雲南城投（600239）2019年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
2019年3月至5月，“小陽春”再現，部分城市因房價增長過快，被監管層重點關注。2019年三季度起，房地產市場調控加碼，市場降溫明顯，銷售增幅持續回落。隨著金融監管政策全面收緊，房地產融資渠道收窄，融資成本持續升高，受金融監管政策收緊及公司原董事長事件影響，公司融資額明顯下降，公司面臨資金緊張的局面，新增融資額及銷售回款主要用於保障金融機構還款，後續開發資金不足，導致2019年公司部分項目未能如期竣工結轉，房地產開發銷售收入降至38.47億元，較去年同期下降48.81%。
（1）2019年公司經營成果
公司實現營業收入62.48億元，同比下降34.52%；歸屬於股東的淨利潤-27.78億元，同比下降665.35%。房地產項目平均銷售毛利率27.26%，與各規模房企的平均銷售毛利率基本持平，較公司去年同期下降3.49個百分點。
（2）有效盤活資產，積極去庫存增收益。
根據公司整體經營計劃，對目前一些成熟項目，通過對外合作的方式進行有效盤活資產，實現資金回收，增加公司現金流動性。報告期內，公司已與廣州金地簽署關於古滇二期、關坡二期、雨林瀾山、華陽花園四個項目的合作框架協議，並已收取交易誠意金22億元。
（3）聚焦雲南區域市場，加強土地儲備。
報告期內，公司通過招拍掛新增獲取昆明晉寧古滇未來城二期、關坡二期項目、西雙版納江心島項目、航空小鎮項目國有建設用地使用權，土地面積合計2284畝，可建計容建築面積約296萬平米；公司新增收購西安國金中心、海港中心、秦漢創業中心項目、成都青城山項目的部分股權。通過招拍掛拿地及股權收購，延續公司穩健的拿地政策，加強了土地儲備，並有力的推動成都青城山項目的開發和建設。
（4）完善配套產業，提升品牌影響力，完善相關服務平臺。
報告期內，由雲泰商業管理（天津）有限公司管理經營的12個項目，管理面積170萬平方米，不斷提升精細化運營效率並持續開展業態創新，茶馬花街、茶馬鮮花市集、花神廟街、HAHA市集、微度假公園、鄰里中心等產品線逐漸豐富。雲南城投物業服務有限公司管理項目30個，管理面積1042.76萬㎡，圍繞“提品質、促增值、抗風險、擴規模”打造物業品牌。經第三方調查，住宅客戶滿意度76%、寫字樓客戶滿意度89%。雲南城投園林園藝有限公司服務運營體系逐步完善，完成四個資質增項、三項體系認證。七彩（天津）貿易有限公司承擔著公司集中採購的功能，已建立供應商庫，貿易規模和貿易質量不斷提升。以上配套產業已經初具規模，助力公司運營服務水平的提升，為公司的提質增效、產業轉型奠定基礎。
（5）精細成本管理和銷售目標管理
報告期內，公司多次協調組織設計優化，通過合理的優化降低工程成本，建立以目標成本為標尺，以責任成本為指引，以合約規劃為前置，以動態成本為重點，以監督評價為手段，以結果運用為導向的成本策劃控制體系，適時編制並宣貫了《工程動態成本編制指引》、《區域價格水平測算指引》，作為降本增效的措施。營銷方面，公司加強政策研究與市場監測，完善研究機制，努力提高市場應變能力。在面對正常可售存貨和去化困難的商業、辦公、車位存貨等問題上，公司圍繞年度銷售目標，從策略、激勵等方面，多維度促進存貨去化，推動和保障銷售成交與回款的實現。
（6）終止重大資產重組工作
公司收購成都環球世紀會展旅遊集團有限公司100%股權的重大資產重組工作自啟動以來，公司及相關各方積極推進本次重大資產重組的相關工作，公司、交易對方及中介機構就交易方案及核心交易條款進行了多輪溝通和談判，但因國內市場環境、經濟環境等客觀情況發生了較大變化，交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見。經充分審慎研究，交易各方均認為本次重大資產重組不具備繼續推進的條件。從充分保障全體股東利益的角度出發，經交易各方友好協商，一致決定終止本次重大資產重組，並向中國證監會申請撤回本次重大資產重組相關申請文件。
（7）堅定落實兩個責任，推動全面從嚴治黨向縱深發展
公司黨委始終堅持黨建及黨風廉政建設與生產經營同部署同落實同檢查，紮實開展“不忘初心、牢記使命”主題教育，圍繞“基層黨建創新提質年”各項工作要求深入開展黨支部規範化建設，嚴格對照巡視巡察反饋問題逐項整改落實，不斷完善制度、健全機制，對公司章程進行再次修訂，充分發揮國有企業黨組織“把方向、管大局、保落實”的作用，助力企業扭虧為盈；同時，公司紀委聚焦主責主業，以巡視巡察審計反饋問題為導向，開展一系列專項清理整治工作，持續深入開展違反中央八項規定精神和糾治四風工作，強化監督執紀問責和監督調查處置工作力度，嚴肅查處了一批違規違紀問題，為公司改革轉型發展提供有力的紀律保障。
二、報告期內主要經營情況
2019年公司實現營業收入62.48億元，較2018年的95.43億元下降34.52%；歸屬於股東的淨利潤-27.78億元，較2018年的4.91億元下降665.35%。主營業務毛利率36.77%，較2018年的35.69%上升1.08個百分點。
三、公司未來發展的討論與分析
(一)行業格局和趨勢
中共中央政治局召開會議分析研究2020年經濟工作，要求全面做好“六穩”工作，統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定，保持經濟運行在合理區間，確保全面建成小康社會和“十三五”規劃圓滿收官，並將“穩增長”放到2020年最重要的地位。會議強調，當前和今後一個時期，我國經濟穩中向好、長期向好的基本趨勢沒有變，2020年房地產仍然是支柱產業，仍然帶動幾十個行業的實體經濟，仍然會成為中國城鎮化的最大的推手。
在目前經濟新常態下，房地產市場趨於理性增長，房地產企業在夯實主業的同時，可適度拓寬相關產業鏈尋求業務協同。從行業領先房企的佈局方向來看，物業、商業、產業和養老等領域成為重點關注方向。此外，受消費、產業升級和人口結構變化的影響，商業、產業和養老等細分領域也將孕育新的發展機遇。整體來看，當前大型房企得益於過去業績的快速增長和良好的品牌效益，現階段可繼續圍繞主業適度發展協同業務，以實現主業資源再挖掘和業績的可持續增長。而部分中小房企仍需找準定位，在擴大地產主業規模基礎上適度打造“專而美的特色業務。
綜上所述，在我國經濟和房地產行業進入高質量發展的背景下，行業調控政策和融資環境總體仍將保持從嚴態勢，企業銷售業績分化也會加速行業格局洗牌及市場集中度的持續提升。著眼未來，房地產市場調整壓力尚存，部分具備規模及資金優勢、經營策略堅持快速週轉的企業將會繼續保持競爭優勢。對於多數企業來說，未來仍需順應市場發展大勢，優化城市佈局結構、升級產品與服務水平，並緊抓政策機遇擴大融資規模，防範自身資金風險，通過高質量的發展內核實現可持續的規模化發展。
(二)公司發展戰略
2020年，雲南省委、省政府對公司控股股東省城投集團提出了新的戰略定位，省城投集團將聚焦打造成為雲南省文化旅遊、健康服務兩個萬億級產業的龍頭企業。公司將圍繞省城投集團新的戰略定位，充分發揮公司資源獲取等自身的核心競爭力，構建“文化+土地+開發”、“旅遊+土地+開發”及“康養+土地+開發”的三大業務板塊，繼續推進向產業地產商全面轉型的戰略目標，實現公司“瘦身健體”、提質增效和持續健康發展。
(三)經營計劃
鑑於公司2019年業績出現大幅虧損，公司經營壓力較大，2020年，公司將持續通過強化內部管理、優勢資源整合及重大資產重組等方式，確保公司穩健發展。
（1）雲南省人民政府正籌劃公司控股股東省城投集團層面的混合所有制改革，2020年公司將全力推進配合省城投集團的混改工作。
（2）強化內部管理。按照集團化管控、專業化管理、集約化運營的要求，對現有事業部和項目公司管理架構進行壓縮精簡，縮短管理鏈條，實現扁平化管理；根據“完善職能、明確權責、高效務實”原則，對公司組織架構和人員配置進行優化調整，進一步提升管理效率和人均效能；通過進一步建立健全獎懲機制，嚴格實施獎優罰劣，提升公司運營效率。
（3）優化公司資產結構、降低資產規模、補充流動資金。2020年1月，公司與省城投集團簽署了《合作意向協議》，擬以市場公允價值向省城投集團轉讓銀泰系等17家子公司的部分股權，從而有效降低資產規模及有息負債、優化資產結構、減輕經營壓力。除上述銀泰系重大資產重組外，公司還將對現有項目進行梳理和評估，對投資回收週期長或可實現較高收益的項目，進行市場化股權交易，儘快實現資金回籠，緩解公司資金壓力。
（4）公司將圍繞文化旅遊、健康服務兩大戰略產業，在改善公司基本面的同時，獲取更多的優質資源，增加公司土地儲備，並對已有的產業地產區域做重點佈局，通過“自主開發+合作開發”、“開發收益及投資+收益相結合”的方式，增強公司持續經營能力和盈利能力。
(四)可能面對的風險
2020年，我們將面臨實體經濟投資回報率低迷、抑制房地產投機屬性、複雜國際環境等深刻的環境變化，公司作為房地產企業面臨著來自外部和內部的風險：
外部風險：2020年1月底爆發的新型冠狀病毒疫情對國家經濟、全球經濟帶來了較為強烈的衝擊。疫情發生前,全球經濟已經增速放緩，新冠疫情加之中美貿易戰對中國經濟的短期影響明顯，經濟下行壓力加大，困境中的中國企業將面臨巨大的壓力和挑戰。同時，房地產政策並無實質變動，基本上沒有明顯突破限購、限貸紅線的調整，限制房企融資情形仍然存在，房住不炒和落實長效調控機制仍是主基調。
內部風險：在外部市場環境疲軟的形勢下，2019年公司經營業績大幅下滑，資產負債率及有息負債額不斷攀升，資產結構不合理，導致公司資金壓力加大、銷售收入及經營業績不能快速得到改善。為快速改善公司基本面，2020年公司將積極推進重大資產重組，鑑於重組工作後續推進存在不確定性，若重組工作推進緩慢，存在短期內不能有效降低資產規模及有息負債的風險，從而影響公司對外投融資工作及各項目開發進度，增加項目財務成本。
四、報告期內核心競爭力分析
得天獨厚的區位優勢：雲南省有著得天獨厚的氣候及生態優勢，具備發展康養產業的天然優勢。本著“綠水青山就是金山銀山”的理念以及雲南省政府提出全力打造世界一流的“綠色能源”、“綠色食品”、“健康生活目的地”這“三張牌”的戰略發展要求，具備發展“文化+土地+開發”、“旅遊+土地+開發”及“康養+土地+開發”的良好外部環境。
優勢資源整合能力：公司依託集團在康養產業方面的醫療、教育、景區、金融等優勢資源，整合國內外一流產業發展商資源，助推向產業地產商全面轉型，提升康養產業綜合開發能力、運營能力及服務能力，實施差異化競爭。
多元化的項目拓展能力：除公開市場招拍掛方式以外，公司還通過政企合作、舊城改造、合作開發、兼併收購等靈活的拓展方式獲取項目資源，通過增加項目儲備增強了公司的可持續發展能力。
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