最近，市場最關心的問題莫過於：光明、寶中之後，下一個深圳樓市輪動的板塊在哪裡？
板塊輪動——這幾乎成為了近年來深圳樓市行情的規律，從當初的龍華、南山、深圳灣直到今年的寶中，每一次輪動，都是市場利好。
但是，在關心下一個機會之前，我們不應該忘記，每一次深圳樓市的板塊輪動，一定伴隨區域產業的崛起，例如科創支柱產業和產業人群造就了南山樓市，福田乃至龍華樓市得益於金融產業的聚集，科技城的大筆規劃直接刺激了光明樓市，而寶中的崛起，也是因為前海以及自貿區帶動下，高端服務產業的成熟。
而2020年的樓市，繼光明與寶中之後，深圳又會有哪個板塊輪動崛起？換個視角看，以舊改“破局”、蟄伏已久的羅湖，今年會不會有新的機會？
南山的科創，福田的金融
談到南山樓市，就繞不開科創。2001年，南山科技園雛形初現，在往後不到20年裡，南山迅速崛起，已經形成了“南有南山、北有海淀”的中國科創格局。
2019年，南山區GDP已經高達6103.69億，戰略新興產業實現增加值3389.09億元，佔南山區GDP總量55.6%。其中，在“最牛街道”粵海街道辦裡，孵化了華為、大疆、中興、騰訊等全國數一數二的科創企業。也因為如此實力的產業聚集，直接讓後海與深圳灣，成為中國知名的豪宅區之一。
說起福田，深圳當之無愧的“金融中心”。早在2000年CBD培育時起，福田就積累了大量的高端金融產業人口。據統計，在這裡持牌金融機構佔全市70%，彙集有深圳證券交易所等重要金融基礎設施，平安集團、招商銀行等世界500強。
如此優質的樓市購買力，不僅成就了福田樓市，更直接促成了大量中產當年的出關置業，龍華也因此成為曾經的“宇宙中心”，今天區域高端住宅均價早已突破了10萬一平米。
但不是每個區都能像南山福田一樣擁有這些產業優勢，例如羅湖。按理說，伴隨著深圳的高速發展，最早跑出來的羅湖應該趁勢而追，再創佳績，但2019年羅湖區的GDP僅排在全深圳第六，不僅被南山福田拉開差距，也被新興的龍華等新區實現了反超。
其實，隨著深圳發展重心向西移，羅湖區域優勢不再明顯，業態同質化明顯，高技術產業、高端製造發展不充分等原因限制了羅湖的發展。如今，一說到羅湖，無非就是交通堵塞，城市外觀老化等問題。這也讓羅湖樓市，至今蟄伏，漲幅遠低於同期的南山和福田。
老羅湖，老羅湖，“老”，即是羅湖的劣勢，也可以是優勢。南山看科創，福田看金融，那麼羅湖就可以看舊改。
因為遍地舊改，讓羅湖已經具有無限發展空間。
城市更新，是羅湖的秘鑰
為什麼說羅湖的未來，只能看舊改？
首先，羅湖面積僅有南山的一半，而且總面積78.36平方公里的羅湖，建成區僅為33.72平方公里。其中，還有四分之一屬於“四舊”區域。在未開發的44.46平方公里，一半以上是生態保護區，所以可供新開發用地寥寥無幾。
而且，羅湖的城中村數量眾多、使用效率低下、再加上產業技術水平低。同樣的面積，福田產生的價值，就遠遠高於羅湖。
這主要受限於國內早期缺少現代化的城市規劃理念、羅湖能對照的城市模板只有香港，所以道路和住房都非常擁擠，是濃濃的港式風格。
當然，沒有人會比政府更懂得羅湖了。早在2015年，羅湖就已經成為深圳首個城市更新改革試點。截止2019年，羅湖入冊城市更新項目高達105個。
2016年，羅湖區政府就數以百計的舊改項目布了一盤大棋。明確規劃將圍繞蔡屋圍金融商業核心區、湖貝現代綜合商業區、筍崗高端商務中心區、深南東時尚活力商業區等大型舊改建設新的功能區。
2019年，面對粵港澳大灣區和中國特色社會主義先行示範區重大機遇,羅湖舊改被賦予更高的使命，將全面推進舊改速度和改革步伐，構築城市更新“羅湖模式”，力爭成為高密度城市更新改造國際樣板。
這種針對城市更新的政策定位高度，應該算是中國一線城市中的首例。這也間接說明，從官方到民間，都對羅湖的煥新充滿期待，通過舊改，從而讓羅湖重新成為深圳乃至整個大灣區的發展龍頭區域。
這可能是2020年深圳樓市板塊輪動極易被人忽視的“密碼”。
羅湖舊改駛入“快車道”
2019年，“十三五”（2016-2020）規劃進入倒計時，羅湖舊改也迎來新紀元。
首先是規劃為國際消費中心的湖貝片區城市更新項目動工，建成後將提供120萬平方米的產業空間，整合5條地鐵線，以及博物館、音樂廳等文化設施集群。
緊接著是針對一直改不動的木頭龍，3個月的時間裡，羅湖政府共發文4次，從“將木頭龍片區零星房屋列入徵收項目”到確定實施主體，政府對於木頭龍的管理思路一氣呵成。
根據規劃，木頭龍城市更新小區總投資177億元，開發建設用地面積63232.1平方米，將為羅湖打造集生活、商業、科技、文化、娛樂於一體的都市綜合體和品質生活空間；
再是繼木頭龍之後，為順利推進蔡屋圍城市更新項目進度，4月1日，羅湖政府發佈了《蔡屋圍新圍片區房屋徵收提示》，此舉意味著，羅湖的舊改進程再上新臺階！
4月17日，就疫情發生以來，城市更新工作所受到的影響，深圳市住建局更是發佈通知，公告城市更新計劃有效期可延長3個月。
未來的蔡屋圍，現在的紐約曼哈頓。按照規劃，蔡屋圍統籌片區城市更新單元用地面積336760.5㎡，拆除用地面積266729.5㎡，開發建設用地面積180404.0㎡（其中不含移交政府的商業用地6500㎡），地下商業建築面積177100㎡，總建面約273萬㎡。
通過晶都、寰宇等超高層建築的建設，打造全球性標誌性建築群；以新增醫院、老人活動中心、社康中心，擴建幼兒園、小學、中學等配套，開啟羅湖全新生活方式。
同時，還將在現有1、2、3、9號地鐵線的基礎上，增加5號線西延線和11號線東延工程，構建市級軌道交通樞紐和直通機場的城市候機樓，領跑城市交通便利性。
據中國房地產報報道，蔡屋圍城市更新項目建成後將提供170萬平方米以上的產業空間，帶動約760億元的經濟總量，實現約170億元的稅收。
2020年乃至未來幾年，舊改很有可能都是羅湖的關鍵詞，在這樣的背景下，蔡屋圍城市更新的注入，將成為羅湖打造“深圳質量”、“深圳標準”的重要標誌！
‘’蟄伏‘’已久的羅湖，正待煥然一新，或將厚積薄發。
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