近年來，隨著城市化進程的不斷推進，無論是剛性需求、改善性需求還是投資性需求，無不推動著房地產市場的持續蓬勃發展。然而，由於商品房質量缺陷、配套不到位、物業管理不規範等方面原因，導致業主與開發商、物業之間的矛盾糾紛頻發。部分業主為表達訴求、維護權益，往往以集體訪形式尋求政府部門介入解決。可以說，房地產領域的信訪突出問題已經成為影響社會穩定的重要因素之一，應予以足夠的重視。
一、房地產領域信訪突出問題的表現
結合青雲譜區信訪工作情況，現將房地產領域的信訪突出問題梳理如下：
一是宣傳內容不真實引發的信訪問題。為實現利益最大化，部分開發商不惜通過虛假宣傳等欺騙方式非法牟利，最常用的手段就是利用購房者對稀缺資源的渴求心理，以優質教育、交通等配套設施為賣點，極力吸引購買者。2018年青雲譜區保利中航城業主集體上訪，就是一個典型案例。在商品房預售期間，開發商向購房者宣稱小區旁邊規劃引進南昌市前三甲的九年義務教育學校，並且2號線和5號線兩條地鐵線路將經過小區附近。但實際情況是，九年義務教育用地已於2017年更改為洪都中學高中部建設用地，而地鐵2號線距離小區很遠，地鐵5號線暫未獲批。
二是房屋質量不過關引發的信訪問題。在部分房屋建設過程中，由於監管不嚴、趕搶工期及壓縮成本等原因，導致房屋質量不達標，出現房頂牆面滲漏、牆皮脫落、隔音隔熱效果差等問題，嚴重的甚至出現樓體傾斜等危及業主生命財產安全的建築結構問題。青雲譜區博泰生命樹小區部分房屋存在陽臺滲水、前後樓之間私密性不強等問題，少數早期入住的業主在未經規劃部門審批的情況下私自搭建了雨棚或陽光房，搭建部分後來被城管執法部門依法強制拆除，造成矛盾糾紛升級，進而導致從2018年11月份開始業主多次到區上訪。
三是交易約定不履行引發的信訪問題。少數開發商在房屋預售期間，對購房者做出各種承諾，極力保證將按合同約定時間如期交房，並協助業主辦理房屋產權證等，但實際上在房屋售出後後續工作不能及時跟進。常見的情況有：一是延期交房而又不向業主解釋，也不按合同補償；二是房屋出現嚴重問題，開發商推諉扯皮、不予賠償和解決；三是不積極協助業主辦理產權證，辦證時間週期長；四是對業主的投訴不予理睬、態度敷衍。業主在所反映問題不能得到開發商及時有效解決的情況下，往往會採取集體上訪的方式，以引起政府部門及社會的重視。
四是物業管理不規範引發的信訪問題。物業公司本是為業主服務的機構，但在利益面前，物業公司與業主矛盾頻發，主要問題有:第一，物業擅自把道路、公共場所、綠化帶改建成收費停車場，或將小區內社區用房出租給第三方用作商鋪、開辦公司、居家養老中心等獲取利益。第二，業主委員會組建難度較大，也難以監管物業公司運營情況，物業一家獨大的現象突出。第三，開發商交由物業代管的未售出的停車位只賣不租，小區業主只能租用其他業主的停車位或將車停放在小區外。
二、房地產領域信訪突出問題的原因分析
造成房地產領域信訪問題的原因是多方面的，既有職能部門監管缺位的原因，也有房產開發企業誠信缺失和購房者信息辨識力缺乏的原因，歸結起來有以下幾方面：
一是職能部門監管不到位。職能部門對存在的違章建設、違規銷售、違規驗收等問題還缺乏有效的管理，表現在對審批程序中的關鍵節點審查不嚴格，個別行政監管部門工作中不作為、執法上不規範。如青雲譜區博泰生命樹開發商在小區二期、三期未取得竣工驗收文件及小區配套設施未完備的情況下向業主交付房屋，導致小區業主上訪。
二是房產開發企業不誠信。有的開發商為促進銷售，抓住購房者信息獲取渠道窄的弱點，誇大宣傳，虛假宣傳；有的為降低成本改動規劃、變動配套、更換材料；有的為應對市場風險，或延遲建設，或在未取得規劃、施工許可的情況下違規建設，導致不能按時交付甚至不能辦理產權證書。
三是交易雙方信息不對稱。因目前絕大多數房屋都是預售，購房者在僅看到模型或樣板房的情況下就交了定金，再簽訂格式合同、辦理按揭手續，並且大多數人沒有能力也沒有精力去對開發商所宣傳的教育規劃、交通配套等信息一一核實。在交付期間，由於大多數購房者是外行，他們一般只能發現一些門窗破損、牆體裂縫等面上的房屋質量問題，無法檢驗房屋是否存在面積縮水、修改原設計規劃和廚衛地面滲水等一時不易察覺的問題。
四是業主維權渠道不順暢。商品房項目涉及發改、土地、規劃、建設、房管及城管執法等多部門，業主遇到問題往往不知道應該向哪個部門反映，即使找對了部門也可能遇到相互推諉扯皮的情況。此外，雖然我國已實行訴訟信訪分離制度多年，也建立了涉法涉訴信訪事項導入司法程序機制，但由於法訴程序複雜和時間、經濟成本高等原因，業主更願意尋求通過信訪渠道來解決問題。
三、對房地產領域信訪突出問題的對策建議
房地產領域信訪問題在今後一段時間內仍將繼續存在，如果處置不當極易引發群體性事件，進而嚴重影響社會和諧穩定。因此，結合具體實際，提出如下建議：
一是強化市場監管，做好源頭防控。各級政府相關部門應切實履行好監管職責，做好源頭防控工作。一是要加強轄區內樓盤開發、宣傳、出售、售後環節的監管工作，對有虛假宣傳等行為的開發商要予以嚴厲處罰。二是規劃部門在制訂規劃前，要充分聽取廣大群眾的意見建議，避免因群眾不理解引發矛盾糾紛；要拓寬規劃公示渠道，規劃一經確定要及時通過電視、報紙、網絡及公眾號等媒介向社會公佈，減少購房者被開發商虛假信息欺騙的可能性。三是根據工程建設不同階段加強監督，重點強化施工過程監控管理，嚴把房屋建設質量關。
二是強化處置措施，懲戒失信行為。相關部門要採取有力措施對問題開發商進行處置，並聯合對其失信行為進行懲戒。首次出現信訪事件，對開發商進行約談，要求其提出具體解決方案、解決時限、解決標準；第二次出現信訪事件，開發商未能明確解決方案的，予以通報；第三次出現信訪事件，對開發商採取信用考評扣分處理，並將信息納入銀行徵信系統；對引發三次及以上信訪事件且沒有有效解決措施的開發商，適時採取暫停供地、暫停預售、暫停網籤等措施，從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格。
三是強化部門協同，形成化解合力。房地產領域信訪問題涉及部門眾多，只有屬地、信訪、規劃、住建、市管、公安等部門通力協作配合才能有效化解。一是要健全多部門溝通協調機制，共同處置房地產領域信訪突出問題，加強工作環節和對策措施的相互銜接，防止相互推諉，確保形成“一盤棋”工作格局。二是要堅持問題導向，要精準排查、分類施策，建立完善問題樓盤動態臺賬，針對不同項目一對一制訂化解方案，依法依規推動房地產領域信訪矛盾有效化解。三是要建立督查問效長效機制，確保如期完成化解任務。
四是強化訴訪分離，拓寬維權渠道。在當前訴訪分離的大背景下，將房地產領域信訪問題納入法治軌道,引導當事人依法行使訴權，著力化解矛盾糾紛，維護業主的合法權益顯得尤為重要。一是要認真做好“司法導入”工作,對不屬於信訪受理範圍的，對屬於法院受案範圍的業主訴求，要作好解釋工作並協調相關部門解決，引導當事人通過訴訟途徑解決問題。二是對涉法涉訴信訪事項，司法部門要按法律法規進行處理，對已經窮盡法律程序、裁定為終結決定的，一律依法進行終結，堅決維護法律權威。
（供稿：青雲譜區委信訪局 以上內容僅代表作者觀點和立場）
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