今天我們不聊保險，聊聊剛剛發生的一件關係到大家切身利益的事情。
按照央行的要求，從3月1日開始到8月31日為止，所有買了房的朋友們，都可以自己選擇以後的房貸是按固定利率，還是轉為浮動利率。
你可以選擇未來幾十年房貸利率不變，也可以選擇隔一段時間調整一次。如果選擇隔一段時間調整一次，最短時間是1年。
這個選擇的機會，30年只有一次。
知守君知道，很多人都存在選擇障礙症，所以談談自己的看法，主要內容如下：
- 固定轉浮動，怎麼轉？
- 要不要轉為浮動利率？
一.固定轉浮動，怎麼轉？
目前，已經有多家銀行在官網上發佈了公告，估計很快其他銀行也會有相應的通知。
大家看公告可能理解起來比較複雜，我們把公告的內容用白話來解釋一下。
1 誰可以轉
1、看你的買房時間
因為在2019年10月8號之後，就已經開始實行浮動房貸利率。所以：
- 如果你在2019年10月8日之後辦理的貸款，本身就是浮動房貸利率，和這次調整沒啥關係。
- 如果你在2019年10月8號之前，按照固定基準利率辦的住房商業貸款，你就有這次重新選擇的機會。
2、看你的貸款類型
如果你辦理的是公積金貸款，不能轉換；只有商業貸款才可以轉換。
2 轉換之後，利率是多少？
以前，房貸利率是根據“5年期及以上貸款基準利率”來確定的，每個城市每個銀行，都可以根據自身情況，進行打折或上浮調整。
原來的貸款利率計算方式為：
5年期及貸款基準利率 × 折扣（或上浮倍數）
而貸款利率在2019年全面改革，“貸款基準利率”被LPR（貸款市場報價利率）所取代。
新的貸款利率計算方式為：
5年及以上LPR利率+固定加點
可以看到，新老貸款利率的計算方式，主要差異在於固定加點 和折扣（或上浮倍數）的換算。
固定加點是如何計算的呢？我們只要記住一個公式即可：
固定加點=原合同利率-4.8%
之前不同的房貸折扣（或上浮倍數），對應的固定加點如下：
這個“加點值”，在確定之後，一直到合同到期，都是不變的。
如果你選擇轉換為浮動利率，根據銀行的規定，可以選“每年1月1日”或“放款日期的對應日”重新定價一次。
如果選“每年1月1日”重新定價：
你每年的房貸利率=上一年12月的5年LPR值+固定加點
如果選“對月對日”重新定價，你辦理貸款時對應的日子就是第一個“重新定價日”，比如你是4月15日辦理的貸款，那麼貸款定價日就是今年的4月15日：
你每年的房貸利率=重新定價日前最近一次的5年LPR值+固定加點
PS：
因為目前的5年LPR已經比原來的基準利率下調了，這個案例當然是選擇按照“放款日期的對應日”更划算。
我們再舉兩個例子：
1、8折房貸利率的轉換
老李在2016年買的房子，當時房貸利率打8折，實際利率是4.9%*0.8=3.92%。
老李今年想改為浮動利率合同，選“每年1月1日”作為重新定價日，加點值為3.92 - 4.8% = -0.88%。
到2021年，房貸利率就會調整為：2020年12月5年LPR利率-0.88%；
到2022年，房貸利率就會調整為：2021年12月5年LPR利率-0.88%；
……
2、1.2倍房貸利率的轉換
老李在2016年買的房子，當時房貸利率是1.2倍，實際利率是4.9%*1.2=5.88%。
老李今年想改為浮動利率合同，選“每年1月1日”作為重新定價日，加點值為5.88 - 4.8% = 1.08%。
到2021年，房貸利率就會調整為：2020年12月5年LPR利率+1.08%；
到2022年，房貸利率就會調整為：2021年12月5年LPR利率+1.08%；
……
所以，轉換之後，5年LPR就是影響你月供多少的關鍵因素。
二.要不要轉為浮動利率？
要不要轉換，取決於我們對未來5年LPR的走向趨勢判斷：
- 如果未來5年LPR的趨勢是上漲，那麼我們肯定選擇固定利率；
- 如果未來5年LPR的趨勢是下降，那麼我們肯定選擇浮動利率，房貸利率會隨著5年LPR的下跌而下跌。
未來LPR利率下行是大概率事件，所以有必要抓住這次機會，儘快轉換為浮動利率。
為什麼這麼說？
1、目前正處於降息週期，由於全世界的經濟不景氣，以及中國增長速度的放緩，降息是必然的；
今年由於疫情的影響，貨幣政策大概率寬鬆，未來兩個月很可能再次降息。
2、從全世界的經驗來看，進入到信用本位貨幣時代以來，世界主要經濟體利率下行都是大趨勢，中國也不可能例外。
▲美元利率走勢
▲歐元利率走勢
▲日元利率走勢
這是因為在進入信用本位貨幣制度以來，國家發行貨幣不再受到黃金儲備的限制，各國政府都有印錢的衝動，錢多了自然利率就會降。
而且，目前全球主要經濟體都在用降息作為刺激經濟的手段，美聯儲也將開啟新一輪的降息週期，作為全球GDP第二的經濟體，中國也沒有其他辦法，只能跟進。
更何況中國還面臨嚴重的老齡化、少子化的問題。
綜上，雖然在未來由於宏觀調控的需求，不排除某些時間會有LPR利率上漲的情況，但整體利率長期下行趨勢是一定的。
所以，既然國家給了大家這個機會，還請務必珍惜，不要錯過了。
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