最近成都樓市有個奇怪的現象。一方面，大牌房企頻繁高調高地，甚至刷新地價，引發市場高度關注。另一方面，許多賴在主城核心區的老盤，久久不推新，不知道放了購房者多少次鴿子。
比如，建設路四大金剛之一——SM錦悅。朗基城賣完了，首創天禧68開了幾次盤了，連太陽公元都推盤了，這個樓盤就是不開。
有業內人士表示，對樓盤價格有較高的期待，是SM錦悅“鴿”大家的主要原因。此前有媒體報道，SM錦悅大約是在2001年以每平米幾百塊錢的價錢拿下的32畝地塊。再看看同是“金剛”的太陽公元，4000多地價，最新房源賣到27700元/平米的均價。好奇SM錦悅的心裡預期價格是多少，到現在也不願意推盤。
畢竟，這是一個產品更新換代的時代，購房者對居住體驗和物業服務都極為看重。SM錦悅拖得越久，所處的地位就越尷尬，產品可能越難滿足當下的居住需求。
除了被放鴿子的購房者不滿，部分SM錦悅的準業主也對該樓盤很有意見。
01
延遲交房引發業主不滿
成華區建設局：不具備交房條件
2017年6月，SM錦悅推出一批次房源318套，合同約定交房時間為2019年12月31日。
但是，截止目前，項目並未交房。部分購房者在“地方領導留言板”上多次投訴“SM錦悅無故延期半年交房，拒不交房”。
對此，成都市成華區委辦公室給出的回覆是：“由於1棟和7棟清水房住宅暫不具備交房條件，開發企業於2019年12月23日向購房者發出延期交付通知書，暫定於2020年6月30日前交付。”
根據成都住建局的回覆，該項目的竣工報告、消防報告、附屬設施都存在問題，導致房源不具備交房條件。
2020年1月3日，開發商給出回覆，給予每戶業主6個月的物業費，作為延期交房的補償。
但仍舊引發了業主的強烈不滿。有業主表示，衝著建設路小學等優質的教育資源才購買了SM錦悅。可目前由於開發商自己的原因，造成無法交房，孩子落不了戶，嚴重影響上學問題。
有購房者甚至吐槽，躲過了“爛尾樓”，躲過了“捂盤”。可自家樓盤熬成了“現房”，結果又延期交房。買了幾年的房子，就是住不進去！
02
產品難以滿足當下需求
2006年，SM集團旗下房產公司在成都打造了大型綜合購物中心——SM城市廣場。
SM錦悅是SM集團在中國打造的第一個住宅產品，佔地僅僅32畝，容積率4.7，主力戶型為70-120平米，涵蓋剛需改善客群。事實上，項目享受的建設路配套才是最大賣點，產品本身槽點卻不少。
部分戶型居住體驗感欠缺。以70.99平米套二戶型為例，該戶型呈現奇怪的T字形佈局，打開門整個戶型的內部空間被一覽無餘的展示出來，幾乎沒有私密性可言。同時，該戶型的飯廳沒有窗戶，極大影響通風和採光。部分戶型還存在，陽光空間佈局較小、動靜分區混亂、衛生間門與次臥門正對等問題。
中庭被擠壓。不到40畝的高密度迷你盤，小區公共空間可以說基本沒有。疫情過後，人們對社區的環境要求比以前更高。而SM錦悅這個盤，多個業主在小區裡散步，怕是一不小心就“打堆堆”。另外，品質有所欠缺的樓盤，在後期可能會有許多的租戶。面對嘈雜的各種人群、小區里人來人往的情況，業主的居住品質將受到較大的影響。
部分產品難以滿足改善需求。據瞭解，項目即將推出近400套房源。90平米以上的改善戶型房源將達到100多套。也就是說，至少有三分之一的客群都是首改客戶。另外，裝修標準有新風系統和中央空調，品牌多為美的、科勒、歐派、方太、三雄極光等，屬於中高端產品的裝修方案。而改善客群面對這樣的產品是很尷尬的。樓盤中庭幾乎沒有，但是裝修等方面又想吸引改善客群。高不成低不就，與其買迷你盤，不如去主城其他核心區域選擇品質更好的項目。
物業服務、樓盤質量存在不確定因素。該項目是SM集團在成都的最後一個項目了。此外，該房企在成都沒有其他住宅項目，購房者很難對樓盤品質有個預期。再者，一期準業主針對延遲交房產生了很大的不滿。你品，你細品。
03
地產下半場
產品力和物業服務達到均好才是王道
地產下半場，產品力和物業服務達到均好才是王道才是吸引購房者的制勝法寶。吃”行情“紅利的時代已經過去了，項目各方面的均好性才能讓樓盤達到更好的溢價。這個高溢價直接體現在樓盤價格，以及後期二手房價格上。
比如，南京的蘇寧某樓盤與仁恆某樓盤，僅一街之隔，房價最高差2.7萬/平米！
2009年7月，仁恆項目一期迎來首開，當時折後均價15000元/平米；2016年11月2日，仁恆項目四期加推，均價45000元/平米，房價上漲3倍，宣告收官。
南京仁恆某樓盤實景
仁恆項目二手房掛牌均價在5.6-6.6萬元/平米之間。其中，項目的四期，曾經有中介稱成交價高達8.82萬元/平米。
蘇寧項目，2012年10月首次開盤，均價約3萬元/平米；到2016年5月，所有房源賣完收官時，均價仍為3萬元/平米。
小區的二手房掛牌均價為3.9萬元/平米。相比大街對面的仁恆項目，價格相差了1.7萬-2.7萬/平米之多。
有業主表示，小區環境和戶型設計，是兩個樓盤價格較大的原因。
仁恆樓盤的項目體量比較大，小區環境舒適度強，物業、產品等口碑一直較好；蘇寧樓盤小區內部景觀發揮空間小，業主休閒空間受限。從容積率來對比，蘇寧樓盤為3.5，相對仁恆樓盤的2.79來說，相對高一些，因此在居住的舒適度上會比較低。戶型方面，蘇寧項目為了儘可能滿足觀景的需求，將陽臺全部設置成了圓弧形，這樣的設計使得戶型的利用率大大降低。背後暗含的死角的浪費空間，十分可惜。
再比如，北京的宋家莊板塊。作為北京地鐵中三個三線換乘的車站之一，人流量比較多。附近的樓盤由於小區環境、產品力和物業服務的差距，導致不同樓盤房價可以相差一倍。
豪宅項目魯能某樓盤，當時均價約85000元/平米。與其一街之隔的紅獅某樓盤屬於限價房，當時均價在43000元/平米左右。周邊的鑫兆項目屬於普通商品房，在當時的均價為44000元/平米左右。
可以看到，好的小區環境、居住體驗感、物業服務，在後期對於房子的價值空間產生了巨大的影響。一方面，產品各方面的均好性，給業主提供好的生活方式；另一方面，好的房子也是優質資產的體現。所以，當下買房，一定要有長遠眼光，避免貪小便宜吃大虧。
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