關於LPR，諮詢度最高的10個問題
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文 | 《地產小王子》主編 蘇陽
3月1日起，LPR正式落地。存量房貸利率轉換工作轟轟烈烈開始了，但很多購房者仍然一頭霧水。身邊不少朋友諮詢：LPR到底是啥？跟我的房貸有什麼關係？我到底需不需要轉？到底該怎麼轉？轉還是不轉對我更好……
分分鐘能湊成一本《十萬個為什麼》。
關於LPR，我們在購房群收集了大家最關注的10個問題，儘可能找到最權威的解答，並且翻譯成聽得懂的”人話“，希望有助於大家理解LPR。至於要不要轉，我特意諮詢了三位實操派大佬，關於金融工具的運用，他們有非常豐富的經驗。
1
哪些貸款可以轉換成LPR？
LPR正式實施以後，新買房的客戶沒有選擇，必須跟著LPR走。
以前的存量貸款，必須同時滿足以下三個條件，才能夠轉換成LPR：
1、在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；
2、利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”）；
3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調整）。
另外，公積金貸款以及今年12月31日前會到期的商貸不用轉LPR。組合貸只有商貸部分需要轉化，公積金貸款部分不變。
2
怎麼判斷是浮動利率還是固定利率？
如何判斷自己的房貸是固定利率還是浮動利率？
有購房者問，是不是最近幾年還房貸的數額沒有變過就是固定利率？
唯一判斷固定利率還是浮動利率的方法，是找出你當初的合同，上面會有標註 ！
因為從2015年1月開始，我們五年以上房貸的基準利率就一直在4.9%，五年多都沒有過調整。所以，最近幾年還款不變，不代表你的房貸就是固定利率。
如果對轉LPR或者固定利率有想法的，一定要去看合同！
3
是不是必須要轉成LPR？
不一定！不一定！不一定！重要的事情說三遍。
告別基準利率上下浮以後，你面前有兩種選擇：轉LPR、轉固定利率。
有人問，那麼可以哪一種都不轉，繼續採用過去基準利率的計算方式嗎？
不可以！不可以！不可以！重要的事情再說三遍。
雖然從來沒有明文強制說必須轉換，但實操過程中，時間一到，就得切換。不是LPR，那就是固定利率。
需要注意的是，根據人民銀行公告，房貸的定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
4
怎麼理解8月31日這個期限？
我們來看看去年年底央行的公告：
自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
不少銀行在實操過程中都公告：
過了8月31日再申請轉換，很可能需要回到原貸款經辦機構線下辦理，無法享受現在的政策便利。因此建議您在8月31日前辦理轉換。
既然銀行的措辭都是“建議”，那麼可不可以8月31日以後再換？從規定的字面理解，理論上可以。但我諮詢的信貸專家的理解都是：
8月31日前不換LPR，就默認按照固定利率執行，之後銀行未必會批准讓你轉化成LPR。當然了，估計並沒有這種“不做選擇”的可能，deadline到來之前，銀行肯定會主動來找你換的。
綜上所述，可以理解為，如果你想要觀望未來幾個月的LPR走勢，再決定轉化成哪一種，那麼8月31日就是最後期限。
5
轉LPR和固定利率的差別？
1、轉固定利率：按照此前你合同中的浮動利率以及目前的基準利率（4.9%），確定你的還款利率，並且保持不變。
如果你現在是上浮10%，轉固定利率就會用5.39%（4.9%*1.1）的利率還貸，直到還完。如果你現在是打8折，轉固定利率就會用3.92（4.9*0.8）的利率還貸，直到還完。
轉固定利率以後，LPR再調整，也都“雨女無瓜”，沒有半毛錢關係。如果未來LPR持續走低，你享受不到一點半點。即使如果將來LPR升高，你也不用多還錢。
2、轉LPR：房貸利率=LPR+點差，你的加減點差固定不變。在轉換後的每個利率調整日，通過LPR變動來確定你的還款利率。
採用LPR以後，市場化的程度會比用固定利率更高。
6
加減點差怎麼確定？
原本的浮動利率，是在基準利率的基礎上，計算上下浮的百分比。這個上下浮的比例，是在你簽訂房貸時決定的，並且一成不變。
變更成LPR以後，不再採用上下浮百分比的方式。而在貸款基礎利率上，進行加減點，點差固定不變。
加點數值=你現在的利率水平-2019年12月發佈的LPR（4.8%）。
舉個例子，你的房貸是30年還清，上浮10%，那麼你現在的利率水平就是4.9%*（1+10%）=5.39%，對應的點差=5.39%-4.8%=0.59%。你以後的利率=LPR+0.59%。
如果你的房貸是30年還清的8折，那麼你現在的利率水平就是4.9%*（1-20%）=3.92%，對應的點差=3.92-4.8%=-0.88%。
你以後的利率=LPR-0.88%。
另外，銀行和轉化LPR的時間，不會影響你的點差。
根據央行公告，加減點差統一參考2019年12月20日發佈的LPR，也就是4.8%。在3-8月之間任意時點轉換，核算出的加點數值是一樣的。所有商業銀行也都採用同一套計算方式。
7
轉LPR後房貸每月都變嗎？
既然LPR是每月都變動，那麼是不是每月還貸人的房貸都會改變呢？
不是！轉換為LPR的，重定價週期最短為1年。也就是說，
最少也要一年才變一次房貸，不會出現每個月都變的情況。同時，雖然現在的LPR降低了，但轉換後的利率也不是立馬就變的。
轉換時，你可以和銀行約定重定價週期和日期。日期可以自由選擇，週期最短1年，也可以是2年、3年或者更長時間。
8
LPR期限由什麼時間決定？
眾所周知，LPR目前分為1年期和5年期以上兩種。
那麼轉換LPR以後，是根據貸款總年限還是剩餘貸款年限確定LPR的品種？根據央行公告，
LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定。原貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），參考5年期以上LPR；原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。
舉個例子，如果你原本房貸需要還20年，現在只剩3年。那麼由20年決定，將採用5年期以上的LPR。
和你已經還了多久的房貸沒有關係。
9
想換LPR，現在怎麼做？
各個銀行會通過官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話等多種方式通知，轉換不用重籤合同，可以通過電子銀行、手機銀行等線上方式來完成操作。疫情結束以後，也可以通過線下辦理。
也就是說，現在想換的也不用著急，等銀行主動來找你就行。道理和之前辦ETC一樣，這是銀行的任務，使命必達。
如果有共同還款人，所有還款人都要完成轉化而且選擇一致，才能辦成功。
有特殊情況需要代辦的，線上不可辦理，需要等到疫情結束以後在線下代辦。
10
到底要不要轉LPR？
除了具體的操作，所有人最關心的就是建議，到底應不應該轉換成LPR？
總的來說，如果你預判以後LPR會降，那麼轉化為LPR會更有利。
對於之前買房利率上浮比較多的購房者來說，轉就對了。但如果本身貸款折扣比較大，轉為固定利率雖然可能吃不到LPR下降的紅利，但是也規避了LPR上漲帶來的加息。
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三位實操派大佬怎麼說？
資深信貸專家 陸飛：
其實房貸怎麼轉，都沒有經營抵押貸來得划算，要便宜1-1.5%。個人理解，除了剩餘按揭小於5年的，都是轉化成LPR比較划算。
資深信貸專家 金冠琦：
LPR就是為了降息而產生的。以前每次降息都是需要央行發佈的，現在央行不作為重大消息發佈了。每個月進行一次報價，更接近市場化而去行政化。
如果資本金充足，借鑑國外的經驗，自從有了LPR這個工具，基本都是以降息為主。我們理解，LPR出來，就是為了市場化的降息。所以客戶問要不要轉LPR，理論上是需要的。
另外，現在是行政命令統一所有銀行錨定LPR，希望房貸客戶仍然保留在原本的銀行。所以大家統一進行，一方面防止換銀行的工作量，另一方面也防止銀行之間在加點上惡性競爭，對社會造成影響。所以統一用行政命令來幫你掛鉤。當然，你還是可以自由選擇固定利率。
《地產小王子》創始人 程立：
很多人覺得轉了LPR以後，利率下行的概率比較大。短期看，我同意這個說法，但長期看，情況還是這個情況，但結果可能不太一樣。
LPR其實是利率市場化，下一步就可以做到精細化調控，類似因城施策。把房貸和短期經營貸利率分割開，長期的房貸可能不如我們想象中放得那麼松，但是流向實體經濟的經營性貸款會放得比較厲害。既能夠實現房住不炒，又能向實體經濟輸血。
我相信，只要調控有需要，一定是將短期與長期的LPR割裂，最終購房者並不一定會像大家想象中一樣得益頗多。而經營性貸款則會受益更多，兩者之間的差距會加大，倒逼錢流向實體經營貸款。
所以我建議房貸原本是基準利率打折，可以不變；原本是上浮的，應該轉化成LPR。
但要看破一點，無論是LPR還是原來的基準利率，不過是換了一種表現形式，所謂的市場化，也是有限市場化。變不變，最終都是那隻無形的手說了算。
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