古人是如何進行田宅交易的？以元代為例談談田宅交易的程序

田宅是一戶人家的大件商品，買賣出錯，可能就會對這一戶人家產生嚴重的影響。正是由於田宅的比重，故而歷朝歷代的統治者都十分重視田宅的交易。而在

那麼古人是如何進行田宅交易的？下面就以元代為例談談田宅交易的程序。

一、兩個政府法令

關於元代田宅典賣的程序，主要是至元六年（1269）和大德四年（1300）兩個比較系統的法令。前者主要規定立賬批問程序，重在解決民間沿用宋金親鄰法中存在的問題，代表了元初關於田宅典賣的立法，體現了元朝當時主要沿用金泰和律的法制特點；後者強調陳告給據、納稅過割兩個程序，代表了元代中期的立法，是在前期法令執行情況的基礎上根據實際所作出的有針對性的規定，其立法意圖在於稅糧、雜泛差役和土地交易稅的科徵。其間、其後也陸續地進行重申、補充或修訂。

二、陳告給據

元代關於田宅買賣之前須先陳告給據的規定應當來源於金代法律。至元六年（1269）七月，中書省在一件公文中稱:

“省府照得舊例:‘諸典賣田宅，及已典就賣，先須立限取問有服房親，次及鄰人，次見典主。…若饑饉災患喪兇爭鬥之事，須典賣者，經所屬陳告給據交易。’仰依舊例，行下各路，照會施行”。

中統、至元初年（至元八年以前）法令中的“舊例”，一般是指金代的泰和律，對此，中外學術界已基本達成一致意見。

其後，又於至元二十七年（1290）強調“軍戶依例給據”，但這兩個法令中對於給據程序的規定既不夠具體、明確，執行也不力，以致有監察官員指出，民間典買田土時，賣主並不經本管官司給據，權豪勢要人等也不問有無告官憑據即私下成交，也不過割賦稅”，以致“產去稅存，富者愈富，貧者愈貧，大為民害”。

因此，元貞元年（1295）三月、六月兩次申令，典賣田宅一定要先赴所屬司縣陳告給據，然後才許立契成交，買主賣主隨即一同赴官投稅、過割推收，不告給公據、私下交易者，將犯人痛行斷罪，田、價一半沒官，一半付告人充賞，以免詭名迷失官糧或產去稅存之弊。

三、立帳批問

完成產權確認、取得公據之後的第二個法定程序是立帳批問，從契約關係角度來講，是按法定順序對具有優先購買權的人發出立約邀請:而法律對優先購買權的設定，是對賣主締約相對人選擇自由所作的限制。

據目前所見資料，元代關於先問親鄰的立法始於至元六年（1269）。親鄰法是宋金兩代長期實行的法律制度，蒙元初期並無明確立法，民間交易中仍然沿用前代制度，但實踐中因業主不問親鄰典主、侵犯其先買權，或者業主取問時親鄰典主拖延阻滯、勒索錢物，產生了很多爭訟。因此，中書省檢出金代律令，原文下發執行，即:

諸典賣田宅，及已典就賣，先須立限取問有服房親〖先親後疏〗，次及鄰人〖親從等及諸鄰處分典賣者聽〗，次見典主。若不願者限三日批退，願者限五日批價若酬價不平，並違限者，任便交易，限滿不批，故有遮佔者，仍不得典賣其業主亦不得虛抬高價，及不相本問而輒交易，違而成交者，聽親鄰、見典主百日內依元價收贖，限外不得爭告欺昧親鄰、典主故不交業者，雖過百日，亦聽依價收贖若親鄰、見典主在他所者，令以次人取問〖謂親鄰、典主以次之人若無人、併除程過百日者，不在爭告之限。

四、立契成交

業主向優先購買權人發出要約邀請之後，先買權人若有意購買，則進一步議價協商、立契成交；若放棄購買，則依次取問，直至尋找普通買主議價成交。

田宅交易立契向為民間慣例，契約文書對所有權的證明效力受到民間和官府的同等重視，因而這一程序幾乎無需立法強調。元政府只是規定民間買賣田宅均應立契成交，既有利於保障交易安全、減少爭訟，也有利於政府加強契約管理、增加財政收入。

元政府對土地買賣契約文書的內容、格式並無統一規定，前面所引的律令並非國家頒佈的標準契約文本，僅僅是宋元時期民間通行的、供交易中寫立契約時參考的樣文而已，但對於民間實踐中契約文本的規範化、統一化還是發揮了很大的作用。

從六十多件元代徽州土地契約文書來看，格式、內容與此基本一致，包括賣主姓名住址、出賣原因、土地字號、坐落位置、四至、價格、所有權瑕疵擔保及立契套語，末尾是立契時間、賣主署押、副署人署押，只是有個別契約內容較為簡略。

五、納稅過割

買賣田宅立契成交後，最後一道程序就是納稅印契並辦理稅糧過割。

納稅印契，就是立契成交後十日內到當地官府或其所設的專門稅務機構按三十分之一繳納正稅，發給契本粘連在文契之後，並加蓋印章，這一程序也稱稅契。由於土地是國家徵收稅糧和雜泛差役的主要根據，因此土地交易納稅後還要持契本到官府辦理土地和稅糧過戶，將所交易土地的稅役負擔轉移到買主身上，這就是稅糧過割，又稱“推收”。

稅契程序的受理機構是當地官府（一般為州縣）所設的專門稅務機構，稱為稅務（往往簡稱“務”），或稱稅使司。在不設專門稅務機構的地方，則由官府負責。目前所見元代契尾大多為土地買賣契約的契尾，分別為徽州路總管府祁門縣在城稅使司、徽州路祁門縣務、徽州路婺源州稅課司、泉州路晉江縣所頒發，永昌稅使司為一件人口買賣契約頒發了契尾，另一件黑水城出土文書雖然殘缺，基本也可判斷為亦集乃路稅使司所頒發的契尾。當然，按照法律，交易人納稅後稅務應發給戶部統一印製的契本，用契尾代替契本是違法的。

結語：

雖然從現存土地交易文契來看，陳告給據、納稅過割等程序在民間交易中，得到了一定程度的執行，但另一方面，民間典賣田宅不經官給據、不稅契過割的現象又屢見不鮮，元政府公文中也多次概括性地指出這一問題。

在上述田宅交易程序的制度設計中，立契成交這一環節與民間交易習慣、法律意識關係最為融洽，涉及私人財產權利的保障，因而執行最為徹底，基本無需法律強制。這一點無論是從文獻記載，還是現存契約文書都可得到證明。

其次，立帳批問延續宋金以來長期的國家法令制度，也符合民間交易習慣以及傳統中國農業性、宗法性的社會結構，又與私權相關，因而在民間也相對容易得到重視。至於陳告給據、納稅過割，則基本屬於公法義務，需要當事人在交易效率和成本方面作較大支出，因而，儘管國家屢次制定嚴厲的強制和監督措施，在執行中存在的問題仍然比較突出。

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