從“黃金時代”到“白銀時代”，房地產行業沉浮幾十載，房企規模之爭從未停止。2019年以來，受各項調控政策影響，房地產市場整體表現較平穩，TOP100房企增速放緩，各梯隊房企的規模分化持續。隨著調控影響的持續顯現，率先完成規模積累的龍頭房企開始放緩規模增速，不再執著於規模之爭。而中小房企為了在未來市場上擁有一席之地，還在不惜代價奮力擴大企業規模。
2019年的房地產市場，仍以穩地價、穩房價、穩預期為目標。據統計，百強房企前三季度銷售業績增速為4%，權益銷售金額門檻由去年同期的126.3億元小幅提升至129.6億元。
銷售規模的擴大，是房企提升利潤的直接來源。而在實際運營中，企業規模效應對企業盈利、融資等方面，也能起到相應的輔助或擔保作用。《2019·第一財經中國上市房企價值榜》，從房企的總資產、淨資產、營業收入，以及扣除非經常性損益後的淨利潤的規模化指標，共四個維度，綜合分析評判上市房企的企業規模，直觀反映上市房企的發展現狀。
總資產是體現企業規模最常規的指標，總資產的組成可以看做是企業負債和股東權益的組合。總資產的大小不能直觀的反映出企業盈利能力的高低，但通過總資產可以衡量企業的擔保能力，為融資活動起到擔保作用。淨資產是企業股東企業的投入，在企業運營中所起到的作用與總資產類似。
快速提升規模化目前仍是大多數房企的發展目標，在此戰略引導下，企業資產規模也得到了快速提高。2019年上半年，A股樣本企業總資產共計9.87萬億元，同比增加20.81%，均值為1,827.4億元。其中資產超萬億的萬科和綠地控股，總資產分別為15,770億元和10,018億元。資產達到兩千億以上的企業有15家，比去年同期增加3家，千億以上企業24家，比去年同期增加5家，整體顯示出行業集中度不斷提升的特點。
2019年上半年，A股上市樣本房企營業收入共8，698億元，同比增長25.84%，營業收入均值為161.08億元。其中，營業收入超千億的有兩家，分別為綠地控股和萬科，保利地產以711.21億元排名第三，這也是這三家企業連續四年蟬聯前三。營業收入超過百億的企業共有18家，與去年同期相比增加3家。百億企業的增加說明行業集中度在不斷的增加，更多的市場份額向大企業集中。作為規模意義上的指標，營業收入對企業當期的利潤規模有直接的影響，也是經營性現金流的體現，為企業後續經營起著支撐作用。
從今年的企業規模榜單來看，位居前列的基本都是行業內熟悉的大型企業，強者恆強的局面並沒有發生變化。從企業性質來看，央企、國企過半，如萬科、綠地、保利、招商、華僑城、首開等企業。其中，萬科作為行業龍頭，以1,393.2億的營業收入，15,770.6億的總資產繼續領跑。
表1：2019年A股上市樣本房企企業規模排行榜TOP10
萬科：收斂聚焦，提升基本盤
萬科作為中國房地產行業的標杆企業，是業內最早走上規模化道路的企業之一。憑藉快速的規模化，萬科在行業中一直保持著龍頭、標杆的地位。但近年來，隨著房地產市場由“黃金時代”進入“白銀時代”，市場下滑、行業規模增速已然放緩。放眼長期，房地產難以再現狂熱場面，市場逐漸迴歸理性。
在此市場背景下，萬科早已放棄規模之爭，從而爭取戰略上主動收斂聚焦，是業內最早開始探索戰略轉型的企業之一。萬科總裁鬱亮在2019年初表示：“在過去3年，萬科正是因為收斂聚焦，才贏得今天的戰略主動。收斂聚焦是有代價的，這個代價是在過去3年裡，我們不再是行業銷售老大，不是所謂的行業規模之王。過去3年，我們放棄了規模第一，換回今天的戰略佈局主動。如果當初沒有收斂聚焦，進入的是200-300個城市， 而非現在70-80個主要城市的話，我們不一定會丟掉銷售老大的位置，但今天面對的困難和壓力就會大很多。”
萬科的收斂聚焦一方面體現在房地產業務的擴張上，另一方面也體現在萬科的業務轉型戰略上。基於原有土壤生長新業務，並做業務協同，業務層面還有聚焦有探索，將是未來萬科的長期發展方向。2014年以來萬科不斷試水新業務，希望找到一條多元化發展的新道路。2018年，萬科將自己的企業定位升級為“城鄉建設與生活服務商”，發展長租公寓、物流地產、冰雪旅遊等新業務，擁有“泊寓”、普洛斯、萬科松花湖等多元品牌，但目前這些業務的盈利能力和規模都難以獨當一面。因此在收斂聚焦的同時，萬科並未放棄傳統的房地產業務。萬科在房地產行業領跑數十年，也是行業最早提出轉型的房企。但從公司歷史業務看，房地產開發業務依舊是公司致勝業務。想要達成去地產化的戰略目標，萬科還有很長一段路要走。
圖1：2019年上半年萬科營業收入構成情況（單位：億元，%）
2019年上半年，萬科實現銷售金額3,340.0億元，同比增長9.6%。營業收入為1393.2億元，同比增長31.47%，主要原因是公司結算規模增加。扣除非經常性損益後的淨利潤為117.5億元，同比增長29.16%，財務狀況穩健增長。萬科在總資產、淨資產和扣除被經常性損益後的淨利潤三個指標上均排名A股上市房企第一。
圖2：2019年上半年企業規模TOP5資產、收入、利潤情況（單位：億元）
從佈局策略來看，萬科秉持穩健的投資策略，強調在成本可控的前提下積極尋找投資機會，因此上半年收縮了拿地規模，新增項目54個，較上年同期117個新增項目明顯減少，新增建築面積1372.8萬平方米。上半年，萬科在城市選擇上依舊堅持以一二線城市為主，但適當擴大了三四線城市的投資佔比。上半年，按建築面積計算，82.0%的新增項目位於一二線城市，若按權益投資金額計算，88.4%位於一二線城市。
綠地控股：萬億規模的新階段
綠地控股自1992年創立至今，經過多年發展，形成了以房地產開發為主業，“大基建、大金融、大消費”等多元化業務共同發展的戰略佈局。2018年年底，公司總資產規模達到10,037億元，成為A股房企繼萬科之後第二個資產規模突破萬億的房企，進入新的發展階段。
2019年上半年，企業實現銷售金額1,677億元，小幅增長3.07%，營業收入2,014億元，同比增長28%，扣除非經常性損益後的淨利潤為88.58億元，同比增長40.09%，收入和利潤增長明顯主要是由於公司銷售回款增加。總資產10,018億元，同比小幅減少3.35%。總體來看，企業規模相對平穩。
圖3：2015-2019年上半年綠地控股資產、收入情況（單位：億元、%）
梳理綠地控股的營業收入構成可以發現，房地產開發和大基建產業是為其貢獻營收最多的兩項業務。但是，在綠地控股的多元產業發展中，毛利與規模並不是正相關的，酒店及相關業務毛利高達88.75%。但建築、商品銷售、能源、汽車及相關產業的毛利率水平分別為3.16%、3.81%、2.76%、5.81%，毛利較高的金融及酒店等業務在綠地總營收佔比僅為1.44%和0.59%，而上述毛利低的業務佔比卻超過55%。未來綠地或將在各業務規模配比方面進行較大調整。
表2： 2019年上半年綠地控股主營業務分行業收入、毛利率情況（單位：億元、%）
根據綠地的發展規劃，接下來會力爭年均銷售規模保持在5000億元以上，圍繞全面提升房地產主業競爭力主線，做深做強“地產”產業協同，形成一批300億——500億元發展能級的重點事業部，持有一批優質核心資產轉入中長期經營，使房地產主業持續位居行業第一梯隊，為集團形成萬億級收入規模發揮核心引擎作用。
金科股份：規模迅速攀升，影響負債和盈利
在房地產行業強者恆強的現象越來越明顯，行業集中度不斷提高的背景下，金科股份作為後來者在規模化房企中的地位已經不斷攀升，話語權不斷穩固。
金科起家於重慶，2007年開始全國化佈局，2011年登陸A股市場。2018年，金科實現簽約銷售金額1188億元，同比增長81%，首次邁入千億陣營。此外，全年實現銷售資金回籠1051億元，回款率88%。金科股份2019年上半年拿地金額為423億元，拿地面積為1530萬㎡，而2018年上半年拿地金額為227.4億元，拿地力度有所提升。今年上半年，金科實現銷售金額788.7億元，同比增長36%，完成全年1500億元銷售目標的53%，位於行業第17位。其中，權益銷售額排名第13位。
上半年，金科股份實現營收261.05億元，同比增長67.92%，歸母淨利潤25.9億元，同比增長288.5%。公司業績、淨利潤同比大增，毛利率為30.3%，較去年同期提高 7.8 個百分點。公司利潤增速高於營收增速源於2017年高毛利項目進入結算豐收期使毛利率大幅提升。截至 2019 年 6 月 30 日，公司預收款達930 億元，同比增加48.2%，可覆蓋 18 年營收 2.5 倍，業績鎖定度高，預收款覆蓋率進一步提升，預收款高覆蓋也將使得公司業績結算豐收期的持續性得到有力保證。
資產規模方面，公司自2016年以來在行業規模化浪潮中積極開展規模化衝刺，2019年上半年，總資產規模2,720.13億元，較上年年底增速達到17.91%，淨資產439.06億元，增長16.25%。
圖4： 2014-2019上半年金科股份資產規模情況（單位：億元）
但規模的快速擴張，給企業負債和盈利方面帶來一定的影響。金科股份今年中期平均融資成本較2018年有所上升，為7.58%，明顯高於主流上市房企平均融資成本均值6.44%。較2018年年報數據高出0.26個百分點。截止上半年，公司淨負債率高企，為147.47%，明顯高於行業均值99.62%，較公司上年末的147.7%基本持平，可見金科上半年並未有降杆槓的動作。公司銷售毛利率30.31%，銷售淨利率12.13%，低於主流房企16.5%的平均水平，半年ROE為10.36%，稍高於行業平均水平9.8%。
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