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提問：請問，萬象城附近的住宅底商可以投資嗎？
回答：商鋪和住宅不是一個邏輯。住宅看的是漲幅，商鋪看的是租金。 門面房是商業流量入口，真正好的鋪面都被各大地產商自持，規模化經營。
買鋪面是業餘對抗boss級專業對手。 且鋪面流量，這兩年被電商 外賣平臺 社群經濟分流太多，未來市政規劃、新商業項目也會嚴重影響預期收益。 商鋪前途未卜，互聯網化、電商化時代，商鋪的價值存在巨大的不確定性，加上稅費的影響，保值功能和住宅沒辦法比。
但是短期內 社區商業會保持長久繁榮。 因為有些服務業的客觀需求就是呆在無法被電商替代的最後一里路。 但這不代表你買的商鋪估值合理、市口和房型結構適合未來新的風口新的業態。 商鋪投資永遠要比住宅的不確定性更高。 而且在國內，商辦資產的負外部性太高太高了。稅收實在太離譜。
底商要看社區入住率、社區內底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競品小區底商、社區人流動線、五公里內大型商超、綜合體規劃等等等等情況。 此外還有消費升級、電商升級、物流升級各種黑天鵝，綜合來看投資底商非常差的投資，甚至不能說是投資，基本就是賭博。 恰好未來租金收益高，不是你眼光好，99%是運氣好。 商鋪越來越難賣，經紀人賣一套商鋪，佣金可以到10%。 如果你的底倉充足，萬象城底商租售比能到5%以上，可以適當配置，作為現金流的補充。
提問：本人40歲，自住廣州市一套三房，500萬。地鐵9號線附近另有一套大戶型，值400萬，老人家住。2套不欠款。 現想入手花都和清遠交界的碧桂園假日半島，5房雙拼別墅，面積250平帶花園。距離市區住處開車50分鐘，距花都區住處25分鐘。
原因：1度假（以後養老） 2、此房11年開盤時160萬，17年因廣州加大限購力度，利好清遠漲了一波。現在下滑了一些。預計廣清輕軌開通、清遠長隆營業以後會漲。3、本想花都住處賣掉置換，但老人住得習慣。4、孩子讀小學，以後初中住校，可把白雲區出租約5千元一月，搬到別墅長住。這套別墅280萬元，要按揭，5年利息75萬，5年後房價會上升75萬嗎？能不能下手？
回答：廣州現有2套資產不錯，可以長持。至於想在花都和清遠交界買雙拼別墅，這種屬於消費品，如果想養老自住可以買，主要看你個人喜好，投資我不看好，不要期待太高，因為自住和投資本身就很難兩全。
投資來說，遠郊別墅這種需求很小眾，風險性高，金融性差。如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投資被高估，回報率比較低。
提問：房神您好，想為投資沙井海岸城項目做準備，諮詢下房票問題。本人和父母都是深戶，我36歲，年收入30萬。父親65，母親60。因為目前住房是三拼三本證，我2套，母親1套，均紅本在手，手上現金100w。如何騰出房票買房、如何貸款最佳？求指教
回答：你好，建議父母婚內更名，把房產都過戶到母親名下，騰出父親的房票買 父親65歲，還可以找渠道做接力貸
提問：房神，現在買房還有落戶限制嗎？
回答：根據“發展改革委”本月發佈的通知，城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制！包括：瀋陽、南昌、石家莊、呼和浩特、南寧、溫州、台州等城市。繼續推動城鎮落戶，保證2020年全面完成1億人在城鎮落戶的目標。
提問：您好！我是純投資，向您諮詢一下平湖片區發展前景如何？10號線平湖樞紐站附近的樓盤值得長線投資嗎？謝謝老師。
回答：平湖也是深圳被遺忘的片區，多年來偏安一隅，不溫不火，唯一的小亮點就是平湖樞紐站和周邊的大規模拆遷。不過即使建成，交通樞紐站也從來不是房價高地，沒有暴擊的可能性。平湖唯一值得關注的是回遷房，舊改推進快，單價兩萬多，直接和開發商簽約的房源還是可以搏一搏的。
提問：房神你好，我在江北這邊買了一套清水房，四房，打算持有5到10年。為了還房貸，我是直接出租託管好，還是裝修後出租？
回答：這個得看你房子具體位置，結合你周圍租房市場看好不好租，能清水房和裝修房各租多少。另外你也可以考慮託管，畢竟你自己裝修既花成本也花時間，如果是散租，還有找客戶的問題。
提問：房神您說貸到賺到，市場化的利率價格平均在12%，簡單理解： 如高於這個就是為保持資金鍊，後面用利潤來補。資金不是二個保一個對嗎？
回答：資金是分層的，12%的主要用途是湊首付，後面是要用低成本資金替換掉的。長期資金控制在8%，加權總資金成本一般在6%左右。控制資金成本是任何企業都高度重視的關鍵點，對於個人也一樣。
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