今天想和大家聊聊個人貸款。
純屬基礎知識，跟大家隨意聊，寫到哪裡算哪裡。
寫跑題了也不要怪我。
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貸款麼，說白了就是我們找人借錢，並支付利息。
借款人和出款人在融洽的氛圍中，形成債權關係。
目前市場上貸款的分類很多，簡單粗暴來講，書籤客把貸款分為三大類
第一類是信用貸款
信用信用，就是靠刷臉。
也就是說小夥伴使用信用貸款的時候，不需要抵押物。
如果有小夥伴投資網貸，那麼就會對信用貸款不會陌生。消費貸就是比較典型的一種信用貸款。
雖然不需要抵押物，但是貸款公司會通過不同側面來了解貸款人
是否有足夠的能力償還貸款。第二類是抵押貸款
抵押貸款其實可以細分為抵押消費貸和抵押經營貸，兩者共同特點就是借款人以自己名下已經有的房產進行抵押，從而獲得貸款。
抵押消費貸。經過前一段時間的嚴格監管，目前抵押消費貸處於辦停滯狀態。這種貸款方式拿到錢以後，不是隨便花，所有消費記錄要符合相應的要求，要有真實的消費行為才可以。
所以，有申請到抵押消費貸的小夥伴，要拿著刷卡小票或者發票來作為我們真實消費的佐證。
抵押經營貸。通過字面上的意思，小夥伴應該就明白抵押經營貸貸含義。
就是說銀行發放的貸款給企業，企業用這筆錢來購買設備，生產經營等等。
說白了就是，我的企業需要用錢。
這種貸款額度上限很高，還款方式多樣：等額本息、等額本金等等都可以，期限從12個月—15年都有。
第三類是房屋按揭貸款
相信很多人都對這種貸款比較熟悉，只要不是土豪全款買房，都會面臨房屋按揭貸款的問題。
房屋按揭貸款在交易過程中才會產生，使用這種貸款的小夥伴，是用購買的房屋作為抵押物，向銀行申請貸款。
2
貸款最重要的三要素是利率，成數，年限。
利率和年限都好理解，成數就是所貸款的額度總額佔整個抵押物價值的比例。
舉個例子，書籤客最近準備買一套800萬的房子，和銀行談妥當條件是：貸款480萬，貸款利率5.2%，20年還清。
那麼貸款成數就是480/800=60%，也就是說貸款成數是6成
這三個要素無時無刻不影響著我們的買房進程。
每一次房地產市場調控，都伴隨著貸款政策的鬆緊調整。
比如從2016年下半年以來的政策調整，小夥伴們可以看到房屋按揭貸款的利率一直在上升，貸款成數和年限在相應的縮減。
三個因素疊加到一起的結果就是：每個月還款增加，能夠貸到的錢減少，還款時間縮短
貸款是越來越難。
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另外，在年底買房子的小夥伴應該有過一種經歷，那就是越到年底買房，貸款放出來的速度越慢。
這裡面就牽扯到一個按揭貸款額度 的問題。
額度是什麼意思呢？
簡單說，銀行在做一年的計劃的時候，會劃分好未來一年用於房屋按揭貸款的總額度。
比如A銀行房屋按揭貸款的額度是50億，但是不到9月份，額度已經降到1億，那麼A銀行在四季度的貸款額度就非常緊張。
如果小夥伴在這家銀行辦理房屋按揭貸款，很有可能貸不出款來。
貸款可以批，也可以受理，但是最後一步放款卻做不到。
也許有人說，放款不放款和購房人有什麼關係呢？
小夥伴貸款買房的時候，只要審批完，過完戶，房子就是自己的了，放不放款又如何？
這時候需要看看之前簽署的協議。
因為有些協議會在房屋物業交割或者房屋入住辦理的時間節點有要求，
比如只有銀行開始房款才可以辦理交割和房屋入住。如果沒放款，那麼這套房子還是進不去，雖然房產證寫著小夥伴的名字，但是房子使用權還不完全是你的。
也就是說放款順暢程度決定了買房子尾端的順暢程度
所以買房子，一定要選擇一家額度充足的銀行做房屋按揭貸款
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根據收入結構找銀行貸款
根據自己收入結構找銀行，很重要嗎？
很重要，相當重要。
國內銀行在按揭貸款方面，有著千差萬別的要求。
比如有的銀行在看小夥伴的銀行流水判定還款能力的時候，只認定工資字樣所體現出來的金額，其他都不認。
對於一些全靠獎金補貼的小夥伴來講，很明顯要吃虧，如果只認工資字樣的流水，豈不是根本貸不出來什麼錢。
如此嚴苛的規定，顯然不是小夥伴想要的結果。
當然，有嚴苛的規定也就有與之對比比較寬泛的。
比如有的銀行對工資的定義就很寬泛，工資、獎金、補助、報銷以及類似的高溫補助費都可以被認定進來。
甚至公積金繳存、房租（不管什麼房子，只要產生租金）、長期穩定的固定時間轉賬收入、特定時間的大額轉賬收入 （比如春節前發的獎金、過節費）
都算工資收入，顯然這樣的認定方法會讓你的貸款之路更加從容順暢。
所以貸款是個技術活，選一家適合自己實際情況的銀行很重要。
要的是匹配度，越高越好。
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如何從銀行多貸款？
中國人的智慧是無窮無盡的。
方法總比問題多，買房一定早上車。
1.做房屋交易之前，先申請一筆或者幾筆信用貸是比較常用的方法。這些信用貸可以解燃眉之急，湊不夠首付的小夥伴有福氣了。
但是，信用貸不是萬能的，更不可以上癮，一定要量力而行，不然負擔過重最後得不償失。
2.有一些銀行針對按揭客戶，在按揭完了之後，追加一些信用貸，一般500萬的房子，會追加1成房屋總價的信用貸款，大約30-50萬左右。
3. 調整評估價。一般情況下貸款的成數是不會變（就是可以貸款七成，五成），那麼我們可以調整評估價。
評估價是評估公司對房子做出的房屋報價。
多家評估公司給出的評估價格有高有低，如果選擇一家評估高的公司的評估報告，用這份報告來做銀行貸款辦理 那麼得到的貸款金額也會相對更高
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二次抵押
二次抵押也很好理解，就是將已經抵押的抵押物，再次抵押出去，從而獲得貸款。
這個貸款好處是，不用結清上次貸款，就可以獲得下一筆貸款。
節省時間。
因為貸款結清需要時間，短的需要十幾天，長的需要一兩個月。
對於著急用錢的小夥伴，二次抵押也是一個不錯的選項。
那麼二次抵押有什麼要求，能夠拿到多少錢呢？
舉個例子：
書籤客在2014年買了一套房子價值500萬，書籤客利用房屋按揭貸款，按照7成計算，貸款額度350萬；
2017年這套房子價值上漲達到800萬，按照7成貸款成數計算，可貸款金額560萬。
那麼，這套房子理論上的二次抵押貸款金額就是：560-350=210萬元
也就是說，當原有貸款金額小於目前可貸款金額的時候，就可以進行二次抵押貸款了。
零零碎碎說了這麼多，希望大家都能利用好槓桿，少走冤枉路。
當然，全款土豪就不用糾結這麼多計算方法了。
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