兩年前的4月22日，海南連夜發佈全域限購政策，樓市“一夜入冬”。兩年來，海南多次表態要“擺脫房地產依賴”，調控政策呈持續收緊態勢，海南樓市邏輯也已然生變。
4月13日是海南宣佈建設自由貿易試驗區兩週年紀念日，而今年亦是海南自貿港建設啟幕之年。這一天，海南自貿港建設項目集中開工、簽約。
不過，海南自貿區兩週年之際沒有更多的政策公佈，受海南全域限購影響頗深的地產人感觸頗深。
“我們原來預計房地產調控會稍微‘穩中有松’，但現在是‘穩中有緊’。另外，也期待人才政策會隨著自貿港的建設而大幅度放寬，但目前來看還沒有太大的變化。”某TOP60房企海南項目營銷負責人鄭林(化名)對時代財經稱。
兩年前的4月22日，海南連夜發佈全域限購政策，樓市“一夜入冬”。兩年來，海南多次表態要“擺脫房地產依賴”，調控政策呈持續收緊態勢，海南樓市邏輯也已然生變。
商品房銷售額腰斬
“2016年底到2018年初，海南的房子基本都是搶的，很多外地客戶打電話來諮詢，一聽說有房在售就立馬轉錢過來下定，而他們連房都沒見過。”在海口做了9年房產中介的王龍(化名)對時代財經回憶道。
海南上一輪樓市的火爆是從2016年開始的。作為當年五大經濟任務之一，樓市“去庫存”帶動全國各線城市房價輪番上漲，海南的房價也在這輪漲潮中從平緩上漲發展到暴漲。
“2016年之前，海口中心地段房價只有8000多，但很少人買，一些小開發商連工資都發不起。到了2016年底，房價突飛猛漲到一萬多甚至兩萬，可新樓盤一出就被搶完了。”王龍說。
這番熱鬧在2018年4月末戛然而止。繼4月16日發佈通知打擊惡意炒作、哄抬房價行為後，海南於4月22日在原有限購政策的基礎上宣佈實施全域限購，使外地購房者佔比近八成的海南房地產市場進入速凍模式，王龍所在門店的業務量也隨之銳減。
“政策出來後，樓市低迷了一陣子。之前最好的時候一天可能賣20套；政策出來後，即便生意最旺的時候，能賣5套就已經是很不錯的了。”
海南出臺的重磅樓市政策也是為建設自貿區、自貿港鋪路。海南經濟發展歷程中，房地產總是一馬當先。無論是建省初期，還是國際旅遊島建設初期，海南都一度成為房地產投資的熱土。
全域限購阻擋了外地炒房客進擊的腳步，海南省政府也多次表態“堅決不能成為房地產的加工廠”。即便政策之嚴格已超過全國其他省市，但海南對房地產的嚴控卻一直在路上。
2020年3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)，提出發展安居型商品住房，實行本地居民多套住房限購政策、商品住房現房銷售制度等。海南也成為第一個現房銷售的省份，進一步抬高房企在海南的銷售門檻。
而在此之前，給樓市政策打補丁、打擊樓市冒進行為的動作更是不斷。2018年5月20日，海南省商務廳廳長呂勇透露，為減少經濟對房地產的依賴，房地產企業不在海南省總部企業認定範圍；同年12月19日，海南省住建廳發文，嚴禁島外居民通過補繳社保或個稅騙購住房；2019年5月初，海南省住建廳等六部門明確要求“嚴禁以開辦鄉村民宿名義變相發展房地產”。
嚴控之下，海南房地產業趨向理性。2018年，海南房地產開發投資下降16.5%，全省商品房銷售面積比上年下降37.5%，銷售金額同比下降23.2%。2019年，各項數據繼續下降，其中房地產開發投資下降22.1%，商品房銷售面積同比下降42.1%，銷售金額則同比下降38.8%。與2017年相比，銷售額已經腰斬。 時代財經制圖
不過，從海南省商品房銷售額和銷售面積計算，海南房價仍呈穩步上升態勢。2017年，海南全省商品房均價為11837元/平方米。到了2019年，這一數據已為15386元/平方米。
去“住宅”後，產城是主賽道
海南之“熱”，曾讓房企趨之若鶩。2017年，海南市場百億俱樂部從2家擴容至6家，房企最高銷售額攀升至274億，華夏幸福(600340,股吧)、旭輝、泰禾、華僑城等一眾房企紛紛高調宣佈進入海南。
而在海南“壯士斷腕”的這兩年，也是房企收縮投資，甚至撤離的兩年。2019年10月，融創調整組織架構，將孫宏斌曾特別看好的第八個區域公司—海南區域與廣深區域合併，成立新的華南區域。
泰禾早在2018年下半年就已告別海南。2017年2月，泰禾通過廣深區域正式進入海南市場，但一年多後仍未有進展。泰禾2018年半年報中，泰禾海南公司並未貢獻任何土地儲備和在建、在售項目。據界面新聞報道，泰禾本來想在澄邁建設酒店式公寓，但由於海南實行全域限購這一方案未能實行。
樓市調控收緊對重倉海南的房企影響首當其衝。2019年，因海南高毛利項目清水灣貢獻減少，雅居樂毛利同比下跌25.6%，整體毛利率同比下跌13.4%。而富力地產海南區域2019年合約銷售額則較2018年下跌27%，為43.36億元。
海南錦誠諮詢中心總經理陳明輝在接受時代財經採訪時表示，傳統房企已經沒有在海南規模化發展的機會。“房產調控應該不會再加緊了，能夠收緊的都已經收緊了。短期內市場沒有太好的機會，長遠來看主要是自貿港未來的發展，產業機會帶來的人流、物流、資金流等。”
去地產化背景下,留在海南的房企亟需加快轉型。“去年出讓的土地基本是人才用房或者產城項目。未來海南純地產項目少了，更多的是往產城方面走。” 鄭林對時代財經表示。
要做出改變的不僅是房企。作為海南本土中介機構，海南錦誠開始增加產業研究。海南錦誠董事長王路認為，自貿港初期階段，產城是主賽道。“海南‘去住宅’後，已經進入產城建設階段，原有的諮詢專業人員要增加產城的知識儲備。”
從土地端亦可見端倪。2019年內，海南土地出讓面積出現2015年以來的首次上漲，共成交土地753萬平方米，同比上漲104.06%；土地出讓金額達321.28億元，同比增加247.8%。產業用地、商務辦公用地取代住宅用地成為主角，佔整體用地的53%。
房企也在為未來的發展暗暗儲備糧草。樂居數據顯示，在2019年企業土地成交榜單TOP10中，龍湖以26.233億摘得第一。2019年內，僅在海口，龍湖便拿下三宗土地，面積合計約14.33公頃，此三宗地塊均為零售商業用地，龍湖將打造成海口時代天街項目，這也是海南省2020年重點項目之一。
兩年前的4月22日，海南連夜發佈全域限購政策，樓市“一夜入冬”。兩年來，海南多次表態要“擺脫房地產依賴”，調控政策呈持續收緊態勢，海南樓市邏輯也已然生變。
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