客觀說，看國土交通省公佈的2020年【公示地價】，今年日本不動產市場的形勢還是不錯的。然而我發現，當消息傳到某些“業餘”中介那，卻被別有深意地添油加醋了一番，有了一種完全風馬牛不相及的解讀。
大家來看下：
乍一看是不是很激動？大家最高關心的莫過於新冠病情對日本不動產市場的影響了，現在看來這市場倒是越挫越勇了，竟然還有一種“再不買又要漲啦！”熟悉的焦慮感？
其實不然！我們來看看新聞本身。
根據國土交通省公佈的2020年公式地價，全國住宅土地的公示價格連續第3年，全國商業土地的連續第5年保持上漲趨勢。
其中，住宅地全國平均上漲0.8%，與去年0.6%相比漲幅呈擴大的趨勢。商業地漲幅從去年的2.8%擴大至3.1%。
細看的話，地價漲幅最高的是地方四市（札幌、仙台、福岡、廣島），住宅地漲幅高達5.9%，商業地漲幅成功突破2位數，達到11.3%。
這漲勢確實可喜可賀。但為什麼我會說那些中介是在誤導大家呢？
首先，日本國土交通省公佈的公式地價時間為3月18日。這其實是一條舊聞。
其次，公示地價是指每年1月1日這時點上每平米土地的價格。也就是說，雖然發佈時間為3月18日，但反應的土地價值是1月1日時的。顯然那個時候全球都還沒有陷入疫情之中，“沒有受到新冠影響”這種結論又從何說起呢？
那麼公示地價對房價的意義是什麼呢？
第一，它是土地交易的重要指標。
在日本，無論是買公寓還是買一戶建，新房還是二手房，購房者除了持有房屋本身之外，還有土地的所有權。所謂的“房價”，其實是“房屋價值+土地價值”。公示價格上漲當然是一個利好。
第二，他是繼承稅和固定資產稅的評估基準。
繼承稅大家可能不會碰到，但固定資產稅是日本房產持有期間的重要支出。
公示地價的上漲意味著持有者每年要交更多的稅。從這方面看，又談不上是一個好消息。比如，在上漲之年，繳納了更多的稅收，卻沒有出售。等第二年想出售了，這地價又跌了回去。雖然房價紋絲未動，但多交了稅收其實拉低了總體投資收益。第三，他是公共事業用地的價格算出的基準。
如果你持有房產的時間足夠長，撞上了動遷等，那意味著要多“賠”你點錢。其實這也是一種投資思路。我本人就在東京港區持有一套老公寓，1977年建，舊耐震，但地理位置絕佳，就在晴空樹附近。不愁租，但可能比較愁賣。不過沒事，就當固定收益類理財產品持有著唄。那麼好的地段，萬一十年、二十年後動遷了呢？
關於日式動遷怎麼個動法，可以關注我們，改天可以具體介紹下。總之，如果碰上動遷就是必賺。
最後，地價上漲並不代表房價的上漲。
前文說過，“房價=房屋價值+土地價值”。在日本買房和賣房都不可能只交易房屋，而不交易附帶的土地所有權。後者上漲當然是利好，可如果前者下跌更猛呢？那總體房價當然也是下跌的。
事實上，公式地價對一戶建的影響並不大。因為一戶建的價值更多地由房齡和房屋狀態所決定。並不能一概論之，認為地價上漲了就能賣出更高的價格。
如果是二手公寓和住宅，由於其價格受新房市場影響較大，公示地價的上漲意味著開發商拿地蓋樓的成本升高，從而會拉動二手房價格的上漲，利好性反而更強一些。
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