現在是個焦慮的年代，比如最近幾年流行起來的跨年演講。
在2019年的最後階段，羅振宇、吳曉波又開始刷屏了，不管他們講的有沒有用，人們之所以對知識如此的渴求，為的是什麼？
還在校園的大學生，擔心出來找不到好工作。職場996的白領，害怕有一天被公司優化。已過而立之年的中年男人，生怕被時代淘汰。
在樓市裡，這種情緒也被放大了，比如今天易居企業集團CEO丁祖昱發表的跨年演講，他說：2019百強房企增長呈跳水式“失速”，從50%降至5%。
跳水、失速，這些詞彙聽起來都讓人感到頭大。
要我說，最近幾天，有一個人的演講，要比以上這些人的跨年演講有用的多，他就是黃奇帆。
他對房價，樓市，大勢的看法，總是用淺顯易懂的話語，細緻入微的數據，娓娓道來。
雖然自媒體時代放大了羅振宇、吳曉波、丁祖昱們的聲音，可我們平時討論房地產，更應該學習、瞭解、研究高層智囊的觀點。
12月26日，黃奇帆在2020中國經濟形勢解析高層報告會上，發表了一席演講，其中提到了兩個數字，列出了未來10年樓市的“時間表”。
第一，10年後，樓市規模或會下降40%。
上世紀90年代，房地產市場就已經有了雛形，只不過剛開始住房還沒有大規模商品化，不少城市依然停留在公房、福利分房的階段。到了2000年，全國房地產的銷售面積只有1億平米。
轉眼到了2010年，全國銷售面積已經達到了10億平米的體量，相當於10年漲10倍。
10億平米的年銷量持續增長，到了2018年，銷售面積突破新高，創出了17億平米的天量，今年根據克而瑞的報告，銷售額可能會突破16萬億，銷售面積也會再次突破17億大關，創出新高。
也就是說，從2000年至今，19年的時間裡，我們的樓市規模增長了17倍多，速度之快，體量之大，堪稱是一個奇蹟。
最大驅動力，當然是人口的城鎮化，從2000年至2010年，我國城鎮化率年均升幅為1.4%，其中2010年當年的城鎮化率就增加了1.6%。
而從2010年到2018年，年均升幅降至1.2%，2018年當年的升幅僅為1.06%，這意味著城鎮化的進程正在顯著放緩。
專家演講時提到了3個關鍵點：
1，人均居住面積突破40平米，提升空間有限。
2，10年後城鎮化率達到70%，劉易斯拐點來臨。
3，新建房標準為50年以上，折舊率下降。
目前城市居民有7個億，存量房屋300多億平米，加上未來10年湧入城市的兩億人口，存量房屋面積會增加到400億平米左右，按每人50平米來算，房屋的年均銷量應該是8億平米。
照這樣來算，10年後，年銷售量是8億平米，加上每年城市更新、老舊房屋改造有兩億平米，10億平方米就是樓市的平衡點。
年銷售10億平米是什麼概念？對比2018年的17億平米，意味著房地產規模會下降40%！
第二，近9成開發商或許會消失。
今年開發商破產了不到500家，創出了歷史記錄，就引起了大家的熱議。
其實這些破產的開發商數量真沒多少，要知道，現在全國房企總數達到了9萬多家，還不含中介。
上文提到，不算兩億的流動人口，現在城市裡的居民也只有7個億，房企數量就能達到9萬多家，相當於每一萬人就配了一家開發商。
這種情況顯然是不太正常的，專家在演講時提到：全世界180個國家的地產商加起來也沒有9萬個，美國大大小小房產商沒超過500個，歐洲20多個國家所有房產商，獨立法人加起來不到1萬個。
最重要的是，現在我們住的房子，70%都是由TOP100的房企蓋的，前1000名房企更是蓋了90%的房子。
這就意味著，9萬多家開發商裡，絕大多數都是“沒必要”的存在，要麼體量極小，未來會被併購，要麼是空殼子，只是登記在冊而已。
因此，老黃認為：許多房企未來都會破產關閉，收購兼併，自我轉型，年審的時候註銷執照。最終到2030年以後，最起碼6萬家開發商沒了，剩下3萬個，這還是用最寬鬆的思路想。略嚴重一點的話，可能8萬個都沒了，留1萬個都是會出現的局面。
一個是房地產的年均銷量降40%，另一個是開發商的數量大減9成。
如果這兩個數字按照專家列出的“時間表”來運行，未來的樓市會是什麼模樣？
從行業角度看：地王會變少，房企集中度會提升，大魚吃完小魚，連帶著把蝦米也要吃掉，三四線的退潮早晚會來臨，中小城市供給變少、需求變少的“雙擊”將成現實。
從購房個體的角度看：核心城市的中心城區房子，依然是抵禦通脹的工具之一，卻無法再實現數年翻倍這樣的“暴擊”，價格“窪地”的城市不復存在。
相反，買錯了城市、選錯了區塊、掏空了家底、加高了槓桿的購房者，可能會隨著那9成開發商一起消失，只因為我們都是大時代背景下的小人物而已。
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