“村長，最近有什麼好的樓盤可以入手嗎？在線等，挺急！”
週一早上，村長醒來，就看到這麼一條信息。
原來，小密圈裡的老李，看到樓市上半年成交數據，有點著急了：成交17681套新房住宅，創下近三年的新紀錄！
細心如他，還發現一個數據：2019年上半年深圳預售17815套新房住宅。也就是說，每推出一套房源，就有人買走一套，庫存數量幾乎0增加！
市場這麼火熱，老李有點按捺不住。有意思的是，他找算命先生算了一卦，先生告訴他，樓市火熱，旺財運，宜買房。
名下已經有一套住宅的他，這次想入手一套公寓，問題是，買哪裡呢？
授人以魚不如授人以漁。
村長覺得，與其給出直白的答案，倒不如輸出一套方法論。
1.深圳樓市年中大摸底，真相原來是這樣
感知大環境，是村長給老李的第一個建議。
盲人摸象的故事告訴我們，只摸到大象一部分的人，會產生五花八門的想象。放眼樓市，感知整體空氣的人，才能對樓市有更立體的瞭解。
從深圳規土委的數據來看，上半年整個樓市呈現小陽春態勢。
上半年合計成交17681套新房住宅，不僅同比2018年上半年（12804套）增加38.1%，創下繼2016年10月深八條頒佈以來上半年深圳樓市的最高成交記錄！
相比之下，上半年二手房成交市場熱度稍有遜色。34438套的成交量，同比減少了9.6%。
與此同時，樓市還呈現出一個趨勢：
在5月成交4605套新房，創下上半年單月新高的記錄後，6月份成交3506套，環比下滑了23.87%。
一個明顯的對比是，6月29日開盤的坪山恆大城推售建面76-156平2-5房產品，均價3.8萬，開盤去化超過九成；
而此前不久的6月15日，財富城順推303套住宅，建面約89-114平，備案均價3.9萬/平，截止6月16日晚，共成交約70套，去化不到四分之一。
冰火兩重天的情況正在上演。
可見，雖然市場上仍有大量剛需未消化，但深圳購房者變得越發理性和謹慎，更加註重性價比。
摸清深圳樓市的第二步，是瞭解局部氣候，換言之，就是區域熱度。
從這一緯度觀察，西強東弱的局面一覽無餘：寶安（包括光明、龍華）、南山、福田的成交套數與面積均同比上漲，而龍崗、羅湖則相有所下降。
在2019年上半年樓盤成交龍虎榜中，西部樓市，尤其是光明樓市，則是非常奪目的存在。
如天匯城、勤城達·正大城和星河天地，無論是成交面積還是成交套數，都名列前茅。
2.請查收，最真誠的下半年買房建議
如果你能看，就要看見，如果你能看見，就要仔細觀察。
在樓市，相信絕大多數人進行觀察，都和老李抱著同一個終極目標——買房。
怎麼用理論指導實踐，讓資金效益最大化，這就要理解《孫子兵法》中所說的：“激水之疾，至於漂不者，勢也”。即藉助勢頭的力量，順勢而為。
根據前面觀察到的現象，村長梳理出了多條建議，以應對老李和有置業困惑的朋友們的問題。
1、限價紅利仍有，打新優勢大。
一方面是二手房購房成本較高。自“三價合一”以來，二手房稅費成本增高，而且去年年底雖然傳出豪宅線要調整的消息，但至今遲遲沒有動靜。
另一方面，新房限價，導致大部分區域一手房價格和周邊二手房價格接近，甚至形成一二手倒掛的情況。
去年入市的招商雙璽和華潤城潤府三期就不用多說了，一二手價差過大，買到即賺，購房者蜂擁而至，搖號買房，異常火爆；
今年4月開盤的半島城邦四期，備案均價11.6萬/平，而三期基本上賣到了14萬+。
2、關注熱門區域，跟著政策和資金走。
眾所周知，房產自帶金融屬性這一重要功能。房產的升值前景，則是由片區價值所決定的。
這又取決於政府的規劃。政府的規劃指向哪裡，就有大量的人力、物力、財力加持，進而帶來利好不斷。
政策利好之外，開發商們的進駐和購房者們，也是在用真金白銀下注片區的未來。
縱觀當前的樓市，“東進戰略”下的大運新城，大空港規劃下的沙井，以及深圳科技創新引擎光明，受到關注。
3、關注品牌開發商，選擇優質樓盤。
如果說知道要選擇深圳，能夠拿到70分；選擇好片區，能漲到80分。那麼，甄選樓盤，毫無疑問更勝一籌。
畢竟，不管是處在哪個位置的房子，最後都要落到產品自身的品質上。在這一點上，選擇品牌開發商的房子，是更有保障的。
譬如從去年下半年火到今年的萬科星城。萬科夢享家2.0產品體系，在房屋整體的構築上，甚至是浴室的防霧鏡面、智能馬桶等實用設施等細節上，都十分用心；
再譬如引領純中式豪宅風的建發璽園。秉承著“打造鑽石人生”的建發房產，踐行著獨家嚴格質量管理標準，同時沿襲建發新中式的精髓。
一系列的用心，最終堆砌成市場超高的認可度。
3.手把手教你鑑好房
堅持以上大方向，下一步就到了實操的層面。但問題來了，既然光明、大運和沙井都很火，那麼究竟哪一個更有爆發力呢？
村長來給大家做個對比。
首先，看頂層設計。
大運的崛起，歸功於東進戰略，最終要成為深圳均衡發展中的東部發展極。
沙井作為大空港的一個部分，被定位為“深圳西部中心”。而大空港，是粵港澳大灣區新城，國際一流空港都市區。
光明，則是將科創作為安身立命之本，扮演著“灣區科技創新走廊”核心節點的角色，承擔著成為深圳科技創新引擎的重任。
近期《廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃（2018-2020年）》出臺，整整有100條，而光明在第6條就被提及。也就是說，官方再一次強化一個信號：光明將憑藉科創成為深圳的未來。
我們可以把大運和沙井理解為深圳局部規劃中的某顆棋子，而光明，則是深圳，甚至是粵港澳大灣區的一塊重要拼圖，其頂層設計無疑是更高大上的。
其次，看價值兌現週期。
東進戰略已經喊了多年，而光明正在加速價值兌現。從前不久的拍地可見一斑：去年11月，華潤、金融街在光明拿下的兩塊地，可售樓面地價分別為3-3.3萬。半年過去，地價蹭蹭蹭上漲了30%。
另一邊，龍華和寶安經過了三四年的時間，才勉強解套前地王。
而且，光明對利好的承接一波接一波。一方面，光明空地最多，土地最大的價值，就在於創造力與想象力；另一方面，光明憑藉區位優勢，承接南山，這就意味著，未來的漲幅極有可能是光明＞大運＞沙井。
錨定好區域，接下來就是篩選樓盤。
這裡村長要提個醒，購買公寓產品，切記真公寓才是正統。市面上很多小面積的公寓產品屬於商辦產品，這類公寓在預售證上的土地使用性質一般為商業/辦公，土地性質按法律規定是不能改的。
更有甚者，涉嫌違規。北京上海廣州已經出臺政策，要求商辦公寓限法人對象交易，且上海要求只能整層購買，商辦公寓轉手交易難度大。
縱觀光明在售和即將出售的公寓產品，一個樓盤值得關注——璟悅軒（建發·小巨蛋）。
項目推出3.6米層高，建面38-49平小面積低總價的真公寓，而且帶精裝，通燃氣、帶陽臺，具有非常強大的稀缺性和競爭力。
為什麼這麼說呢？
要知道，核心地段的小面積真公寓越來越稀有。市面上的公寓面積越做越大，至少在70平以上，核心區位的如華潤瑞府、前海嘉裡中心，面積更是90平起步，總價基本接近或超過千萬級，上車門檻高。
相比之下，璟悅軒（建發·小巨蛋）面積段在38-49平，小面積、低總價，對於投資者而言，算得上是非常友好了。而且地處價值不斷受到重估的光明區中心區，具備較高的高回報期待值。
村長還說過，投資屬性建立在居住屬性之上。璟悅軒（建發·小巨蛋）周邊就具有完善的配套：
雙地鐵+雙高速，距在建6號線南莊站約800米、在建13號線公明南站約600米，臨近龍大高速、南光高速；周邊約500米範圍內，匯聚紅花山體育中心、光明區文化館、紅花山公園；約2公里範圍內，奢享15萬平大仟裡、天虹等大型商業。
更加分的是，璟悅軒（建發·小巨蛋）作為《財富》世界500強廈門建發集團旗下建發房產打造的產品，在品質上凝聚了39年深耕房地產開發領域的經驗，在戶型設計上做到38平可做3個居住空間！同時產品上還有人工智能運用、720°全屋收納系統，令人驚豔！
綜合以上來看，璟悅軒（建發·小巨蛋）是近來深圳市場稀缺的投資標的，具備片區紅利、品牌溢價、產品創新等疊加利好，值得關注。
璟悅軒（建發·小巨蛋）目前正在南山益田假日廣場B1層4號中庭巡展，感興趣的朋友可以到展位瞭解情況，還可以領取精美的網紅禮品！
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