半個月前，一篇10萬+爆文《廣東流淚，江蘇沉默，房價最貴竟然是這個省，11個市全擠入全國前五十》，引出了我們的浙江房價系列報道。
但浙江一共11個地級市，有兩個在爆文中卻始終未提及：湖州和台州。
湖州是因為房價浙江倒數第一，實在不夠“貴”。
台州呢，2018年GDP全省第五，房價全省第七，不過不失。就像這座城市一樣，沒有中心，沒有焦點，不知該從何說起。
要說清檯州的樓市，就像要畫出一個迷宮花園的路線圖，幾乎是不可能的任務。
今天，《層樓》“浙江樓市怎麼樣了”城市洞察系列文章的第九篇，仍試圖結合見聞、數據和訪談，努力尋找出糾纏邏輯線團裡的小小線頭。
一座沒有“市中心”的城市
有人曾說過：洛杉磯就是一個大郊區，沒有市中心。
從某種意義上，台州就是中國的洛杉磯。由台州站出來，先打車去酒店。“就是市中心那家開元！”我說。師傅冷冷看了我一眼，不說話。
那是“利奇馬”過境的第五天，大約三分之一的行道樹還倒伏在路邊。
此後48小時裡，我被反覆強化這一“常識”：台州沒有市中心，當地人只會告訴你，我是椒江、黃岩或路橋人。這般奇怪，就好比在杭州，有人說：我是上城區人。
1994年，台州地區和縣級黃岩市、椒江市撤銷，設立地級台州市和縣級椒江區、黃巖區、路橋區。台州市政府駐椒江區，行政中心亦由臨海遷至椒江。
時隔二十多年，許多當地人仍耿耿於懷。
多年來，政府對三區融合的促進力度一直未減，但實際情況是，如今路橋和椒江在交匯的區域開始互通，其餘仍顯分散。
在百度上點開臺州的衛星地圖，一眼便能看見居於路椒黃三區中間的九峰山。
2017年秋天通車的內環快速路，貼著九峰山山腳圍合，將三區連通。如今，三區核心地帶互相往來，可以縮短至半小時車程內。而在它建成之前，至少也要四十分鐘。
這樣三個區，加上相鄰的臨海、溫嶺市，再加上天台、仙居、玉環、三門，有人說，台州下屬九個縣市的老百姓，活出了歐洲九小國的感覺。
所以，當你講述台州樓市時，其實是在列舉無數小城市的房價。所謂“台州市區均價”，更像是活在理論中的抽象數字。
總體來說，從2016年底到2018年底，台州房價大約每年漲2000元，年平均漲幅接近20%。
就台州市三區去年各自的表現來看，黃岩均價為14167元，椒江為13837元，路橋則低一截，為11438元。
不過，房價最高的區域卻不是市區，而是相鄰的兩個縣級市。2018年，臨海均價15237元，溫嶺均價18566元。
今年上半年，在開發商普遍覺得“平平無奇”的走勢中，價格還在緩慢地往上走，我粗粗算了一下，三區與臨海、溫嶺，半年漲幅在4-7%之間。
儘管我已努力剋制，但本文仍會同時講述四個房價體系：椒江、路橋、黃岩三區，以及地緣上最接近、房價也相對較高的溫嶺。
“隱形冠軍”的幸福生活
表面上，這座城市波瀾不驚、平易近人。
東海禁漁期剛過不久，隨意走進黃岩的街邊小店，叫上一碗薑汁面，鮮蝦、蝦乾、花蛤、蟶子、螃蟹，還有雞蛋蔬菜，堆得幾乎看不見面。
這樣一碗麵的價格是20元。
這兩年，台州成了美食口碑最好的國內城市之一，在美食家筆下，它是值得打飛機去吃的。
從菜市場吃到米其林，真正的豐儉由人。20元能吃飽吃好，亦孕育得出新榮記這樣人均近千的餐廳，還開出了國門。
今年上半年的統計數據表明，台州人的平均月工資為5221元，在省內的排名，與GDP排名相當，依舊是中等生。打車起步價8元，難得三區穿梭往來一次，單程也就40元上下，那可是去另一座城了……
但在老闆遍地的台州，平均工資的指標意義約等於零。
早年就聽過一個段子，有位台州大叔在杭州某商場名錶櫃問價，櫃姐驕傲地報出五萬塊一隻的價格，大叔說，來六隻。
反差為何這麼大？此前的一條新聞裡有這樣的數據：
“台州擁有汽車及零部件、醫藥醫化、航空航天、模具塑料、泵與電機、智能馬桶、縫製設備等7大主導產業，培育了21個百億級產業集群，具有156個國內外市場佔有率第1的‘隱形冠軍’產品，上市公司數量達53家 。”
隱形冠軍！一語道破天機。上市公司如此多，更別說遍地開花的民營中小企業了。
譬如模具產業，大約只有本地人才知道，中國模具約九成來自黃岩，黃岩最高檔的萬豪酒店，常年住著很多老外，就是來找廠子做模具的。
又譬如這一輪的垃圾分類大潮，塑料產業迎來一次小陽春，又是台州老闆賺得盆滿缽滿。
而路橋，是全中國最早的小商品之城，比義烏還早。本地還有兩大銀行，台州銀行和泰隆銀行，還有人人都知道的，吉利汽車。
2018年胡潤百富榜中，台州本地上榜富豪（含家族）有16位。
在街邊小店吃20塊錢海鮮麵的時候，焉知你隔壁那位台州大叔，不是一位“心有猛虎，細嚼慢嚥”的超級富豪呢？
買房要慢慢慢，房間要大大大
豪歸豪，台州的大小老闆們，買房錢可一點也不亂花。
台州話裡有個形容詞叫做“老實”，用來誇某樣東西好。比如：度娘頭（姑娘）老實漂亮，薑汁面老實好吃。你可以理解為本地人的性格，實實在在，不耍花腔。但是，這與精明並不衝突。
首先，隨著外地品牌開發商進入，到2018年年底，台州精裝交付的樓盤已有20多個，但本地人仍然更喜歡毛坯，他們相信自己能做得更好。
更重要的是，對著一張精裝list，可能那原材料就是自家從事的產業，對成本太清楚，這個錢不如省進。
其次，買房總得有點優惠，折扣也好，車位也好，有了心裡才舒坦，性價比不夠，就不著急買。
再次，表現在戶型上，比較在意風水，同時廳要大，房間也要大，要氣派。因此在臺州，剛需戶型起碼也得110㎡起，而改善則要140㎡起步。看看最近5年的交易數據，住宅平均面積就是約130㎡。
最後，像是印證著“地理決定論”，椒黃路三區的老百姓們很少跨區域買房。
以上四條，你覺得台州人固步自封？No，台州人在上海杭州寧波買房的時候，如今售樓處裡這一代年輕的項目經理們，還在上小學吧。
要知道，談及杭州樓市的外地買家，言必稱溫臺投資客。可見，台州並不比溫州弱多少。
在大城市買房是一回事，面子風光和投資回報為上，而在家鄉買房是另一回事，實用至上。
為父母買一套養老是必要的，自己置辦一套家鄉房產是必要的。再有就是，每一波生意做完，掙來的錢不愛存銀行，要麼投入下一個生意，要麼被別人借走做生意，那不如去看看新開的樓盤？
就這樣，需求永遠存在，但他們不著急買，也不差錢；一位客戶通常來三四次，才會下單一套房子。
大鱷集結，但班長還是本地開發商
台州樓市這一輪升浪，也是從2016年開始的。
2015年時，九縣市區全年成交28047套，2016年一躍升至38636套，其後三年只有小幅浮動，剛過去的2018年，成交40220套。這三年，正是全國大鱷大舉進入的三年。
早在2007年，綠城與浙信聯手在臺州拍下寶地，這就是後來台州第一個精裝住宅——玉蘭廣場蕙蘭園。
到2016年，中梁、華鴻、新湖、德信和碧桂園均已進入台州。2017年後更為密集，祥生、保利、恆大、陽光城和萬科等紛至沓來。
如今，除了龍湖，大咖差不多悉數到場，與本土房企有合作，亦有搏殺。他們帶來了新產品，帶熱了土地市場與樓市，也改寫了台州的城市格局。
但本土的方遠、朗成、騰達、中盛“四大金剛”，卻依然穩坐檯州第一陣營。
方遠的項目遍佈台州街巷，有“戶型專家”美譽。
我去看了位於椒江的方遠·天璟譽府，從117㎡到189㎡，無一不是大面寬，短進深，戶型方正。它的推廣語說“喜歡膨脹的，點進來看”，說的是戶型，也說到了台州人心裡。
另一家開發商朗成，主打高端路線，他們的江南墅是椒江目前在售唯一均價超過2萬的樓盤；展廳門口，特斯拉、寶馬7系和奔馳GLS一水排開。
這個椒江開發區核心區的項目，集高層、洋房、疊墅和排屋於一體。高層起步143㎡，客廳裡300多斤重的德系門窗，為了觀景面更大，每一扇都是一個大大的正方形，的確也是“壕無人性”。
去年風行杭州的疊墅，也由他們第一次引進台州。戶型從167㎡起步，最便宜的上疊460萬起。
在臺州市區，同一區位內的項目，大開發商溢價高出兩三千元是常事，市場有足夠的接受度。
所以，限價減配這種事，在臺州基本是沒有的。
小陽春市場過去，平靜續銷
經歷了去年初的狂飆突進後，台州樓市逐漸佛系。
如今市區房價最高的是椒江，在售新盤通常1.7-1.8萬上下；其次是黃岩，新盤1.6-1.7萬的均價；路橋則在1.4-1.5萬左右。如果是精裝盤，會再高出一兩千。
椒黃路三區，各有一個均價突破2萬的項目，椒江是朗成·江南墅，路橋是萬科·山海十里，黃岩則是保利·大國璟，都正在續銷。
這三個高聳的房價“尖峰”，是在什麼樣的地理氣候條件下形成的呢？
先看保利·大國璟，位於黃岩老城沿江，57萬㎡總體量。它是保利打造的新中式產品，產品線口碑還不賴。加之地段好，體量大，內部配套多，總體走得不錯。
黃岩人將二環以外視作“鄉下”。距大國璟直線約1公里的另一個盤西江月，均價便低了3000-5000元。
再看萬科·山海十里，位於路橋老城區，拿地時樓面價11000多，均價2萬2。
至於朗成·江南墅，前面已經說了，位於椒江開發區核心，又有各種進口配置，房價鶴立雞群也不難理解。
說到椒江，上半年的台州樓市裡，最轟動的消息莫過於椒江中央商務區一宗宅地，競價364輪後，方遠以10.8億斬獲，溢價106.11%，24011元/㎡的樓面價刷新臺州記錄。
消息一出，大家都驚呼，這是要賣出杭州的房價了嗎？
而更多業內人士還算心平氣和，它在臺州，大概就如標杆建築之湯臣一品， 4.5萬㎡的小體量，未來也就是數百套豪宅，難道我們大臺州還吃不下？
椒黃路三區的高房價只是特例，但臨海與溫嶺，2萬以下的房價卻真的再也回不去了。
房價最高的溫嶺，房價其實也就是去年漲上來的。
濱江等三房企聯合打造的萬家之星，位於溫嶺核心板塊，最近一次開盤2萬5左右。學區好，有會所，每個月都能有40-60套的去化，在溫嶺數一數二。
新湖·雙溪春曉不算傳統市中心，有點像杭州的西溪溼地。高層毛坯約3萬，但戶型有137-182m²，大批房源總價超過500萬。
不遠處，新湖與濱江合作開發的玖瓏春曉，樓王戶型180多m²，單價約3萬5，沒700萬拿不下！
至於雲樾觀嶺，也就是今年3月拿下溫嶺總價地王的神童門地塊，本月就要開盤，會開出多少價格呢？會不會創下臺州新高？答案馬上要揭曉。
利好不少，未來可期
未來臺州，最可能發生怎樣的城市格局變化？
有人看好一江兩岸，有人看好東部集聚區，也有人覺得，增長點在椒江的高鐵新城。
一個有標誌性意義的事件是，今年6月30日24點之後，台州的椒江大橋、椒江二橋停止收費。
媒體評論說，這座有山有海，又為山海所累的城市，終於打通了任督二脈。
最直接的反映是，一江兩岸板塊的售樓處裡，來自椒江北岸章安、前所的老百姓一下子就多了起來，在某些樓盤，甚至佔去意向購房者的一半。
像這樣影響城市未來的利好消息還有不少。
更重要的是備受關注的交通，預計2021年底，杭紹臺高鐵將建成通車，台州可以北上直達杭州，不必再經過寧波，時間縮短至一小時。這也是中國首條民營資本控股的高鐵PPP項目。
而城市輕軌S1已經在建，將連通溫嶺、玉環到台州，也將椒黃路三區之間的通行時間再次壓縮。
截至2018年末，台州戶籍總人口數605.4萬人，流動人口191.63萬人。以2010年為界，台州人口從淨流出到淨流入，2016年外來人口將近300萬，達到高峰。
最近兩年，淨流入人口數開始有所下降，對二手房市場的影響尤為明顯。
從產業角度看，這個外來量不夠支撐，很多廠關張，轉為家庭作坊。從城市消費來看，近幾年綜合體扎堆開幕，除了餐飲之外，生意卻非常清淡。
而對樓市來說，2016年至今，無論在“三改一拆”還是棚戶區改造方面，台州都走在浙江前列。2019年宅地推出量不會少，新房供應量會遠多於2018年。
這座組團式濱海城市的樓市未來，將是一局膠著的持久戰。
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