“我們花600多萬元買的商鋪，小區其他業主卻說是公共會所，還在其中辦起了活動室。”日前，瑞安市民白先生向溫都新聞熱線88868886反映在瑞安城區新江南人家小區的購房遭遇，為此他已接連打了6場官司，在法院認定他的商鋪產權合法有效後，部分業主卻拆毀了商鋪的鐵門和監控。
面對白先生的說法，業主委員會相關人士提出自己的理由，還表示要再度發起訴訟，為全體業主爭取權益。事實真相究竟如何？溫都記者日前赴瑞安進行現場走訪。
瑞安新江南人家小區入口大廳二樓房產使用糾紛（紅圈處）
600多萬元買的商鋪，結果成了業主活動室
新江南人家小區位於瑞安市安陽街道，由浙江萬家房地產開發有限公司於2005年建成。2005年，白先生等三人一同出資600餘萬元向房開購買了位於小區1幢二樓的一處商業用房，總面積約1500平方米。
“購房合同簽約後不久，就陸續有業主告訴我們，稱這個商鋪有200平方米的面積是小區的公共會所，使用權屬於全體業主，不能買賣。”白先生等人隨後找到房開核實，“房開否認了業主的說法，表示產權絕對清晰，房產證很快可以辦下來。”
2007年，白先生等人順利拿到房產證。“我們以為拿到了產權，風波算是過去了，沒想到一些業主採取了封門這樣的極端措施。”白先生說，拿到產權證後不久，業委會人員帶頭在前往二樓商鋪的一樓樓梯口砌了一堵牆，“這是我們的主入口，後來我們只能從消防樓梯上下，極大影響了商鋪的使用價值。”
此後幾年，白先生等人通過許多途徑同業委會協調，但都未能解決。2013年，三名房主向瑞安市人民法院提起訴訟，將小區業委會告上法庭，要求對方拆除圍牆，恢復原狀，確保他們的通行。該案一審判決業委會敗訴，業委會隨後提起上訴，二審維持了原判。
官司打贏了，業委會很快拆掉了圍牆，然而事情卻變得更棘手了，“業委會的人直接進入二樓，把大約200平方米的空間侵佔了，他們在裡面喝茶、跳舞、打太極，還陸續進行局部裝修，放置了活動器材。”
新江南人家小區入口大廳二樓爭議區域處於閒置狀態
房主出錢請業委會打官司，希望明確產權結束紛爭
為了儘快解決這起房產糾紛，2015年，白先生等房主和業委會負責人協商，決定由業委會發起行政訴訟，起訴瑞安市住建局，要求撤銷該商鋪的產權登記。房開和房主被列為第三人。“為了這次訴訟，我們還贊助了業委會1萬元，就是希望儘快有個結果，哪怕判我們的房產證作廢也沒關係。”白先生說，如果法院認定產權登記不合法，他們決定向房開退房；如果確認合法，他們也希望能借此結束和小區業委會的糾紛。
經過一審、二審，瑞安市人民法院、溫州市中級人民法院均判瑞安市住建局敗訴，認為該局對白先生等三人的房屋所有權登記的行政行為事實不清、證據不足，予以撤銷。例如，涉案所有權登記申請書上的落款時間“2005年4月17日”，早於涉案商品房合同的落款時間“2006年5月10日”，瑞安市住建局在受理涉案房屋登記申請時未予審核，存在瑕疵。瑞安市住建局提供的作為其作出被訴登記行為證據的商品房買賣合同、商品房所有權面積測算彙總表上所記載的涉案房屋建築面積分別為1382.68平方米、1534.52 平方米，而其作出涉案房屋建築面積為1502.22平方米的登記行為，事實不清。
瑞安市住建局、房開公司此後向浙江省高級人民法院申請再審，結果發生了180度反轉。省高院撤銷了瑞安法院和溫州中院的判決，駁回了業委會的訴訟請求。
結合再審判決書，北京德恆（溫州）律師事務所律師金純純介紹，省高院認為日期出入等問題屬於瑕疵，和事實認定有區別的，瑕疵可以補正。考慮到行政行為撤銷的成本問題，有些行政行為可以通過補正一些瑕疵完善，無須撤銷。此外，2006年12月瑞安市房產管理局測繪隊對涉案房屋重新進行測繪，並對涉案的S-1、S-2幢房屋作出《分層分戶建築面積計算書（修改）》，據此可以解釋涉案房產面積出入問題。
房主兩次安裝鐵門監控，卻相繼遭業主拆毀
省高院判決後，糾紛並未塵埃落定。由於官司輸了，許多業主質疑當時的業委會負責人和白先生等房主合謀，故意輸掉了官司。“那位業委會主任後來就離職不幹了，我們的場地仍然被業主佔用。”白先生介紹，他們於2017年曾在二樓樓梯口安裝了鐵門和監控，但不久就被人拆除了。
去年，白先生等人向瑞安法院提起訴訟，要求業委會搬走堆放在二樓的物品，並支付多年來侵佔使用的租金29萬餘元。“業委會的人在應訴時否認二樓的東西屬於他們，法院工作人員認為案件審判證據不足，既然業委會不承認物品的所有權，建議我們直接把東西搬掉即可。”白先生稱，他們還根據法院的建議，再次安裝了鐵門和監控，以便做好證據留存。
“今年3月初，有人利用晚上關掉了電路總開關，造成監控斷電，然後又把鐵門拆掉了。”白先生說，由於監控缺失，警方介入後尚未找到嫌疑人。
200平方米空間空置15年，至今無法投入使用
溫都記者在新江南人家小區實地走訪時看到，該涉事商鋪是位於小區第1幢第二層及與第2幢第二層之間的開放性室內平臺。1幢與2幢之間是小區門樓，一樓是居民出入的主入口。兩幢樓之間的這處開放性平臺面積約200平方米，上面是玻璃穹頂，下面是小區出入通道。該平臺是此前訴訟的爭議關鍵。許多業主認為，這200平方米空間應該是業主會所，不能被劃入白先生等人的1500平方米的商鋪中。
位於1幢二樓約1300平方米麵積，目前被白先生等房主租給一家健身房。200平方米的爭議空間仍然空置，交易後15年來一直無法出租使用。記者看到，現場有掛衣架、全身鏡、茶具等雜物。
小區業委會提出多條理由，稱爭議房產系“業主共有”
針對白先生的說法，小區業委會成員鄭先生現場回應。
“這處室內平臺的主入口是經過小區大門才能進來，如果是對外經營，那麼小區封閉管理無從實現，從建築設計的結構來說，就不會是用於對外經營的商鋪。”鄭先生說，房開銷售時的樓書宣傳以及相關圖紙都顯示該空間是“會所”。小區物業管理處隨後向記者提供了一張該處的二樓結構平面圖，顯示這處爭議空間為會所。
一位業主向記者提供了一份樓盤宣傳資料，資料顯示：小區入口設計有兩層酒店式會館，一層為陽光大廳和入戶大堂，二層為品質化會館配套，設大堂會館服務中心、咖啡吧、健身中心、壁球室、棋牌室、網吧等。
不過此前一審行政判決書顯示，房開公司辯稱，小區物業管理用房已達千分之七的法律標準，會所部分原先屬於房開所有，並未公攤到全體業主。
對於產權確認官司敗訴，鄭先生稱其中存在貓膩。“是前一任的業委會主任和二樓的業主商量好打的官司，再審時也只有業委會主任一個人去。”鄭先生說，案件敗訴後業主們毫不知情，直到白先生等人在二樓貼出告示，稱根據判決結果要求業主們騰空，這時大家才得知。
“我們承認，的確有業主把他們安裝的鐵門拆除了，但原因首先是他們違法安裝了鐵門。”鄭先生稱，白先生擅自設置的鐵門違反了裝修、消防的相關法律。
對此，白先生表示，他專門為此諮詢過消防和執法部門，確認鐵門不構成違法。
物業主任全先生稱，他們根據業主反映也聯繫過執法和消防部門，“他們也來現場看過，執法認為沒有問題，消防提出了一些整改要求，白先生也同意了。”
在鄭先生看來，房開把房產賣給白先生等人，是違規出售屬於全體業主的空間，在這起糾紛中應該負有主要責任，“接下來，我們準備再提起訴訟，爭取拿回屬於全體業主的房產。”
業委會的觀點是否合理合法？白先生的困境應該如何化解？溫都將繼續予以關注，並邀請律師、人大代表和相關專家進行分析。歡迎廣大讀者通過溫都新聞熱線88868886或向溫都微信公眾號：wd88868886表達您的看法和建議，如您遇到過相似的產權糾紛，也歡迎聯繫我們。
溫都360調查小組記者 謝樹華/文 鄭鵬/攝
《溫州都市報》2020年4月14日第3版
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