經歷五代亂世之後，宋代的統治者注重休養生息，至北宋中期開始，人口急劇增長，草市、鎮市的大量湧現，人口流動加劇。社會對於房屋的需求猛增，造成了宋代租賃行業的興盛。宋代房屋租賃的主要群體是哪些人呢？有何背景和原因呢？本文將對宋代租房現象作一個淺析。
一、租房現象興盛的背景
宋代是中國古代史上經濟和人口都飛速發展的朝代。日益增長的人口，加大了對於住房的需求。尤其是那些人口淨流入的大城市，如首都汴京，更是一房難求。新增人口和新的生活區甚至向郊區轉移，形成了獨具特色的草市和鎮市，但也未能改變人口對住房的需求。
據學長考證，宋朝：
“自太平興國五年至大觀元年（1109年）的129年間，宋朝著籍戶數由642萬戶增加到2088萬戶，人口約11275萬。”
迅速增長的人口，對住房的需求量是巨大的。這還只是固定人口增速。然而人口不是固定的，在和平時期，大量的人口為了生活，都會湧入到城市中，加劇城市對於住房的需求。如南方地區，由於耕地少，大量的人就需要去外地尋找就業機會，城市會是首選。大量的無房居民就會出現在城市中，租房就成了首選。
商品經濟發達
二、宋代經營出租房的主體
（一）商人經營出租房
從張擇端留下的國寶級名畫《清明上河圖》就可以看出，當時北宋京城汴京城內，街道兩旁到處都充斥著旅店，旅社，供人居住。如孟元老在《東京夢華錄》裡面記載：“街西保康門瓦子，東去沿城皆客店。”可見，旅店業之發達。
南宋的旅店業較北宋更不遜色，南宋臨安：
“城中北關水門，有水數十里，曰白洋湖。其富家於水次起迭塌房十數所，每所為屋千餘間，小者亦數百餘間，以寄藏都城店鋪及客旅物獲。”
可見，南宋客旅業規模之大，大者甚至有房屋千餘間，小者也有百間。這些房屋不僅可以供來往的客商租住，也能租給客商做生意，作為店鋪，還能作為客商的倉庫，功能設施都相當全面，可見宋代租賃業之發達。
（二）官員經營出租房
宋徽宗時期的御史中丞何執中，其經營了大量的邸店，甚至還被人編成了諷刺戲。宋初的宰相趙普就被政敵告發其靠邸店斂財，與民爭利。
“普嘗以隙地私易尚食蔬圃，廣第宅，營邸店，奪民利。”
南宋初期的幾大帥，張俊、韓世忠、岳飛都有房子在出租，如張俊，史料記載“張俊薨，其房地宅緡日二百千，其家獻於國，檜盡得之。”張俊的租房每日能進賬二百千，可見其有大量的出租房在出租。從一個側面也反應出，租房在宋朝的發達。
（三）寺廟經營出租房
宋代的寺廟經濟也相當發達，如北宋首都京城的大相國寺，就處在京師內的繁華地帶。大相國寺的後門出去一條街，就是京城著名的青樓一條街。這樣好的地理位置，經營出租房有其得天獨厚的條件。
學者林加豐在《宋代邸店研究》中，就將接受朝廷賞賜，並且在經營旅店事業的寺廟作了一個羅列，有“上清太平宮、會真宮、萬壽宮、上清宮、崇先觀、靈泉觀、神霄玉清萬壽宮、護國禪院、洪福禪院、資聖禪院、崇德院、崇先顯孝禪寺。”可見在宋代，寺廟經營旅店，不是單獨的現象，而是一種普遍現象。
特別是對於處在城市中或者城郊的寺廟、宮觀來說，經營房屋租賃業是一項非常重要的收入來源。
（四）百姓經營出租房
在當今社會，我們經常在網上看見這樣的新聞，廣東地區，尤其是深圳，很多本地人每月都不用上班，唯一干的事情就是穿著人字拖，每層樓去收房租。每個月收到的房租甚至達到幾十萬，甚至上百萬之多，比很多白領辛苦一年都要掙得多。宋朝也有這樣的情況，不過沒這麼恐怖，城市中的很多百姓靠出租房來維持生活。
司馬光就表示：“十口之家，歲收百石，足供口食，月掠房錢十五貫，足供日用。”也就是說，一個十口之家，每年都房租收來的錢，就能將全家的生活開支抵消。
宋代城市街坊中，經營租賃業的百姓大有人在。
商業活動頻繁
三、宋代租房的群體
（一）官員租房
宋代的官員數量是相當龐大的，因為宋太祖趙匡胤總結唐及五代滅亡的教訓，因為地方權力過大，影響大了中央集權，所以造成了分裂割據的局面。因此，趙匡胤建國之後，開始收權，派文官擔任地方首長，又派通判監督，同時還有三司使，等等。原先一個官職負責的事，現在要分成三四個人，甚至五六人。官員的數量急劇膨脹，官員變多了，對房子的需求自然增多了。
一般官員是居住在官廨之中的，但也存在著有些官員無官廨可住；或者是由於官廨破解，而不適宜居住。尤其是京官，是沒有官廨的，沒有地方住，那就只能在京城租房住。朱熹就說過：“祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執亦是賃屋。”
連宰相都需要租房住，可見宋代官員的租房情況。
商人往來
（二）軍隊租房
有人會問：軍隊也需要租房？軍隊不是有軍營居住嗎？
宋代實行的是募兵政策，也就是當兵的都是有薪水的，薪水還不低。有宋一代，經濟相當發達，財政收入也是比較可觀。但是，有宋一代，國家的錢還是不夠用，因為國家收入的十之七八都用在了軍隊之上。宋史專家王曾瑜先生就指出：“宋朝各個時期的養兵費，佔據財政支出的大部分，這是一個基本的史實。”
既然國家財政的十之七八都用於軍隊之上，那麼為何軍隊還有租賃的需求呢？軍營呢？因為在宋代，出現了軍營不夠的現象，需要軍士租房而居。
宋代實行的是募兵制，士兵及其家屬都要居住生活在軍營之中。至北宋中期，軍隊的規模就已達到百萬之上（禁軍與廂軍），而禁軍的人數也有幾十萬，如北宋慶曆年間的禁軍人數就達到八十餘萬。每一個禁軍的家庭人數在三到四人之間，這樣一來，對於軍營的需求就特別大。
宋代士兵的營房配置有時是“一人一間”，有時是“兩人一間”，宋朝政府就根據軍士現實來分配營房，配置方式是“兼其家者專舍之，止其身者合舍之。”也就是說，有家室的軍士，一家人共一間軍營；單身漢就和別人合擠一間營房。
由於營房的配置不夠，就會有許多軍士需要租房住。如蘇軾記載：
“清化指揮見管二百三十人，只有官屋二十間。”
“牢城指揮見管二百六十人。”
“泉州客軍一百五十人，並無營房，只有官屋三間。”
如宋徽宗朝“西京自崇寧四年（1105年）內創行招置皇城水南北三巡檢司士兵凡六百人，共三營，效忠指揮凡四百人一營，未有營房。”
從以上記載，我們就能夠看出，軍隊的營房完全供給不足，那就需要需要租房。
這樣就出現了整支軍隊都租房而居的現象，如定州“幾六萬人，皆寓居逆旅及民間。”
總之，宋代實行的募兵政策，軍隊營房不足，是軍隊租房現象產生的主要原因。
軍營
（三）考生租房
宋代的科舉取士，是所有知識分子進入仕途的最主要的途徑。據研究，兩宋通過科舉共取士115427人。這還只是通過的人數，參加的人數不知要超過此數多少倍。南宋王栐說：
諸州貢士，國初未有限制，來者日增。淳化三年（992年）正月丙午，太宗命諸道貢舉悉入對崇政殿，凡萬七千三百人，時曾平未久也，不知其後極盛之時，其數又幾倍也。也就是說，在極盛時，參加科舉的人數，在京城者甚至在數萬之中，參加各道府州的舉子人數更不知有多少，這些人在科考之時，也都需要租賃房屋。
科舉考試從鄉試到最終的殿試，是一個長期的過程，不知道要經過多少時間。即便是殿試結束，也還需要等待考試結果，所有過程當中，舉子們都需要解決個人住房問題，那就需要租賃房屋。
科舉
（四）商客租房
隨著宋代商品經濟的發展，加之宋代並不像前後代一樣，對商人極度壓制。宋代商業的發展，使得商人隊伍逐漸壯大，商人往來於各地，也需要租賃房屋。
《夷堅志》記載：“街西保康門瓦子，東去沿城皆客店，南方官員、商賈、兵級，皆於此安泊。”“入都赴省試，中途貪程，暮到旅邸，行商走卒，充滿期間。”總之，隨著商品經濟的發展，商人在經商和進貨的途中租房是必須的。
還有一種商人，是在城市上租門面經商，往往城市中租賃門面會更加貴。商人在經商時，就會選擇易於買賣的地方進行租賃。那些地理位置稍差的位置，租賃情況就相對差些。
京岸舍屋最多，以其背隔街面，居民不便經紀，往往不肯往賃，即今十空五、六。
客棧內景
（五）宗室子弟租房
作為皇室子孫，宗室子弟都有皇帝賜予的住宅，但是宗室子弟宗室越來越多，每一代皇帝都有很多子孫，幾代皇帝下來，京城本來給宗室子弟集中居住的位置便不夠用了，那怎麼辦？就需要重新建，或者國家出錢租賃。
如宋神宗元豐四年五月一日詔：
“右監門衛大將軍克類（趙克類是趙廷美的曾孫，正宗皇室）所居窄隘，特許賃外宅居。”
這些還算是皇帝的五服內的叔伯兄弟，對於出了五服的遠親宗室，他們的住房特權早就被取消了，只能自己去建住宅或者租賃房屋。
南宋時期，國家為了給宗室子孫租房住，花費了大量的錢財。李心傳記載：
建炎初，上將南幸，先徙諸宗室於江、淮。於是大宗正司移江寧，南外移鎮江，西外移揚州。明年春，又移西外於泰州及高郵軍。三年冬，又移於福州，……是時兩外宗子女婦合五百餘人，歲費緡錢九萬。南外三百四十九人，歲費錢六萬緡。西外一百七十六人，歲費錢約三萬緡。
當然，宗室子弟只是一個小群體，他們也並不是租房的主要群體。但是宗室子弟租房租的屬於上等房，對於提高租房價格有一定的影響。
客房內景
四、結語
宋代的租房現象主要發生在城市之中，出租的主體和租賃的群體不盡相同。大體上來說，出租的主體是官員、寺廟和一般商人與城中百姓；而租賃的群體有官員、商客、考生、軍隊和宗室子弟。
宋代租房現象之所以蓬勃發展，是因為：一、宋代人口急速增長；二、商品經濟的發展；三、科舉考試的範圍擴展，越來越多的考生跨府跨州參加考試；
宋代租房現象如此普遍，加之房租之高，以至於學者說：房屋租賃業是東京（開封）最賺錢的一個行業。
參考文獻：
（宋）李燾：《續資治通鑑長編》
（元）脫脫等：《宋史》
（宋）孟元老：《東京夢華錄》
（宋）耐得翁：《都城紀勝》
（宋）洪邁：《夷堅志》
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