他被譽為"近代中國的茶王"，是中國第一家保險公司的創始人，也是中國第一家機器印刷廠創始人，是他奠定了中國近代航運業的基礎，也是他為創辦中國近代採礦業做出了不可磨滅的貢獻，他就是晚清的風雲人物徐潤。其實，徐潤還有一個標籤，那就是晚清上海的“地產大王”。
徐潤
15歲那年，徐潤離開老家到了上海，在叔父的推薦之下，到英國人開的寶順洋行做學徒。他勤奮好學又聰明，因此不斷升職，過了幾年，徐潤成為了公司買辦。
那個時候的買辦屬於稀缺人才，工資很高，徐潤因此積攢了一些錢財，此時徐潤開始與他人合夥買房買地。
30歲的時候，徐潤離開寶順洋行，在上海開設了一家寶源祥茶棧。那個時候正是茶葉出口最興旺的時候，茶葉出口利潤非常大，徐潤抓住時機，憑藉著敏銳的商業眼光，將自己的茶棧經營為上海最大的經營出口茶葉的茶棧，徐潤也因此被譽為“近代中國的茶王”。
船上裝著茶葉等貨物
徐潤並沒有止步於此，在經營茶棧的同時，他開始涉足房地產。我們都知道，做房地產需要投資鉅額資產，徐潤便用已有房地產做抵押，從錢莊與銀行貸得資金以後，購置新產，再把新產作為抵押借貸，就這樣層層抵押。
到了1883年，徐潤先後投入了220萬兩銀子，購得3200畝地，建成了2000多間房子，有洋房、別墅、商鋪等等。除此之外，還有2900畝空地等待升值，而這些在當時的局勢計算下來，已經市值350萬兩了。
除了擁有數不盡的錢財，徐潤還以這樣的“戰績”被當時的上海業界稱為晚清上海的“地產大王”。
清末上海
沒有人能隨隨便便成功，徐潤也不例外。這不僅需要獨特的眼光，超人的膽識，還需要“天時地利人和”，徐潤的成功離不開以下因素：
其一，早在徐潤剛進入寶順洋行做學徒的時候，曾無意間聽到老闆與別人的談話：“上海市面此後必大，汝於地產上頗有大志，再貢數語，如揚子江路至十六鋪地場最妙。此外則南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北門直北，至美租界各段地基，爾儘可有一文置一文。”
也就是說，上海市中心與租界附近的房價必漲，未來房地產絕對是個穩賺不賠的生意，特別是美租界附近。這些話在這個年紀輕輕的孩子的心裡種下了一顆種子，從獲得第一桶金開始，徐潤便“有一文置一文”，這也正是他努力的方向。
其二，徐潤並非一個人在戰鬥，他的背後勢力便是北洋大臣直隸總督李鴻章。在主持洋務運動時，李鴻章將輪船招商局由官辦改為官督商辦，並委託徐潤來經營。在他的管理之下，輪船招商局招股200萬兩，資本充實，運作自如，徐潤的經營能力也得到了李鴻章的認可。
此時的徐潤具有商人與官員的雙重身份，這也為他的生意帶來便利與助益。在這期間，徐潤涉及了航運業、保險業等等，再加上茶葉方面的成就，這為徐潤踏足房地產業提供了大量的資金。
李鴻章
其三，在徐潤做買辦期間，常與洋人打交道，這不僅讓他提升了與人交往的技能，更是獲得了人脈這筆寶貴的財富。
關於上海租界的街區的未來規劃，徐潤總是能提前從洋人那裡得知。這時候，徐潤便將那附近的地買下來，等規劃落地，徐潤再將地轉手賣掉。就這樣“低買高賣”，徐潤的房地產生意經營的紅紅火火。
其四，當時有很多與徐潤一樣的有錢人，但是他們熱衷於擴大自己原來的生產，而並不涉及房地產業。即便涉及，他們也更喜歡買耕地，做一個收租的地主。
但是徐潤不同，他專心做房地產經營，買宅地、房子，然後出租。由此可見徐潤對於當時上海房地產的信心以及他獨特的眼光。
徐潤的房地產之路並非是一帆風順的，收益越大，風險便越大。
1883年，中法戰爭爆發，法國軍艦駛抵吳淞口，並揚言要攻打江南製造局。港口的封鎖直接導致上海的對外貿易暫時中斷，當地的企業、錢莊一度陷入資金鍊即將斷裂的困境。
如此境況帶來的直接後果便是：生活必需品的價格飛漲，而其他商品的價格急劇下降。當時更有傳言，說整個上海市面的現銀只有不到100萬兩，在劇烈的恐慌之下，人們堅信“現金為王”，錢莊與債權人對徐潤及寶源祥房產公司失去信心，22家錢莊同時上門索債。
面對這樣的局面，徐潤不得不將自己的房產低價轉賣，換得現金賠給錢莊。事後，徐潤感嘆“受虧至八九十萬，豈不痛哉！”實際上，中法戰爭並未在上海打起來，當經濟好轉，房價繼續飛漲，這才是徐潤更痛苦的地方吧。
《徐愚齋自敘年譜》部分
徐潤的麻煩並沒有這樣結束，盛宣懷奉命查處徐潤，他發現徐潤曾經從輪船招商局的賬上挪用16萬兩銀子的公款，用作他的房地產事業。同時，徐潤還利用招商局的名頭為自己貸款做擔保。
於是，盛宣懷提議“應請旨將二品銜浙江補用道徐潤革職”。就這樣，徐潤失去了他官員的身份。值得一提的是，徐潤的房產經過嚴重低估之後，低價抵給了輪船招商局，用來補16萬兩銀子的漏洞。
徐潤在《上海雜記》中說這段經歷：“廢之半途，毀於一旦，反致大虧，命耶運耶。”
當然，徐潤挪用款項是不可否認的，他為此付出了代價。作為潛規則，挪用公款在當時屢見不鮮，但是在特殊境遇中，這便是他的弱點。
實際上，徐潤房地產生意還有另外一個致命的弱點，那便是風險自擔。在徐潤投資的220萬兩銀子中，大部分是用自己的房地產去做抵押得來的，另外就是自己持有的輪船招商局、上海茶葉公所的股票等等。由此可以看出，在巨大的收益背後，徐潤的資金鍊存在的風險更大。
盛宣懷
“步步為營，穩紮穩打”方為上策
經過這場“血虧”之後，徐潤用了兩年的時間將債務還清，離開上海到了北方。在這裡，他再次受到李鴻章的垂青，開始專心經營開平煤礦。
可能有人會認為，在房地產上蒙受巨大損失的徐潤再也不會涉足房地產了，但是事實並非如此。他仍然關注房地產業的動向，只是這次，徐潤再也不會使用抵押貸款的方式了。
徐潤變賣家中金銀首飾、古玩字畫等等，獲得一筆資金，逐漸在上海、天津、塘沽、灤州、北戴河等地購地建房，穩紮穩打地經營，如此一來也獲利頗豐。雖然“戰績”再不如當年，但是也是小有成就，保障了自己的晚年的生活。
徐潤
在上海經營房地產的徐潤就像一個“賭徒”，他只看到前面的巨大利益，試圖獨享，卻沒有居安思危，做到風險分散。他在賭局勢穩定、房價不斷上漲。只可惜社會動盪不安，市場暗流湧動，一著不慎，滿盤皆輸。
參考文獻：
《徐愚齋自敘年譜》
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