北京新房熱點區域——亦莊

北京有五大集中辦公商務區：國貿、金融街、西二旗、望京、亦莊。

亦莊，享受雙重優惠政策的國家級經濟技術開發區，產城兼備、有業有城，通勤居住兩相宜，作為最具潛力價值的購房熱點區域，正受到得越來越多購房人群的認同。看一個區域的未來發展如何，可以對標同類區域的發展軌跡，亦莊的對標，就是望京。由於與望京的區域發展特點相似，長久以來一直被行業認定為“第二望京”。簡言之，望京的現在就是亦莊的未來。

在傳言的“帝都購房鄙視鏈”中，望京“是北京四環外房價最高，且生活最便利，同時也是很多朝陽大眾心嚮往之”的購房重點板塊。2011年，大望京科技商務創新區被正式寫入北京市“十二五”規劃，定位為高端國際化商務創新城市綜合體，總投資近300億元。望京的蓬勃發展，本質上是借了“先規劃後建設”的東風。

區域規劃：朝陽區十三五規劃，一廊兩帶三區的功能佈局

區域定位：大望京商務區

基礎設施：適宜的人口密度，便利的軌道交通，合理的內部結構，齊全的文化設施，科學的市政管理

望京區域發展特點：

1、朝陽城市文化品牌，國際交往及文化融合；

2、產業聚集度高，高科技及高端服務業；

3、交通便利度高，多軌交匯，13、14、15號地鐵線；

4、配套成熟度高，可短距離實現職住平衡；

5、教育價值度高，朝陽優質教育資源集中。

反觀亦莊的區域發展特點，亦莊位於東南五環外，京津高速與京臺高速之間。亦莊是北京市唯一同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的國家級經濟技術開發區。與望京相同，與所有城市的經濟開發區一樣，亦莊也是先有規劃再啟動建設。

特點1：起點/定位高

亦莊定位是以沿海開放城市經濟技術開發區為樣板，作為聯接京津冀區域經濟帶的從事高技術、科技型出口貿易經濟技術開發區，具有打通京津冀經濟帶關鍵環節的國家級戰略地位。

2019年，北京市人民政府批覆最新的《亦莊新城規劃(2017-2035年)》，明確指出要努力承接首都功能，把亦莊新城建設成為沒有大城市病的低密度綠色城區。人口規模則要在2035年控制在89.2萬人左右。亦莊新城的規劃區域包括亦莊核心區（核心區、河西區、路東區、路南區），大興區部分（舊宮鎮、瀛海地區、青雲店及長子營北部），通州區部分（光機電、臺湖、馬駒橋鎮、金橋），以及飛地（青雲店及採育工業園）

特點2：產業聚集度高

亦莊是北京雲集高端、品牌類科技製造型企業最集中的區域。現已聚集了來自30多個國家和地區的4800多家企業（可口可樂、資生堂、奔馳、施耐德、京東方、京東等），其中包括77家世界500強企業投資的108個項目，以及一批優質內資項目。基於這些重點項目，成功打造了若干產業集群：以諾基亞（注：諾基亞已經被微軟收購）為龍頭的移動通訊產業集群；以京東方為龍頭的顯示器產業集群；以中芯國際為龍頭的集成電路產業集群；以北京奔馳為龍頭的汽車製造產業集群。以及以拜耳為代表的生物製藥產業集群，以SMC、ABB為代表的裝備製造產業集群，以GE為龍頭的醫療設備產業集群和以國富安為代表的信息安全產業集群。 以金風科技為代表的新能源產業集群。

特點3：交通強

亦莊通往京津冀、甚至整個華中、華東區域非常的便利。現擁有三縱二橫的高速路網，三縱是京臺、京滬、京津三條高速，由此40分鐘可達北京大興國際新機場、2小時可達天津港、14小時可達上海洋山港。兩橫為五環、六環，由此去往全國各地非常的便捷。

軌道交通：亦莊線於2007年開工建設，並於2010年底建成通車。北接地鐵五號線的南端終點宋家莊站，南至京津城際鐵路換乘站亦莊火車站。未來規劃建設M12線、L5、L2支線、S6線四條軌道交通線。

亦莊火車站是京津城際其中重要一站，它也是亦莊作為聯接京津冀大發展戰略關鍵環節的重要標誌。由亦莊核心區地鐵至亦莊火車站僅需20分鐘，並且預計2022年開通的17號線，將首都東部最重要的經濟核心區未來科技城、望京、三里屯、國貿、十里河與亦莊相聯。通過高速鐵路與城市地鐵，使得北京核心經濟區與津冀緊緊聯繫在一起。

特點4：大商業、醫療及休閒配套成熟

商業配套

亦莊創意生活廣場、力寶廣場、大族廣場、城鄉世紀廣場等大型綜合類商場，還擁有山姆會員店、京東7FRESH（全北京就兩家，海淀五彩路一家，亦莊一家）、阿里的盒馬鮮生（盒馬鮮生將在亦莊經開大廈B1層開設第二家店面）、BHG等大型綜合商超。

娛樂設施

大料國際影城、唐閣國際影城、全亞洲最大的韓國CGV影院，中傳國際影城（5300平米電影院，影院中設有一個IMAX巨幕廳）、以及羽毛球館、電玩城、擊劍館和匯聚30個品牌的精品街區

醫療配套

區內建有北京同仁醫院(南區)、北京中醫藥大學東方醫院南院區、大興區中醫醫院、首都醫科大學大興醫院、亦莊醫院等多家醫療機構。開發區還建立了全市區域性補充醫療保險，堅持傾斜高端人才，增加了健康保健的內容，提高了高層次人才醫療費用的報銷比例。

北京中醫藥大學東方醫院（南院）：是北京中醫藥大學第二臨床醫學院，國家中醫藥管理局直管單位，國家中醫臨床研究基地建設單位，是一所特色明顯、功能齊全、設備先進，集醫療、教學、科研、預防和健康諮詢為一體的三級甲等中醫醫院，是直屬教育部管理、進入國家“211工程”建設的北京中醫藥大學所屬附屬醫院，北京市醫療保險定點醫院。

北京同仁醫院亦莊分院：京南最大的一家綜合性三級甲等醫院，目前設置床位約600個，2019年二期投入使用後床位將增加至1400個。

公園配套

兩個城市級公園（南海子公園，站前溼地公園）、九個組團公園（企業文化園、博大公園、北神樹公園，東石公園，亦莊溼地公園，涼水河公園，體育公園，紅鳳公園，馬駒橋溼地公園）

南海子公園：北京四大郊野公園之一，也是北京市最大的溼地公園。總面積1165萬㎡（相當於4個朝陽公園面積）

站前溼地公園：位於臺湖高端總部基地，規劃蓄滯洪區約50公頃，並考慮利用六環路以東兩個規劃汙水廠的中水作為人工湖景觀補水。

亦莊創意生活廣場

沃爾瑪山姆會員店

特點5：優質教育資源

擁有優質的學前教育、義務教育、高中教育、高等教育、職業教育、國際教育。保華國際教育園（包括耀中國際學校、耀華國際教育學校、禮堂和學而國際中心）、北京二中亦莊學校、北京小學大興分校亦莊校區、北京八中亦莊分校、二十一世紀幼兒園、中國公安大學、北京印刷學院、北京電子科技職業學院等多家名校坐落於此。

北京二中亦莊學校：建於1998年，由北京二中、史家衚衕小學共同舉辦的民辦學校。由小學、初中、高中及國際高中為一體的十二年一貫制公辦寄宿、走讀學校。學校現有學生2500人，教職工294人，其中高級教師35人，中級教師72人。學校佔地7萬平方米，建築面積5.5萬平方米，已建成綜合教學樓、圖書館、實驗樓、禮堂、餐廳、學生公寓、室外操場和花園式中心綠地，辦學硬件良好。

耀中耀華國際學校：包括招收中國學生的耀華學校和招收外籍學生的耀中學校。耀華國際學校為學生提供最佳的中，英雙規制國際化教育。提供的國際課程可讓學生在任何階段都能銜接世界各地的學校和大學，畢業證書被世界著名的高校廣泛接受，與國際接軌。

北京建華學校總校：與北京十一學校為同一校長，共享十一學校的優質教學資源、先進的辦學模式及豐富的改革經驗，亦莊分校佔地近120畝，建築面積近 12 萬平米。E9 建設小學， 2019 年9月正式開學。 E13 建設九年制學校及國際高中，2020年9月正式開學。亦莊分校承擔小初部/高中部兩所學校的辦學任務，是亦莊優質教育資源引進的重要試點項目。亦莊校區共設置42個小學教學班，21個初中教學班，以及18個高中教學班。形成十二年一貫制學校。2018年文理一本上線率89.6%，其中文科一本上線率100%；七年制課程試驗區一本上線率100%

亦莊路東區重要規劃：兩站一街

“兩站一街”處於環渤海總部基地的中心位置，根據規劃方案，目前“兩站一街”規劃總用地面積1677公頃，這裡將主打高端商務新城，由地鐵亦莊線的2站（亦莊火車站和次渠站）及17號線的3站，加上沿線的商業街共同形成。初步的規劃方案構建了“兩軸、一環、多組團”的城市整體空間格局，這也就意味著，未來“兩站一街”將實現與中心城區的快速通達。同時與周邊區域也將進行站城一體化開發建設。

因此，從各項指標來看，亦莊完全具備瞭望京發展的所有條件。產業聚集，大量的知名企業彙集、帶來了大量中高端層次人口，也促動了亦莊區域的生活配套設施的建設，帶來了更多的購房需求，推動了區域住宅市場的換手率，不動產方有在交易流通中兌現增值的可能

圖：望京當前的樓盤梯隊劃分

樓盤梯隊反映的是該區域的換房次序，代表換房從下往上流動。第一梯隊最高，金字塔尖，第五梯隊則是剛需，從上圖可以看出，站在第一梯隊的都是區域高端和次新房（房齡新）社區，最末梯隊的往往是最早建設的老舊小區。

亦莊的居住用地不是很多，現有的小區開發年限都較久，最早都集中在亦莊文化廣場，次新房社區更是特別少，近幾年新房供應分佈在南海子公園板塊，主要代表項目如：亦莊金茂悅、金茂府、城建海梓府等。當前區域新房供應主要是南海子公園及路東區。

亦莊代表小區二手房出售價格區間參考：

北京經開壹中心（2016年）：4.6-6.3萬/㎡

中信新城（2013年）：4.5-6.3萬/㎡

林肯公園（2011年）：3.3-4.2萬/㎡

金色漫香林三期（2010年）：4.7-6.0萬/㎡

上海沙龍（2003年）：4.9-6.9萬/㎡

金地格林小鎮（2002年）：4.5-7.5萬/㎡

本區域主推項目1：首創 禧瑞天著

[項目位置] 北側科創十一街，東臨經海九路，南側為科創十二街，西臨通惠河

[開發品牌] 國企首創+央企遠洋+首萬物業（首創萬科）

[核心賣點]

1、區域規劃利好，有溢價能力：處於“兩站一街”最前沿的區域不出一公里就能享受規劃帶來的實質配套；

2、緊鄰海淀知名院校，優質教育：建華實驗學校亦莊分校區僅600米，建華實驗學校2018年文科一本上線率100%，小區內自身配建4000平米幼兒園，同時項目周邊有包括小學初中在內的15年一體化教育配套；

3、社區環境相對私密，客戶屬性：區域內規劃入市體量最大的，無公租無自持，社區環境純粹，項目外側三面超30米寬景觀坡地，私密性較高；

4、互動式運動型園林，生活氛圍足：內外雙園林，西側緊鄰通惠河，1公里溼地公園。在高景觀綠化的前提下打造漫步道、籃球場等休閒設施；

5、配套完善，日常生活便利度較高

[在售產品]

300萬

本區域主推項目2：林肯時代

[項目位置] 榮華路與榮京西街交叉口西側300米

[開發品牌] 和裕地產

[核心賣點]

1、地鐵榮京東街站600米；

2、亦莊核心區的繁華商業配套，商業聚集地，生活便利度高；

3、根據紐約中心公園，打造內部15大主題園林（公園大道，哥倫布圓環，大都會圓環等），並規劃了8大娛樂休閒功能區（有氧慢跑道，悅動健身廣場，觀瀾疊水，互動草坪等）；

4、均價4.2萬/㎡，準現房，全部為精裝大平層，配有4000平米林肯匯會所，東南亞風格，會所內設有接待區、棋牌區、健身區、桑拿區、SPA區、游泳池、休息區七大區，業主擁有VIP特惠權益；

5、公園環抱，緊鄰博大公園

面積：103、107、112、115平兩居；139、144、164、170、173平三居；223平四居

單價區間：4萬-4.5萬/平

總價區間：430萬起

交房時間：2020年3月/5月/7月/10月

層高：3.2米

綠化率：40%

得房率：76%

本區域其他合作在售項目

1. 限競房人大附旁：和悅華錦

2. 南海子公園別墅：中海北京世家

3. 限競房人大附旁：金隅學府

4. 限競房低密度洋房：金隅金麟府

5. 現房經海路站

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