自從幹了地產新媒體這一行，我每天都會花費很大的精力回答網友的買房問題。有時候買房人熱情上來，我一天得回覆上千條微信消息。
今天我回顧了下我和蘇州網友的聊天內容，發現“園區、姑蘇區、新區獅山”，是出現頻率最高的三個詞條。
作為蘇州最核心的三片區域，園區、姑蘇區、獅山可以說是蘇州的“頭部板塊”，地段好、配套全、學區好，區位優勢明顯。蘇州現階段所謂的改善，其實主要就是向這三個區域換房的行為。
當然，“頭部板塊”的房價也相對要高得多。比如現在園區正在認籌的新盤海和雲庭，總價600萬起步！這樣的價格，即使一些在園區有一套房的人置換也買不起。
蘇州“頭部板塊”示意圖
面對核心區域動輒大幾百萬的房價，很多預算只有300萬-400萬的人，不得不把房子買在一些非核心的板塊。
其實，這並不明智。
今天，我就給大家盤點一下蘇州“頭部板塊”的最低買房門檻，看看在蘇州核心的地段還有哪些低總價、高性價比的新房適合上車。
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一、海月平江
地段位置：姑蘇區平江新城
主力戶型：約95㎡、110㎡、125㎡
最新動態：正在火熱預約中，本月首次加推5棟小高層
買房門檻：具體價格待定，預計總價300萬起
亮點：姑蘇區最低買房門檻；三軌交匯的區域；坐享兩大板塊核心配套；小高層得房率更高，贈送面積多；融信首進蘇州的口碑之作
在新房大多都是別墅的姑蘇區，一套房子往往都是千萬級的，平江新城是姑蘇區最低的買入門檻。
儘管平江新城的買房門檻低，但它也是被嚴重低估的板塊。姑蘇區的行政商務中心，三軌交匯，擁有蘇州火車站、蘇大附一院總院，學區也不錯，還有“3+2”的高端產業體系。平江新城的配套、產業在蘇州都是首屈一指。
海月平江不僅離平江萬達近，到相城繁花中心也非常方便，可以說坐擁兩大板塊的核心配套。
戶型方面，和其他一些項目相比，海月平江因為是小高層得房率更高，95㎡就可以做到3房2衛。並且，海月平江每個房間都有飄窗，贈送面積更大。
除了95㎡的小戶型，海月平江125㎡的戶型更加適合改善。5.5米寬廳，南北通透的戶型，同樣總價也不高。
125㎡樣板間實拍
順便說說融信這家開發商。蘇州人買房認仁恆的牌子，完全是同行襯托，畢竟在蘇州有匠心精神的開發商還是少。融信可是很捨得為品質花錢的開發商，在杭州、上海都有一些很出名的項目。
一個對品質執著追求的開發商，在蘇州的首個口碑之作，值得期待。
海月平江效果圖
二、泊雲庭
地段位置：園區斜塘板塊
主力戶型：約107-146㎡
最新動態：三期正在預約，前兩次開盤兩開兩光，小戶型還剩最後3棟
買房門檻：備案均價35900元/㎡，小戶型總價不到400萬
亮點：園區唯一在售小戶型；園區新房最低門檻；倒掛盤
相比於上華琚的200多平，奧體仁恆的最小140㎡，泊雲庭的約107㎡小戶型在園區顯得異常珍貴。如果不算人才租屋、其他一些惜售樓盤，泊雲庭是園區唯一在售小戶型。
奧體仁恆最便宜的一套總價要600萬，而泊雲庭的小戶型總價還不到400萬。放眼整個園區，泊雲庭都是最低買房門檻。
泊雲庭雖然是斜塘板塊，但是它離園區奧體很近，周邊二手房房價也不便宜，掛牌價在4.3萬/㎡左右。
三、上瑞閣
地段位置：新區獅山
主力戶型：約107-186㎡
最新動態：放風本月一定開盤，加推北區905套房源
買房門檻：具體價格待定，預計單價不超過3.5萬/㎡
亮點：獅山最便宜的新盤；萬科“上”字系作品；小戶型5.1米橫廳；倒掛1萬/㎡
從“翡翠瀾庭”到“上舍”再到“上瑞閣”，名字一換再換，還沒有開盤。買房人早已飢渴難耐。今天我打聽到，獅山萬科這個月一定開盤！（是不是真的就不知道了）
因為地價的區別，上瑞閣註定要比獅山其他項目賣的便宜。別的項目都放風4萬/㎡以下，而上瑞閣備案價大概率不到3.5萬/㎡。（傳言備案價3.2萬/㎡）
而且這個項目也有約107㎡的小戶型，因此，上瑞閣被調侃成為“獅山剛需盤”。
值得一提的是，萬科上瑞閣的小戶型也能做到5.1米橫廳，還是很驚豔的。
萬科上瑞閣的倒掛非常明顯，隔壁的路勁香港時光已經賣到了4.4萬/㎡。提醒下，上瑞閣的小戶型非常搶手，買到難度很大，大部分人都要陪跑。
四、中海上賢府
地段位置：新區獅山
主力戶型：約100-143㎡
最新動態：正在驗資，預計這個月首次開盤
買房門檻：價格待定，限價4萬/㎡
亮點：緊鄰新區實小、新區一中；有100㎡小戶型；現房銷售；3、5號線地鐵口
作為獅山的新盤，中海上賢府最大的優點就是離學校近。
新區實小竹園路小區和新區一中就在中海上賢府隔壁，距離僅500米。雖然新房不劃分學區，但是上賢府的學區基本上是穩穩的。除了緊鄰學校以外，中海上賢府還是現房銷售。
中海上賢府也有小戶型，面積約100㎡。不過小戶型只有2棟樓，並且今年開不了，要等到明年。
五、濱河四季雲庭
地段位置：新區獅山
主力戶型：約96-168㎡
最新動態：正在驗資，預計本月底首次開盤
買房門檻：價格待定，限價4萬/㎡
亮點：獅山最小戶型；仁恆品牌；雙地鐵
濱河四季雲庭，有著獅山最小的戶型——96㎡。可以說除了上瑞閣，濱河四季雲庭就是獅山最低買房門檻。
該項目還是由仁恆打造，後期物業也是仁恆負責。仁恆的品牌在蘇州還是非常有認可度的。
這裡還要提醒大家，
濱河四季雲庭的96㎡還是3房1衛，還有這個項目學區的不確定性也是個問題。
隨著越來越多的人產生換房的需求，“改善”這個詞被頻繁地提起。
究竟什麼是改善？
我以為，把園區的3室1廳賣了去換一套郊區的別墅，稱不上改善。改善，不只是空間尺度的改善，更應是地段的改善。
很殘酷的是，蘇州“頭部板塊”的房價已經很高了。對於核心區域低總價的上車房源，更應該好好珍惜。
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