在上海很少看一個項目看這麼久
從2015年拿地到今天項目主體的第四期的開發
時間過去了五年，從五年前開始就是如此。到了如今一步一步逐漸交付，場景慢慢的開始兌現，整個項目算是真正意義上在我們面前展開
我也聊了關於項目很多細節，但是真的發現，直到最後一刻，這個樓盤的底色才開始顯現
能夠這麼做的，大概也只有萬科了， 所謂的自帶流量，大概就是如此
這個項目你可能知道是一個地鐵上蓋複合開發的項目，整體規模達到80萬方的超級大盤
但是除此之外，產品本身折射的東西才是我更想說的
這個項目的名字叫 天空之城 ，今天我等到了他第四期
01
示意圖
就這麼一張藍圖，看上去也是平平無奇的一張總平圖，從五年前就確定的藍圖，直接干預了區域後面的發展
整個天空之城最突兀的地方，因為就是整體的規劃， 似乎都以城市為主導，而這樣的主導程度，讓社區呈現少有的開放的狀態
有那麼點不像是一個商品房樓盤，比如說
效果圖
地塊內部橫亙著三條這樣的車行道路。各位要注意這是在地塊內腹
而這三條車行道路是市政道路
效果圖
是外部車輛可以隨意進出穿梭的，不設阻礙不分開規劃，完全的暢通無阻。這在以私密性為主導的房地產開發裡甚少看到
不僅僅是車輛，對於外部人流來說也同樣如此。就在最近已經交付的2期地塊大家就可以看到實景
實拍圖
在地塊中間，這是一條人行天橋，通往17號線地鐵站。這條天橋也是，起始端架在天空之城的紅線外側，所有的外部行人都可以通過這個天橋去到徐盈路站
不僅如此，
上海萬科似乎很享受這樣的跨界規劃
實拍圖
整個17號線，只有徐盈路站的地鐵站外立面是這樣的，包括天橋還是廊橋都是如此包裹上這樣的金屬線條
這是很少有一個盤會這麼在乎自己和這個城市的關係氣場了
這麼做的目的，其實就是希望所有的周圍配套可以打上更多的天空烙印
實拍圖
地鐵的金屬線條，如今你都可以在建築立面上找到類似的痕跡
甚少會有一個商品房袒露過這樣的野心， 一種這麼努力的想要改善城市面貌的野心
從2015年到現在，無時不刻都是這樣的心態，當初規劃的一張藍圖幹到底堅持到如今
也就是因為這樣偏執的態度， 天空之城才能在整個虹橋乃至全國範圍獲得客戶的認可
地塊所在的地鐵17號線徐盈路站， 成為了17號線里人流最旺盛的站點之一，整個站點的廣告牌價格秒殺其他站點，其他區域項目都爭相在這裡投放
項目不僅盤活了人流， 也開始重整了周圍地塊開發。 除了後續拿下的3期地塊，未來周邊還有其他住宅地塊
示意圖
也因為天空之城的開發，區域內引入了更多的教育用地、公共綠地
而單單天空之城這一個項目 三年半內接待了約10萬人的參觀，全國各地的地產公司、地鐵公司和政府的接待超7000人
未來伴隨著天空之城的商業部分的落地
效果圖
未來區域內的繁華就在眼前
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但是這裡我又看到了一個看似矛盾的數據
這樣的規劃，本質上將自己的產品賦能整個城市，但是似乎是對住在天空之城業主權利的破壞
沒有更好的隱私，天橋上的行人可以隨意的看到業主在社區裡活動，地塊因為市政道路的分割每個組團似乎也變得很小
但是從數據上來看
過去一年有接近1000組業主選擇了天空之城，過去三年差不多有2000組，為什麼可以賣的這麼好
上海一年供應200個一手項目，成交上萬套一手房，用戶有這麼多選擇，為什麼還要選擇天空之城
其實有這樣困惑的人，潛意識裡把一個項目在服務城市還是服務人之間當成了對立面
但是我們仔細想想，我們何嘗不都是因為這個城市變得更好而更好呢
天空之城的規劃把城市變得更好的同時，並沒有以犧牲業主權益為代價。很多人覺得藍圖就是平面的
但是天空之城還是垂直面的規劃
示意圖
因為地塊是地鐵車輛停泊段 ，所以整個項目的主體部分有天然的抬高
最少的有9米，最高的地方達到18米，也就是6層樓的樓高，再加上外圍的天然水系
效果圖
這才是項目叫 天空之城 的真正用意
因為有著18米的整體抬高，從豎向來看有著和外界天然的隔離
所以地塊北面雖然臨著高架，但是因為天然的高差，本質上地塊處於俯視的狀態，受噪音的影響微乎其微
河邊效果圖
包括南向四期，因為整體的抬高，相當於傳統住宅的7層高度，不僅採光和通風沒有問題，而且景觀效果還非常好
但這裡依然沒有解決地塊割裂導致區域分散的問題
這裡就要細看地塊的抬高尺度了， 其實互相之間的高差還不一樣
實拍圖
四期住宅部分抬高了18米，辦公區域整體在15米左右，而商業是在9米的位置
換句話來說，雖然也有道路穿插，但是也因為這樣的落差，道路與住宅之間的干擾幾乎沒有
效果圖
包括銜接之處用了這樣的城市客廳元素進行過渡。 保證了私密的同時，也提升了住宅社區的品質感
同樣，也因為有高差，四期可以在沒有圍牆的情況下利用高低差來保證相互獨立
所以如果站在四期向四周眺望，整個體驗感非常好，沒有干擾的同時，自己的人行視野卻可以看透整個城市
這才是天空之城 ，給上海這座最高海拔99米的城市，帶來了立體的垂直景觀
所以你看明白四期的邏輯，你就可以理解當初項目第一次面世時提出的200米概念
打造每個小街區每步行約200米就有設置景觀節點
示意圖
每經過200米，都有一處景觀截點
如果你理解天空之城，就明白這並不是一個營銷概念，而是一種生活理念
這個項目承載的是一個片區開發，承載的是服務單位個體，但是本質上的規劃邏輯其實是 時間
通過動線將一個人在社區的每一分鐘都是美好的
所以整個動線極盡可能的複雜，就是讓天空之城的業主，經過徐涇的每一個人都極盡可能的美好
03
所以站在這個維度上看天空之城的四期，你或許看到不一樣的動線
這樣的動線本質上是呈現一個不同的生活場景
不論是你要進出去到上海任何一個地方，還是退回到自己的社區自己的家，甚至就想在天空之城或者徐涇自己逛逛，你都可以自己掌握
天空之城要做的就是讓你每一個選擇，都可以很愉悅的度完你的這一個決定
除此之外，天空之城還構築了“第三空間” 用來串聯所有資源
效果圖
這個第三空間就是公共停車區域，地面停車庫用來整體停車的同時，還規劃了獨立的人行動線
這麼做的唯一理由，就是保證在下雨天時候的每一個人在天空之城的每一分鐘依然可以很愉悅
複雜麼
確實很複雜，你可以看到三條步行軸線、立體的剖面規劃、地下空間動線……各種各樣， 在天空之城裡太多太多這些細節，說也說不完
但是項目就這麼做了，還是那句話圍繞著時間維度的開發，把硬件做的無盡的複雜，但是讓人性的感受變得無盡的美好
這是天空之城沒辦法被複制的原因， 因為規劃的起點是人，終點是時間
而所有的精華濃縮處，所有的制高點， 給了天空之城的四期：光之丘
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所以，關於天空之城服務城市還是服務人的矛盾算是解開了麼
其實這可能根本談不上矛盾，甚至都是對立面。很多的沒想明白，是因為我們對房地產開發模式的慣性思維
這個慣性思維叫， 我們為資產輸出產品觀
什麼意思，就是我們有足夠的自信來證明，我們的產品對於客戶而言有足夠的吸引力，並且客戶在認同我們房子的同時，也對我們房子的潛在價值比較看好，所以我們拼命的證明著我們的房子的金貴，我們房子的隱蔽，我們房子的獨一無二
這有錯麼
這似乎說不上錯，但是卻一定是忽略了作為一個房子，日常需要承載起我們可能十年二十年的時光
這似乎是一個雪球，一旦開始忽略，後面就是雪球循環，後期在社群以及物業再怎麼彌補，只是增加一些社區的熱鬧喧囂
但人與人的距離感也因為這樣的持續中慢慢拉長
大家可能都知道天空之城是TOD模式，但是我今天從頭到尾都沒提起TOD，因為一個模式叫什麼不重要。項目本身規劃有多複雜對於客戶來說也不重要
TOD示意圖
重要的是，對於生活在這裡經過這裡的每一個人來說，感受到什麼才是最重要的
所以允許我再給大家看一個小切面
關於天空之城有一個謎，發生在項目三期
示意圖
就是總平圖最上方獨立的那塊地，你仔細看的人可能會發現
效果圖
三期作為一個完整的地塊，萬科硬生生的把地塊一分為二，從中間打通做出了一條市政道路
萬科這麼做，到底是為什麼，本來就是完整的一塊地，而且是獨立在項目北側的一塊地
而背後的原因是
這一條市政道路的盡頭
規劃的是學校用地
學校的背後，是成百上千的學生老師
這麼一條路存在的意義，也是唯一意義，就是讓這一群人可以更快更安全的到達地鐵站
是的，就是這麼簡單的理由
也正是這樣的理由，訴說著天空之城的精神：這個城市有更好的可能
所以我真的很期待天空之城4期的面世，也期待天空之城可以有第五期第六期這樣一直開發下去
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寫了那麼多，可能文字的力量還是比較弱的，貼兩張圖，這兩張圖的名字叫： 叫2015到2020
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