近期，隨著各大上市房企陸續發佈2019年業績報告，年報季進入尾聲。從已發佈的2019年年報看，由於當時未受疫情影響，交出的年報看起來仍然靚麗，不過毛利率、淨利潤率等一些指標開始走低。利潤率下滑的現象覆蓋整個行業，當熱衷收購的融創宣稱謹慎併購，並試圖將手中的持有型項目出讓時，房地產行業的“風向”似乎開始變了。降速、維穩正在成為今年的主流思路，不少房企選擇不公佈2020年銷售目標，而有透露2020年銷售目標的房企除恆大外，普遍偏保守。值得留意的是，在土地儲備方面，恆大的態度是要“控規模”實現負增長，還有不少房企則進一步將目光投向舊改項目。
行業利潤率呈下行趨勢 房企普遍謹慎制定今年銷售目標
儘管不少房企仍以快速增長的銷售額吸引眼球，不過行業利潤下降已成普遍趨勢。2019年，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。在連續兩年增長後，萬科的房地產業務毛利率出現下滑。中海的毛利率為33.7%、淨利率為25.4%，在連續兩年走高後也出現下滑。龍湖核心稅後利潤率為15.5%，已連續兩年下降。遠洋集團的淨利率低至8.18%，連續三年下滑。恆大的毛利率從2018年的36.2%降至27.8%，旭輝、華潤、新城控股等房企都出現利潤率下滑的現象。
事實上，2019年，房地產銷售增速已開始下降。億翰統計的50家標杆上市房企全口徑銷售規模總額同比增速為17.6%，較2018年下降19.8個百分點。由於2018年限價等調控政策的持續以及地價維持高位，房企利潤空間開始收窄。從2019年已公佈年報的房企數據來看，2019年平均淨利潤率為15.2%，較2018年下降0.5個百分點。從已售未結項目的毛利潤率來看，多數企業低於2019年毛利潤率，因此，預計2020年房企利潤率水平將進一步下行，行業盈利能力開始減弱。
或許正是意識到行業發展的這一趨勢，在2020年的業績目標制定中，大型房企普遍顯得保守。在3月份各大上市房企陸續舉行的2019年度業績發佈會上，面對媒體問到的今年銷售目標，除了萬科、碧桂園等頭部房企未公佈今年的銷售目標外，即便有提及今年銷售目標的，多數也預計增長區間在10%以下。考慮到新冠肺炎疫情的影響，手握8000億元可售貨值的融創，將銷售目標調整到6000億元的水平。龍湖設定的今年銷售目標為2600億元，僅比去年實際銷售額提高了7.2%。時代中國董事會主席岑釗雄在發佈會上表示，2020年時代中國合同銷售目標預計約為823億元。而根據其2019年年報數據，時代中國2019年實現合同銷售額達783.6億元，這也意味著其2020預計目標僅比2019年實際銷售金額增長約5%。
各大房企對今年銷售目標持非常謹慎態度恐怕也跟第一季度百強房企銷售金額普遍下降兩成多有關係。根據克而瑞地產研究發佈的2020第一季度中國房地產企業銷售TOP 200排行榜，百強房企前3月累計銷售金額下降21%。目前整體來看，企業目標增長率基本在10%左右，較2019年進一步放緩，且均低於2019全年的業績同比增速。
降低負債率 保證財務穩健、現金流成為高頻詞彙
相比於對規模增長的追求，可以看到，在業績發佈會上，房企管理層考慮更多的是企業的整體安全，保證財務穩健、現金流，成為發佈會上的高頻詞彙。
3月17日晚間，萬科2019年度業績推介會中，董事會主席鬱亮直言，“萬科是一家危機感驅動的公司。一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會的主題是‘活下去’，這在當時是出於‘居安思危’的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕，但是沒想到在今天，‘活下去’變成一個特別真實的存在。”
3月27日，在融創中國召開2019年業績發佈會上，孫宏斌表示，融創今年要做三件事：調融資結構、降融資成本；處置一些持有資產；拿地要拿對地方、拿對時間。熱衷於“買買買”的融創都在賣資產的時候，被業界認為明顯是個有風向標意味的信號。
3月31日，中國恆大的2019年度業績發佈會上，恆大董事局主席許家印宣佈恆大啟動戰略轉型，“恆大從2020年開始轉變發展方式，全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
公司聯席主席李思廉也在富力地產線上業績發佈會上明確要“降負債”，而其管理層之前的投資者會議上則表示今年可以將淨負債率在目前的水平下，再下降15%~185%以內。
克而瑞的研究報告也指出，2019年內，各梯隊房企門檻進一步提升，但規模房企擴容放緩，新增千億房企數明顯下降，近4年來房企整體的目標完成率也逐年降低。
今年春節之後，進行各種“優化調整”甚至大區之間整合的房企也明顯增加，而實際上“被優化”的房企工作人員並不在少數。某大型房企的營銷線工作人員小麗告訴記者，他們同組的3個人被“優化”了兩個，儘管她保住了工作崗位，但現在她要幹原來3個人的工作。另外一位在2019年年底就跳槽到另外一家房企的彭先生，則慶幸早早就換工，“之前那家房企近日進行了大區合併，人員優化，幸好我走得快”，但跳槽到新公司的彭先生卻無法留在廣州，而去了深圳。
拿地不再激進，房企持續轉向“舊改”
基於利潤下滑，保衛資金鍊的判斷，今年房企的投資也顯得更加謹慎而穩健。從業績會房企分享的投資策略來看，更傾向於經濟發展基本面好的城市，從而把握確定性機會。因此，一二線以及四大城市群是房企的投資首選，尤其是長三角和粵港澳大灣區地區，部分企業明確表示要重倉這兩大核心城市群，這已經成為房企必爭之地。不過，碧桂園仍表示將堅持1~5線城市均衡佈局的策略。
隨著招拍掛市場競爭越來越激烈，更多的企業開始拓展多元化的拿地方式。目前，主流的多元化拿地方式主要有四種，分別為公開市場招拍掛、商業產業勾地、城市更新三舊改造和收併購。三年前融創、萬達之間的大併購，去年世茂、福晟的大整合，可以說是房地產行業併購的大手筆行動。面對今年的形勢，業內人士認為併購的機會更多，但難度也更大了。
孫宏斌在業績發佈會上就表示，看到很多併購機會，但目前來看還不是併購最好時機，因為現在這些困難的企業都是在2016年、2017年、2018年拿了比較貴的地，所以賬比較難算。雖然今年併購的機會肯定還是多了很多，但是好的標的其實並不多。在這樣的情況下，房企對城市更新“舊改”項目更加看重也就不難理解了。佳兆業、世茂、龍湖等房企都在不斷儲備城市更新項目，而從近期廣州的土地招拍掛市場不難看出，除了極個別宅地出現多家競爭外，大部分地塊都是以底價成交。
許家印明確表示，“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。富力也表示對招拍掛市場沒有特別大計劃。富力的2019年報顯示，富力城市更新業務持續發力，其已簽約的合作城市更新項目超過70個。時代中國管理層在2019業績發佈會上透露，時代中國城市更新項目總數已超120個，2019年成功轉化了10個城市更新項目。越秀地產年報也顯示，2019年獲得廣州番禺區里仁洞村和廣州南沙東流村兩個村的舊改主體資格，增加潛在土儲163萬平方米。
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