条件等背后的深度信息，值得地产人和买房人细细揣摩。“浦口会客厅”、“江北明珠”、“城南中心”等等，每一个高大上的名词，都指向一个新概念：浦口城南中心区。
或许你会有一连串的问号：当江北楼市风头被核心区与自贸区瓜分殆尽时，横空出世的浦口城南中心区，是要与这两个当红炸子鸡争高下吗？为什么会选择浦口城南区域打造新中心？这么多美好的名词，是吸引眼球的噱头，还是实打实的利好支撑？
别急，让我们来仔细解析这份36页的磋商性文件。
1
整装待发的CLD
首先，我们需要明确的是，浦口城南中心区的位置在哪儿。文件给出了两个范围：
实施建设范围和规划设计范围。实施建设范围为浦口大道以南、浦滨路以西、芝麻河以东、五桥连接线以北，从图片上看，被划定的浦口城南新中心，为南北狭长走向，总面积约2.75平方公里。
▲位置示意图
规划设计范围则扩大到了浦滨路、沪陕高速、五桥连接线和横江大道围合区域，
总面积约12平方公里，涉及核心区、研创园（自贸区）与浦口城南中心区，中海左岸澜庭、风华国际、佳源玖棠府、新城金陵樾等楼盘都被囊括其中。
▲示意图
在我们看来，此次提出的城南浦口中心区，并不是“争风头”，而是江北核心区的延伸，且能承担如此重担的，除了浦口城南中心区，别无其他。
第一，地理位置上的延伸。浦口城南中心区域，既是江浦发展的成熟区，也是与核心区接壤的区域，仅相隔一条浦滨路。作为江北新区主干路网的重要组成部分，浦滨路贯穿江北新区，国际健康城、中央商务区、隧道口板块、中央居住区、研创园等重点区域分布周边。
作为今年江北新区的重大城建之一，浦滨路道路及景观提升预计在今年4月完成施工。浦滨路两侧以“五林九园”为主线，打造“海棠大道”，包括垂丝海棠、胭脂海棠、红宝石海棠、绚丽海棠等等。不如想象一下，待明年春暖花开时，争相怒放的海棠花，在路两侧开出粉红色的云，有成为江北网红路的潜质。
▲示意图
被核心区和研创园三面围合的浦口城南中心区，正是这两个区域的延伸。
第二，交通网络的延伸。浦口大道、长江隧道、长江五桥、规划中的地铁11号线等，如此密集的横纵路网系统，淡化了核心区与浦口城南中心区的地理界限。
▲示意图
横向上，有浦口大道、长江隧道、地铁10号线和长江五桥：浦口大道对接长江隧道，出了长江隧道就是河西；早已通车的地铁10号线，多个站点与浦口大道相重叠，连接浦口城南中心区、核心区、江心洲、河西、安德门等多个区域。
▲长江五桥效果图
南京人都在期待的长江五桥，位于长江三桥下游约5公里、长江大桥上游约13公里处，是南京第7条过江通道、第4条免费过江通道。五桥将采用“桥+隧”的模式，将串联起河西南、江心洲、研创园与浦口城南中心区，预计在今年底通车，从河西南开车到江北只需10分钟左右的时间。
纵向上，有规划的地铁11号线和13号线、横江大道、浦滨路和沪陕高速。被称为江北大动脉的11号线全线位于江北，是贯穿江北新区南北走向的一条骨干线路，浦口万汇城站、森林大道、珠江南和庙东路站，都将辐射到浦口城南中心区，浦口万汇城站还是11号线与10号线的换乘站。
规划中的地铁13号线是一条东西走向的过江线路，途径浦口区、鼓楼区、玄武区、秦淮区和江宁区，线路西起沿山大道站，向东下穿长江后进入主城，加强江北新主城与江南多个主城的便利度。
与浦滨路一样，横江大道也是江北新区的重要主干道路。两条过江通道（长江隧道+长江五桥）和三条地铁线路（地铁10号线、规划的11号线和13号），还有主干道浦滨路与横江大道，如此密集的的路网系统，谁还会纠结核心区与非核心区的模糊地理差距？
第三，组合发力的CLD。浦口城南中心区、核心区青奥片区与研创园，将构建新的CLD。
众所周知，中央商务区管辖范围为长江隧道以北，总面积25.4平方公里，包括新金融中心与总部经济聚集区、国际健康城等等，一幅现代化的CBD跃然纸上；而隧道以南的青奥片区，是居住氛围相对醇熟的CLD，中海左岸澜庭、风华国际等都是这里的主力楼盘。
▲示意图 点击查看大图
但不得不承认，除了青奥体育公园、绿水湾湿地公园等建设外，青奥片区其他的城市建设相对单薄。而横空出世的浦口城南中心区，携手核心区青奥片区与研创园，共同构建总面积约12平方公里的全新CLD，从商业、文化、景观等多层次发力，与中央商务区相互补充。
独一份的地理位置优势+完善的路网系统+CLD的组合发力，你还对浦口城南中心区域的综合实力有质疑吗？
2
全能选手的浦口城南中心区
那么，浦口城南中心区未来将成为怎样的存在？
▲示意图
浦口城南中心区的总开发体量约370万平，其中居住面积约250万平，商业约60万平、配套约35万平、办公面积约25万平，将按照“一轴两廊三心三区”的整体空间结构发展：
一轴，即浦滨路发展轴；二廊，即城南河生态绿廊和芝麻河生态绿廊；三心，即南部服务中心、文化商务中心和北部服务中心；三区，为南部综合发展区、文化商务业和北部综合发展区。
▲示意图
商务上的重头戏，分布在城南河两侧，定义为“商务核心区”，主要功能包括以一站式集中商业为主的生活中心功能、以图书馆和市民中心为主的文化地标功能、以主题乐园和都市文娱为主的滨水休闲功能，以及树立区域办公品质标杆、营造精品商务氛围的品质办公功能。
▲示意图
最具看点的当属明珠广场，浦口城南中心将利用城南河防洪堤与北侧河滨路之间的高度差，打造明珠广场和繁华的城市综合体。
▲示意图
浦口城南中心区不只是喊口号，根据此前发布的《南京市浦口区城南中心2020年土地出让手册》，今年这里将有
两次集中的土地出让，就在规划中的11号线森林大道站附近。第一批拟出让地块，分别为3、4、6、10和47号地块，均为二类居住用地；第二批次拟出让的地块分布在城南河两侧，为商办文旅综合体用地。
浦口城南中心区的建设，所利好的不仅仅是浦口中心区域的居民，还意味着
浦口城南新中心将携手核心区、自贸区将积极发挥共振作用，淡化买房人“说起江北，首先想到核心区”的刻板印象。同时也意味着，风华府、风华国际、左岸澜庭等楼盘，将处于同一站位，未来在此看房的买房人，也无需在核心区与非核心区之间摇摆不定，毕竟CLD内的楼盘，都能享受到浦口城南中心区、核心区与自贸区的三重利好嘛！
目前区域内精装房源的均价集中在30500元/平，比如风华国际、中海左岸澜庭和佳源玖棠府；毛坯项目则有世茂璀璨江山和江山大境可以选择。
“有没有性价比更高、更好的选择？”想买房的你，或许会有此疑问。现在，浦口城南中心商务核心区旁的风华府强势发声，首批高层房源预计4月底上市。
3
中心地段的风华府，高层即将首发
在CLD内，风华府是个“强势”的存在。
▲区位示意图
首先，地段强势。风华府位于CLD中心地段，紧邻商务核心区。强势的地段，意味着优越的配套。
以风华府为起点，往外发散，1公里范围内有规划中的地铁11号线，森林大道站和浦滨路站都在此范围内，还有与11号线部分路段重叠的浦滨路。未来，从风华府开车驶入长江隧道，与从江与城出发的时间基本相当。
明珠广场就在风华府的斜对面，未来业主可步行至此，休闲、购物、娱乐设施样样俱全，哪怕是在城南河畔散步，放空自我，也是难得的惬意。
明发国际中心、东方万汇城、在建中的虹悦城，还有江浦一批成熟商业综合体，都在风华府周边。新老利好齐齐发力，谁还担心风华府的生活便利性呢？
其次，产品强势，现房销售、墅区高层、全天候采光、风华系2.0……风华府的产品力，足够硬核。
现房销售的风华府，首批高层预计4月底开盘，预计三个月左右即可交付。买房人前脚在风华府选完房，后脚就可以筛选装修公司，定制自己喜好的风格，现代简约、极简原木、浪漫欧式等等，怎么喜欢怎么来。
如果你是位装修小白or忙碌的上班族，没有时间紧盯装修进度，那也没关系，风华府还能提供高性价比装修方案 ，中央空调等配置一步到位。即将公开的样板间，会将精装修后的风华府呈现给买房人。
风华府还是墅区高层，整体容积率只有2.5，高层住宅L型分布在别墅区的两侧。如此布局的好处很明显：
①低矮的别墅区丝毫不会影响到高层房源的采光和通风，即使在高层一楼，也能享受到全天候阳光，这是绝大部分高层小区无法企及的；
②毫无遮挡的高层房源，景观视野一流，社区内的海棠巷、紫李巷、桂语巷、梅弄巷，春季的粉嫩、夏日的梦幻紫、秋季的桂花香、冬日里的寒梅，一年四季的风华府，各有各的色彩和情调。
▲实景图
第三，配置强势。风华府在中轴静水平台下打造了高级艺术会所，星空顶恒温泳池、四季涵氧瑜伽室、健身房、私人读书吧等，无论你是位撸铁爱好者，还是位游泳健将，或是安安静静的文艺青年，在风华府的会所，你的喜好都能够得到满足，还能寻见共同兴趣的邻居，可以考虑组建个风华府游泳队、读书交流会，定期在自家会所举办比赛和聚会。
▲实景图
如果你曾参观过风华府的会所，那你多半会对休闲洽谈区的9米叠水瀑布念念不忘，水的灵动、竹的静谧，一动一静所营造出的恢弘感，别有一番风情。
▲示意图
除了会所，风华府还在社区内部打造了全龄乐园，0-3岁的海底世界、3-5岁的沙漠绿洲、6-9岁的热带雨林，风华府根据不同年龄段儿童的游玩习惯设置了适龄游玩区，还有专门的成人看护区和婴儿车停放区，方便照顾宝宝的家长。
▲实景图
第四，强势的M系。如何理解M系？这里有四重解释：第一Morden，摩登，是东方文化与西方摩登的融合；第二Mix，即融合，比如会所，融合了多元生活方式；第三Mature，即成熟，风华府是金地风华系2.0升级产品，也是金地在南京的第四座低密住区；第四Metropolis，大都会，风华府是成熟地段的高端产品。
约51米的门户尺度、三进归家礼序、中式造景手法等等，风华府凭高颜值和细节吊打一众竞品。
第五，强势户型。风华府高层的主力户型为约90平的三室一厅一卫、约95平的三室一厅两卫、约120平的三室一厅两卫。
约90平的三室一厅一卫为经典户型，三开间朝南、两间卧室均设有飘窗，北向的房间可根据实际需求设计为书房或榻榻米卧室，三段式的卫生间干湿分离，便于操作的L型厨房，对于刚需买房人来说，这一户型经典实用。
如果与老人同住或者有孩子的家庭，需要两个卫生间的，则考虑约95平的户型。
两个卫生间均为明卫设计，无需担心通风和采光。
约120平的三房两卫，主卧为套房设计，步入式衣帽间与带有浴缸的独立卫生间，保证了主人居住的舒适度与私密性。
南向次卧分布在客厅的另一侧，老人和年轻人的生活习惯互不干扰。客厅与餐厅南北通透阔绰，如果想要更宽阔的U型厨房，也可考虑把冰箱安置在客厅，打上一面餐边柜，既实用又美观
无论是初次置业的刚需和刚改，还是想要改善的买房人，都能在风华府找到契合自己需求的户型。
现在，你是不是已经忍不住询问价格了？我们了解到，目前区域毛坯限价为26700元/平，风华府的高层房源也将保持在这一范围内。与周边动辄3万+的精装高层相比，风华府的高性价比愈发凸显。
作为曾经的江北高价地，风华府并没有效仿其他同期项目，追求快速周转与销售，而是沉下心来，用产品力来打动买房人。叠墅房源已进入清盘倒计时，高层房源即将接棒，样板间将于本周六（4月11日）正式公开，感兴趣的，不如去现场感受一番。
有浦口城南中心区的利好加持，还有现房销售、会所、景观等产品力为支撑，在今年的江北楼市，风华府势必将成为亮眼的存在。
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