4月初，黃山市31家旅遊景區對市外安徽居民實行免票政策，黃山景區一度人擠人……不過，人們消費的熱情還遠沒有那麼高。最近，明源君去幾個平時火爆的商場逛了逛，發現人流最多隻有疫情前的三分之一！
此前，各商業地產紛紛為商戶減租，損失慘重。在年度業績會上，邵明曉就表示，減租帶給了龍湖幾個億的影響。據明源君瞭解，由於客流量小，目前不少商家要求繼續減租，不然就退租。完全恢復尚需時日，商業地產真可謂元氣大傷。
然而，這並未打擊到頭部房企進軍商業地產的熱情。在業績發佈會上，被問及是否會強化開發主業，弱化商業地產等業務時，吳亞軍表示：四個主航道都是龍湖的主業，不存在強化哪個弱化哪個。新城控股也表示，會繼續維持住宅和綜合體2:1的比例……
萬達、新城、寶龍等2020年計劃新開業的廣場數均超過去年。做商業地產，會沉澱較多的資金，為啥還有這麼多房企在當下加大力度抄底？明源君認為，
主要是因為對房企來說，商業地產可以同時滿足開發商短期、中期和長期的需要。 短期來看有利於拿到便宜的地
新城等土儲成本僅別人的一半
開發商做商業地產，有中長期的考慮，但也有短期利益的訴求——那就是拿到地和拿到便宜的地。畢竟除了萬達、恆隆這樣的極少數，其他大部分房企，開發還是絕對主業。
今年2月20日，上海土拍市場中誕生了一塊超級地王，引發了全國地產人的關注。說是超級地王，是因為這塊地的總價高（起拍價達310.2個小目標），保證金高達65億！
但這不算什麼，因為最後的成交價310.5億，也就比起拍價高一點，以地上計容面積計算摺合成樓面價僅28565元/㎡，可以說是很便宜了（算上地下商業部分，則更便宜）。
之所以這麼便宜，是因為受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上地下100%商業、60%辦公、100%文化體育以及所有租賃住宅。
算下來，在180萬方的總開發體量中，僅有2.8萬平米的可售住宅和66萬平米中40%的可售辦公，以當前周邊二手房單價12萬一平算，出售總價不到360億，比土地出讓金多了不到50億。
但唯有如此，才能拿到這麼便宜的地。
實際上，近年來，各地公開土地出讓中，設立競買條件的越來越多，以確保地塊最終被有特定資質的企業拿到，比如商業、文旅、產業地產運營能力等。
特別是在一線和核心二線城市，由於土地土地指標趨緊，傳統招拍掛拿地以及開發銷售的增量開發模式，開始逐漸讓位於存量業務的開發經營等。有商業能力的房企得以搶佔先機。
這一點，在先行者新城控股身上表現得淋漓盡致。
年報顯示，2019年新城控股新增土儲共72幅，新增總建築面積2508.47萬平方米，平均樓面地價僅2421.48元/平方米，是招拍掛均價的一半不到（同策監測2016年中數據，全國一二三線城市平均成交樓板均價6373元/平，當時地價處於高位），甚至低於兩家以收併購著稱的房企2019年的拿地均價（4000元/平左右）。
其中，吾悅廣場的平均拿地價格，僅1352元/平！
按新城控股每個項目平均體量50萬方計算，不考慮稅收等成本，組合拿地的成本比招拍掛純拿住宅用地節省近20億元。
年報數據顯示，2020年竣工的吾悅廣場（含住宅），平均投資成本在40億。兩塊地節約的錢，可以再造一個項目！
“住宅開發+商業運營”雙輪驅動的模式，既是拿地利器，又是規模和利潤增長的助推劑！
2020年1-3月，全國300個城市成交樓面均價為2325元/平方米，同比上漲11％；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為4851元/平方米，同比上漲20％。如果僅靠招拍掛硬拍，是很吃虧的。
中期，可以基於最新研判
精心打磨面向未來的產品
住宅項目開發，為了快速銷售回籠資金，工期幾乎都很趕（慢週轉的房企除外）。商業地產項目同樣如此，因為過去很多商業地產項目也是分割銷售的，即便是全部自持的，為了搶佔市場，同樣要趕工。
比如，2015年，處於裝修施工階段的嘉興萬達廣場掛出的橫幅刷爆朋友圈——掉皮掉肉也絕不掉隊，誓保6月5日精彩開業；拖延就是犯罪，誓保6月5日精彩開業……
在過去主要解決有和無的情況下，這種模式是可行的，很多商業地產因此走向輝煌。但隨著商業地產告別整體短缺，這種模式就不大行了。
當然，在正常狀態下，但凡現金流還可以，一般的管理者都下不了決心做調整。但是，受疫情衝擊，客流大不如前，減租的和要求退租的一大堆。這個時候，反而容易讓商業地產商下決心進行調整。
業績發佈會上，新城控股董事長王曉松表示，至2025年底，全國8萬平方米以上的購物中心預計共計約3500座，累計到2019年底已開業近2000座。對新城控股而言，五年內，仍有機會持續拓展商業版圖。
同時，他還打趣道，商業是投融管退一條線，需要同時具備“買豬”、“養豬”和“賣豬”的能力，現在新城控股懂得了如何“買豬”，但還需要提升“養豬”的能力。當市場逐漸趨向飽和時，企業間需要比拼的是運營、服務和後臺管控能力。目前，吾悅廣場仍在培養過程中，遠未達到價值點。
每次疫情，都會改變人們的思維和行為習慣，比如2003年非典培養了人們網購的習慣。新冠疫情的出現，對商業地產提出了新的要求，無論是開發設計、物業管理、策劃、營銷、銷售等，各個環節都要有所提升以及完善才能適應未來的市場變化。否則運營就會無處著力。
首先，未來的商業地產，需要有更多靈活性，物業形態界限將不再那麼明確，需要具有兼容性及可轉化性的多功能產品，這樣適應力更強。畢竟，人們的消費偏好和習慣變化越來越快。
其次，疫情之後，人們對健康安全的訴求大幅提升，商業地產產品需要緊貼需求，產品設計和硬件設施都要往健康、智能、綠色方向的高標準打造。
此外，未來醫藥、健康等行業的發展空間巨大，要更好地為這些客群服務，空間自然要相應的有所調整。
最後，商業地產向來是對人員綜合素質要求較高的一個行業，未來要求還會更高。新開的項目可以組建全新的團隊，而現有的項目總不能全部開掉重新招人！
對已在運營的商場來說，可調整的空間較小。而對還在開發和籌劃開發的商業項目來說，則大不一樣。
對他們來說，這是可以好好利用，改進和精心打磨更契合未來消費需求的商業地產項目，搶佔下一波消費紅利好的時機。
以前住宅項目遇到低谷，有不少選擇將毛坯變精裝，行情來了賺一筆，現在兩三年一個的小週期消失了，沒辦法弄。而自持商業地產沒有這個制約。
長期，這是城市運營的重要一環
也是獲得地產下半場門票的能力
過去幾年，眾多規模房企宣佈轉型為城市運營商。就明源君所知，目前，已經有接近一半百強房企已經設有資管部門。
為啥？因為這是地產下半場的門票啊——不論是哪個國家，其房地產行業的發展路徑一定是從產銷模式走向資管模式。
前不久旭輝集團CEO林峰就撰文指出，未來房企要提高自身的免疫力（經營質量），存量資產經營的能力必不可少，因為增量會減少，而存量不斷在增長，想長遠發展，活得久一些，就繞不開存量的經營管理。
根據國外經驗，城鎮化率達到60%~80%時，就進入到了持有和經營並重的階段，需要進行存量佈局；城鎮化率高於80%時，會出現大量城市更新的機會，這時要在存量領域有所突破。截至2019年底，我國城市化水平已達60.6%，一線城市更是早已步入存量時代，二線城市也近在咫尺，存在大量佈局機會。
▲中國各線城市的城鎮化率水平
根據《佳兆業2019-2020年房地產行業白皮書》數據，我國城市更新的規模每年達6萬億，隨著增量不斷轉化為存量，這個市場很快會成為一個10萬億級的大賽道。
事實上，這一塊的競爭已經很激烈了！
行業集中度快速提升，區域寡頭正在成型。深圳、廣州、上海和東莞4個城市的更新佔地面積，行業前5名集中度均達到30%及以上，並且均逐步從區域深耕走向全國化佈局。2019年掀起市場熱潮的廣州市場，行業集中度更高，TOP8改造面積佔據近90%！
玩不轉商業，想參與城市更新，那幾乎是不可能的！美國二戰以後誕生一些大型開發商，但輝煌沒多久就逐漸消失了，為啥？因為二戰結束後不久，美國就進入城市化穩定階段（即城市化基本完成）。這時候，住宅市場的需求基本已經被滿足，而這些開發商卻沒有進入商用不動產或者其他新型增長的行業。
前車之鑑，後事之師。數據顯示，目前TOP50房企中，逾8成皆已進軍商業。中海、龍湖等先後提出，2020年左右租金收入達50億元、中長期要達到100億元的目標。
2019年，華潤置地旗下購物中心2019年租金收入91.5億元，同比增長33.4%。
佳兆業，20年前就切入城市更新，目前擁有2.5萬億貨值的舊改土儲，成為行業當之無愧的城市更新龍頭企業，已經成為企業增長的核動力。
佳兆業一老總曾對明源君說：搞城市更新是個磨人的活，很多人進一個項目的時候還是小鮮肉，等10年後項目做成，都成了中年大叔了。可這就像養育一個孩子，雖然過程很辛苦，但是養育好了，將來的回報也是十分巨大。
這有點類似房企的區域深耕——一個綜合體項目，商業地產只是其中的一部分，一般還有寫字樓、商務公寓、住宅等。是可以相互帶動的。
吳亞軍就不認同外界對龍湖多元化的定義，她認為其4個航道服務的客戶，需要的能力都差不多，而且這些都在龍湖的能力圈之內。
龍湖每一棟‘冠寓’作為城市綜合網絡的City Hub（交叉點），彙集城市“衣食住行”等服務——沒錢時租住在冠寓，逛龍湖的天街，未來買龍湖的房子，享受龍湖的物業服務，還逛天街。
此外，現在大家都說房地產就是金融業，並以美國為例。但就增量開發來說，其跟金融的結合遠沒有存量密切。
在西方國家，之所以房地產更多地被劃入金融行業，是因為主要是存量，跟資本深度結合。比如，美國上市REITs的市值，是上市開發企業市值的六七倍之多。零售商業地產之王——西蒙地產的市值，同樣一度是排名第一的開發商的好幾倍高！
春節假期，好幾個千億房企的員工問明源君：能否推薦一些存量地產、不動產資產管理類的書籍，因為公司正大力佈局這一塊，急需充電學習！而商業地產，普遍是這些房企存量佈局的重中之重。
所以，不得不佩服王健林，多年前就在大力搶佔市場，卡位了冠軍寶座。（作者：明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員 艾振強 ）
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