2019年本應活得“有滋有味”的新城控股
竟然出乎意料以另外一種方式
上了社會新聞熱搜
如今進入8月下旬
距離“董事長事件”
已經過去一個多月
全社會都覺得“應該不行了”的新城控股
1~7月銷售情況無論是單月還是累計，
都遠好於行業平均水平；
土地儲量依舊在全國同類企業中保持前列，
負債率在同行業內保持低位。
這也印證了我們一直以來的觀點：
理智終將回歸，
個人行為並不能抹殺優秀企業的價值
接下來，就讓我們分別
從銷售、拿地、融資以及
團隊幾個方面來重新分析新城控股
以及瞭解一下
新城控股今後的經營策略會有哪些變動
銷售分析
從上面這張表格，我們可以看出：2019年1-7月，房地產銷售面積繼續保持小幅下跌態勢，同比減少1.3%，相比1-6月，跌幅略微收窄；
1-7月銷售金額同比增長6.2%，相比1-6月漲幅略微擴大；
綜合銷售面積和銷售金額來看，地產銷售總體依然保持平穩態勢，這應該是未來一段時期的大趨勢。
從理論上分析，消費者購買房產主要考量價格、地段、戶型、周邊配套、物業等實際因素，鮮有考慮董事長個人品德因素，絕大多數消費者都不關心開發商董事長是誰；
“董事長事件”發生於7月3日，7月也是該事件輿論反響最激烈的時期；新城7月完成銷售額229.5億，單月同比增長35%；1-7月累計1469.3億，同比增長29%，較1-6月增幅略微擴大；無論是單月還是累計，公司銷售都遠好於行業平均水平；
7月銷售數據基本印證了理論分析結果，隨著時間推移，事件輿論逐漸平息，對公司負面影響也將逐漸減弱，預計之後更將趨於無影響。
同樣，在商業地產方面，從理論上分析，消費者主要考慮綜合體交通便捷程度、餐飲/購物/娛樂/親子/健身等具體業態的品牌、價格、體驗與自身消費需求匹配程度，較少考慮董事長品德，畢竟只有極少數人有道德潔癖，相信隨著時間推移，事件對吾悅廣場商業將更加趨近於無影響。
除此之外，針對“董事長事件”，也有實際調研的結果。首先是常州、蘇州、杭州的樓盤銷售情況。其中常州的銷售情況還是很好，蘇州處於一房難求的狀態，至於杭州，由於處於開盤後的空檔期，到訪量不算很旺，但從其他房產商側面瞭解，該事件的影響並不大。
從公司內部瞭解的銷售情況來看，7月第一週銷售基本正常。原因在於：房子畢竟是比較特殊的商品，新城產品線是剛需為主，購房者更多關注的是房子的品質，價格，以及和大環境的關聯性，因此目前新城的房產銷售市場總體還是比較好的。
其次，商業地產中吾悅廣場的情況同樣如此，大多數商家並不清楚這件事情，隨機採訪的商家或是顧客也都認為整件事情是個人行為，與廣場無關。總體來說，此次事件對廣場客流並沒有造成什麼影響。
拿地分析
從地方政府角度考慮，“董事長事件”屬於普通刑事犯罪案件，不存在政治站位問題，政府更多考慮商業項目的經濟效益和前景，稅收、就業、地區商業繁榮、城市形象才是地方政府主要考慮因素；
中央經濟工作會議強調“六穩”，提出“就業優先政策”“就業是最大的民生”，商業綜合體作為促進消費、擴大內需、滿足人民群眾對美好生活嚮往的優質載體，仍將得到以人民、社會、政府實際利益為重的地方長官的熱切歡迎，不會因人廢事；
7月1日起，吾悅廣場品牌廣告在央視一套和央視新聞頻道同步上線，“董事長事件”發生後，品牌廣告繼續在央視播放，未因事件被要求下架，印證該事件並非“大是大非的政治問題”；
草根調研地方官員看法，印證了地方政府著眼點聚焦在經濟效益；
不同級別官員蒞臨視察吾悅廣場，印證政府並不會因該事件“避嫌”而排斥新城拿地。
公司1-6月新增土地金額550億，7月新增土地金額12億，拿地金額大幅縮減，考慮到擬轉讓出售項目金額150億，則1-7月總計拿地412億；
即便公司退出部分項目，排名仍居全國十二。
此外，新城控股轉讓項目總計不超過150億元，且均為純住宅項目平價轉讓，無吾悅廣場項目，相當於少拿了部分地；
未來三年總計減少可售貨值450億，相對於公司1萬億左右貨值，佔比很小；
待“董事長事件”塵埃落定後，不排除公司重新加大拿地力度。
融資分析
靜態評估2019下半年到期債務：
（1）公開市場融資63億 + 其他金融機構借款70億 = 133億；
（2）截止6月30日，貨幣餘額450億 – 受限資金60億 + 出售項目150億 = 540億；
（3）靜態看貨幣資金對到期債務覆蓋倍數為4倍。
動態評估2019年下半年到期債務：
（1）下半年銷售回款約900億，經營剛性支出450億，結餘450億也可用來還債；
（2）公司適當減小拿地力度，減少土地投資開支，也會增強債務償還能力。
根據草根調研，公司債券中僅33億存在特殊回購條款，其他均無特殊回購條款。
2020年債務，公司有三方面對策：
（1）董事長事件定論後，大概率銀行貸款會恢復；
（2）通過抵押吾悅廣場可獲得物業抵押貸款；
（3）出售部分項目回籠部分資金。
根據公司之前披露的信息，公司未受限現金400億，下半年預計權益銷售回款900億，另外剛性支出450億（土地款、稅收、SG&A、利息支出等），其實2019年到期壓力不大。
2020年到期債務的話，公司認為可以邊走邊看，一方面輿論平息後，公司不認為銀行會不跟公司做業務，如果用公司資產抵質押每年從銀行拿幾百億的貸款是很容易的；另一方面，如果只賣房子不拿地，公司的現金自然越來越多，負債也會越來越少。
2018年，以合併報表範圍內有息負債總額計，新城排名第二十七，但其銷售金額排名第八；
從負債率、淨負債比率等指標看，新城也處於行業內較低水平。
1
銀行信貸角度
理論上，新城作為全國排名第八的大型房企，其資產主要為變現能力極強的土地、房產、商業廣場，資產負債表健康，公司銷售良好、運營正常，盈利穩定增長，在經濟下行壓力加大的宏觀背景下，應該屬於銀行青睞的信貸對象；
當前銀行的顧慮主要在於董事長事件的定論，具體而言：
（1）如果定性為刑事犯罪，那對公司影響不大，融資在案件落地後將恢復；
（2）如果牽涉到政治問題或經濟腐敗問題，影響到公司未來地產業務發展，將難以再獲得銀行信貸支持。
而綜合各方信息看，牽涉到政治、經濟問題可能性較小。
1
上海市政府角度
新城作為一家大型地產商，目前有員工3萬多人，在解決就業、貢獻稅收、發展經濟等諸多方面做出了貢獻；
圍繞新城公司，上游的物料和設備供應商、施工單位，下游吾悅廣場的租戶、商業企業、購房客戶，外部債權人、投資人等，牽涉到更多企業、員工、群眾的就業和切身經濟利益；
當前經濟下行壓力加大，中央經濟工作強調“六穩”“就業優先”“金融加大對實體經濟支持力度”政策；
從上海政府角度，貫徹落實中央經濟工作精神，大概率會從大局出發，以政府、企業、社會、群眾、債權人、投資者的實際經濟利益為重，在不牽涉到“大是大非”問題的情況下，做出有利於新城持續穩定經營和發展的決策。
√ 投鼠還須忌器，“立黨為公，執政為民”，董事長事件屬個人行為，相信政府會以人民利益為重，做出有利於公司穩定發展的決策；
√ 不排除在公司融資遇到困難時，政府會主動出面督促銀行提供信貸支持。
團隊分析
7月8日，萬達曲德君在“危難之際”加盟新城，任執行董事兼副董事長，並增選為公司候補董事。
經營策略影響
根據公司對外披露信息，在當前條件下，公司住宅開發將由之前擴張態勢轉為穩健發展態勢，具體而言，在2019年2700億銷售規模基礎上，未來2年應在3000億左右；
商業地產部分，仍將是公司發展重點，未來2-3年可開業吾悅廣場數量將在120座左右，創造100億現金流，50-90億利潤。
估值分析
截止2019年6月30日，貨幣餘額450億，下半年銷售回款900億，剛性運營支出450億，故下半年可回籠現金450億，因此2019年底，公司貨幣資金餘額900億；
公司表內借款900億，表外260億，資金餘額可償還所有表內負債，尚餘如下資產：
（1）64座已開業吾悅廣場，按照均價5億多（實際公允價值7.7億），價值300億；
（2）權益可售貨值4800億（5800億權益可售-1000億銷售計劃 ），銷售得淨利480億；
（3）上半年購買的土地價值412億。上述資產總計價值1192億。
資產價值1192億，償還剩餘表外負債260億後，仍值932億，遠高於當前580億市值。
根據以上粗略計算，幾乎可以得出肯定結論——公司不會破產！
在這裡，我們以SOHO中國為例探討一下物業租賃估值水平：
2018年其稅前利潤中物業升值10.93億、出售凌空SOHO收益9.88億，二者合計20.81億。將這兩項從稅前利潤中扣除，計算可得物業租賃業務稅前利潤8.76億；
按照25%所得稅，則扣除物業升值和出售收益後的租賃業務淨利潤為6.57億；
當前SOHO中國市值122億港元，摺合人民幣109億元，故單純以租賃業務論，估值水平約為16倍；
綜合新鴻基和SOHO中國估值狀況，目前市場對物業租賃業務估值水平在12-15倍之間。
最後，再讓我們回到對新城控股的估值分析，新城2017-2018年銷售保持高速增長，因此2019-2020年財務報表表觀業績也會有較大幅度增長；
2019年公司銷售目標仍保持22%增速，從1～4月銷售情況看，完成甚至超額完成目標可能性極大。
我們可以粗略估算出，在2019年：
（1）住宅銷售2700億，權益金額1900億，淨利潤190億；
（2）租金收入40億，淨利潤16億；
（3）實際創造淨利潤206億，若住宅部分給予4倍，租金收入給予12倍，合理市值952億；
而到了2020年：
（1）住宅銷售3000億，權益金額2100億，淨利潤210億；
（2）租金收入60億，淨利潤24億；
（3）實際創造淨利潤234億，若住宅部分給予4倍，租金收入給予12倍，合理市值1120億。
結論
再次分析新城控股之後，我們可以得出以下幾個觀點：
第一，銷售方面。理論來說，無論是住宅還是商業地產，購房者和消費者在選購和消費的時候，通常只會考慮商品本身，價格是否合適，體驗是否舒適等等，新城控股董事長的負面消息對於他們來說，是無關緊要的存在。隨著時間的推移，這件事情很快就會趨近於無影響。
第二，拿地方面。新城控股轉讓項目總計不超過150億元，且均為純住宅項目平價轉讓；未來三年總計減少可售貨值450億元，相對於公司1萬億左右的貨值，佔比很小；且在董事長事件塵埃落定後，不排除公司會重新加大拿地力度。
第三，融資方面。此次事件僅僅為董事長個人行為，與公司本身關聯不大。新城控股也並非董事長一人所有。新城控股作為一家大型地產商，在解決就業，貢獻稅收，發展經濟各個方面均有貢獻，相信政府部門會以人民利益為重，做出有利於公司穩定發展的決策，不排除在公司融資困難時，主動出面督促銀行提供信貸支持。
第四，估值分析。經過計算，目前新城控股的市值已經等於清算價值，我們可以得出結論，它肯定不會破產。新城控股目前的財務和運營情況都很好，整體狀態平穩，具有罕見的投資價值。
閱讀更多 價值投資夏小白 的文章
關鍵字: 新城控股集團 伴隨成長的中國味品牌 2019你為誰驕傲
