2019年房地產行業千億房企增加至36家，其中數量增長最快的是1000-2000億梯隊，從2018年的4家增加到8家，數量翻倍。而且還有中南置地、金科集團兩家企業已經衝到2000億門口。
在兩千億陣營中，有世茂房地產這種“猛男”，也有龍湖集團這類穩重派，華潤、招商這樣的國企，以及2019年最受關注的企業之一：新城控股。這個陣營沒有萬碧恆融保、中海、綠地這類企業那麼耀眼和全面，卻各有各的衝規模招數。
論增速，2019年兩千億陣營的銷售增速要高於3000億+企業，說明它們衝勁兒更猛，但在TOP5紛紛提高權益比強化利潤數據的時候，兩千億陣營還是視規模為第一，說明規模會影響到企業節奏。
但兩千億陣營內部，權益低、利潤差、區域佈局也兩極化，甚至相近的銷售額可以差出近一倍的利潤――戴著“規模”的鐐銬起舞，各有各的喜憂。
座次之爭與權益之困
五年前業內還在說“千億是生死線”，但現在競爭門檻又被抬高了，想要在拿地、融資成本、多元化發麵均衡發展，擠進2000億才會活得更好。
2019年兩千億房企梯隊中有“8+2”家，8個正式軍，2個預備役。
其中，成功度過經營危機的新城控股“斷臂求生”，最終將業績排名穩定在行業第八。在最為激烈的”三家搶十”之戰中，世茂憑藉著收割泰禾、萬通、明發等房企資產，一路將規模“買”上第九。而按照財報數據，2019年華潤和龍湖的銷售業績同樣都是2425億元，並列第十。
NO.12-17位的招商、陽光城、金地、旭輝、中南和金科也在座次上有進有退，彼此之間最大的差距也不過是160億元的距離。
2000億房企梯隊在2019年保持了高增速，截至目前已經公佈的官方數據中，它們的銷售額同比增幅在15%-68%之間，最低也有15.1%。相比之下，TOP5企業中，去年銷售額增長超過20%的只有融創一家，低於等於10%增幅的有三家，佔了6成。
2000億房企梯隊看重規模，“排位賽”打的如火如荼，但真正論起攸關發展含金量的數據，這10家房企的平均權益佔比還不到70%。
除了權益銷售金額突破2000億的新城之外，其餘9家2000億房企權益金額都仍在1000億量級，權益佔比也集中在60%-70%之間，佔比最低的旭輝甚至只有55%。
對比一下2018年和2019年數據，就能發現兩千億梯隊房企權益佔比下降明顯，顯然用了更多表外槓桿來衝規模。例如最近猛到比肩融創的世茂，權益比同比下降了16.48個百分點。而且10家企業中有8家都在這樣做。
通過大幅收攏合作項目以提升項目銷售額，這是開發商短期實現業績增長的慣用伎倆。但權益過低帶來的不僅是業績含金量的縮水，同樣也意味著利潤和營收與發展規模的不對位。
舉個例子，2019年旭輝的銷售額是2006億元，和2018年龍湖的業績一模一樣，但去年的旭輝和前年的龍湖相比，營收、利潤規模都不到後者的1/2。
一邊是高增速下同一陣營裡的座次競爭，另一半卻是利潤、營收等核心財務指標的備受質疑。要規模還是要質量？看來各個房企有不同的答案。
不過，站穩2000億之後，在大方向上還得跟著TOP5的大哥們走――提升權益佔比和利潤。
在2019年業績發佈會上，旭輝集團董事長林中再次重申，要從成本管控上用“擰毛巾”的方式尋找合適的利潤空間，還給出了提升權益佔比的三年計劃“今年60%、明年65%、後年70%”。
同樣在拿地上採取措施的還有龍湖。2019年，龍湖新增項目權益建面佔比73.5%，同比上漲10.9個百分點，今年前兩月進一步增加至76.7%。
塊頭大了，增肌不增肥才是正確選擇，畢竟好看的財務指標多了，成本才能降下來。
三四線時代結束了
五年時間從200億到1860億的金科、三年業績翻兩番的中南置地以及三年衝上行業第八的新城……2000億陣營裡的半數企業都是在上一輪土地紅利期從三四線衝上來的“黑馬”。
然而當三四線紅利消退、“黑天鵝”帶來的影響持續擴大，安全邊際更高、抗風險能力更強的一二線城市成了開發商們的下一個“避風港”。
2019年，全國商品房銷售面積同比下降0.1%，銷售額則同比增長6.5%；而在“黑天鵝”影響下，2020年一季度，全國商品房銷售面積同比降26.3%，銷售額降24.7%。從某種程度上看，這表明驅動增長的主力市場，正在向價值更高的一二線城市及核心城市群迴歸。
走出三四線、迴歸一二線成了2000億房企們不約而同的選擇。如果還有需要加碼的三四線城市，它們更願意用另一種表述：都市圈、城市群。
截至2019年底，在新城控股1.24億平方米的土地儲備中，一二線城市佔比已經超過38%，長三角區域三四線城市佔比36%。典型的西南房企金科也開始摘掉身上的川渝烙印，把大本營重慶的土儲佔比降到29%，而華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北分別達到22%、18%、16%、7%、5%。
以龍湖、世茂為代表的“老牌”房企，也開始收回三四線城市的擴張步伐，重新轉向一二線城市發力。
2019年，龍湖在一線城市的土地投資金額達到155億元，佔比同比增加7.2個百分點至14.0%，另有68%的投資金額用於二線城市擴張，三四線城市投資佔比縮小至18%。城市能級的提升進一步推高了拿地均價，2019年龍湖新增土地項目的成本在6391元/平方米，同比漲幅超過15%。
在一二線城市擁有72%以上貨值的世茂，則開始向多元化投資模式尋求土地擴容。2019年，世茂新增土地項目115個，新增貨值約5000億，其中67%都為收併購項目，通過福晟獲得的舊改資源潛在貨值也已經超過4000億。
反觀土地儲備60%以上集中在三四線的中南置地，2019年新增土地儲備同比下降39%，拿地金額同比下降26%。隨著原董事長陳凱出走新力，“85後”女總裁陳昱含接任，原先在三四線大肆收割的“大躍進”式風格開始慢慢轉向，“要在山東、浙江、江蘇去做深耕，在廣東、大灣區立志破局”。
但對於習慣三四線套路的開發商來說，走出來僅僅只是戰略調整的第一步。如何在虎狼環伺的一二線城市爭的一席之地，又如何持續擴大聲量平衡全國佈局，或是是擺在2000億房企戰略轉向之後更深層次的問題。
地產開發之外的第二、第三曲線
從政策輪番調控到土地紅利消退，“白銀時代”的口號喊了這麼多年，住宅開發預期見頂已經成了行業裡公認的事實。當“賣房”不能再給出更光明的未來，另外的業績增長去哪裡要？到了2000億規模之後，房企也開始加碼地產之外的第二、第三曲線。
比較有前瞻性的新城、華潤、龍湖已經在商業地產、物業服務等投資物業賽道上走出了自己的模式。2019年，華潤在購物中心、寫字樓、酒店業務等投資物業的營業額已經達到120.3億元，同比增長26.3%。而龍湖已開業商業中心已達39個，累計開業面積達到377萬平方米，整體出租率99%。
然而儘管投資物業毛利率非常可觀，甚至能達到住宅銷售的2-3倍，新業務的營收佔比也要普遍高於TOP5房企。房企“五虎上將”的主流聲音是迴歸基本盤，萬科的新業務銷售佔比甚至是下降的。
商業、物業、酒店、文旅……地產開發之外，房企能選擇的方向有很多，但普遍都沒有走出可以與住宅匹敵的發展曲線，因此“廣撒網”的多元化佈局成了地產之外的最佳嘗試。
2020年，新城計劃新開30座吾悅廣場，商業管理年租金收入目標為55億元。但董事長兼總裁王曉松也坦言，沒有企業扛得住商業管理源源不斷的現金投入，公司也在尋找吾悅廣場的退出機制。
世茂許世壇表示未來兩年物業、酒店等板塊將分拆上市，還第一次提出了“大飛機”戰略，“以地產開發為核心主體，酒店、物業、商辦、文娛為堅實雙翼，高科技、醫療、教育、養老、金融*等投資，成為世茂平衡發展的關鍵尾翼”。
金科也在傳統地產之外加入科技產業投資運營、生活服務、文化旅遊康養領域，提出“四位一體”的戰略升級，謀求更多發展空間。
面對 2020
當紅利消退、突發事件來襲，穩定性成了考驗2000億房企的最高要素。
對於2020年，已經公佈銷售目標的企業中，旭輝和世茂的目標都是同比增長15%，龍湖相對謹慎地提出了7.2%的增速目標，增速最快也最有底氣的金科更是將增速定在22%。2000億陣營中的絕大部分都對未來充滿希冀。只有變故頗多的新城主動下調了銷售目標，將業績預期定在了2500億元。
但2020年第一季度結束，其中暫時落後的中南置地已經被排名第一的華潤拉開了173億的距離，二者業績分別為215.9億元、389.1億元。只有招商蛇口與世茂房地產將降幅維持在了10%以內。
2020年已經
過去三分之一，“黑天鵝”帶來的影響也還將持續。如何“活下去”、如何“活得比別人更好”，既是2000億房企擺在眼前的近憂，同樣也是攸關生死的遠慮。
時代的河流拐向另一個方向，企業的巨輪也該隨之調整了。
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