公司代碼：600053 公司簡稱：九鼎投資
一重要提示
1本年度報告摘要來自年度報告全文，為全面瞭解本公司的經營成果、財務狀況及未來發展規劃，投資者應當到上海證券交易所網站等中國證監會指定媒體上仔細閱讀年度報告全文。
2本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並承擔個別和連帶的法律責任。
3公司全體董事出席董事會會議。
4北京興華會計師事務所（特殊普通合夥）為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。
5經董事會審議的報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案
公司擬不實施分紅、送股和資本公積金轉增股本，剩餘可分配利潤留存下一年度。
二公司基本情況
1公司簡介
2報告期公司主要業務簡介
（一）報告期內公司從事的主要業務
報告期內，公司從事的主營業務未發生變化。根據《上市公司行業分類指引》（2012年修訂），公司的主營業務之一為私募股權投資管理業務，屬於大類“J金融行業”中的子類“69其他金融業”； 主營業務之二為房地產開發與經營，屬於“K70房地產業”。
（二）報告期內公司的經營模式
1、私募股權投資管理業務
作為一家PE機構，公司的商業模式不同於一般實體企業和其他類型金融企業，可總結為“募、投、管、退”四個主要階段，即通過私募方式向基金出資人募集資金，將募集的資金投資於企業的股權，最終通過股權的增值為基金賺取投資收益。公司通過向基金收取管理費及管理報酬來獲取收入。
經過長期探索、實踐和積累，公司形成了一整套有關募資、投資、管理、退出的流程，並由公司各業務部門分工協作，密切配合，完成各項工作。其在管基金多以合夥企業的組織形式設立，該等合夥企業的普通合夥人主要由公司的下屬子公司擔任。
2、房地產開發與經營業務
2019年，公司房地產業務繼續聚焦“紫金城”項目的開發和銷售。“紫金城”項目定位為南昌市區核心地段的中高檔住宅及物業的開發及銷售，主要客戶定位為本地及外來中高端消費群體。
“紫金城”項目銷售模式為公開發售，本期竣工項目為“紫金城”四期住宅項目，竣工面積139,841.86平方米。報告期內可售物業為“紫金城”項目四期新增住宅、三期尾盤住宅、車位、底商，出租物業為A棟寫字樓；“紫金城”四期住宅項目基本售罄。本期房地產銷售業務實現銷售收入1,578,916,810.6元，其中商品房銷售收入確認金額為1,495,886,336.17元，對應銷售面積為104,907.32平方米。
（三）報告期內的行業情況
1、私募股權投資行業
2019年，我國私募股權投資行業兼具發展與調整的雙重特點，行業內分化與差異化程度加劇。私募股權投資行業在募資、投資及退出方面表現如下：
募資方面，2019年我國私募股權投資市場募資難的困境仍未完全緩解，新募集基金數量和金額雙雙下降。與此同時，資金端分化明顯，投資主體機構化、國資化趨勢進一步增強，募資集中度較高，國家級大基金及國有資本支撐作用凸顯。面對募資的難點、痛點，監管部門完善相關政策，資管新規細則等政策的出臺，一定程度上為募資市場增添了動力。
投資方面，受宏觀經濟、募資、二級市場等因素影響，2019年私募股權投資機構的投資活躍度和投資金額均大幅下降。就投資方向而言，隨著私募股權投資機構在科技行業佈局的加深及科創板開板、國家政策鼓勵等方面因素的推動，市場投資行為主要集中在IT、互聯網、生物醫藥及醫療健康、半導體及電子設備等行業，其中IT行業繼續保持第一，互聯網、生物醫藥及醫療健康、半導體及電子設備位列其後，機械製造、能源與礦產、食品飲料等領域關注度有所提升；就投資風格而言，經濟下行壓力增大導致投資機構更加傾向於處於擴張期、成熟期的企業。
退出方面，2019年私募股權投資市場退出筆數呈上升趨勢，IPO仍然是私募股權投資市場第一大退出方式，受益於科創板貢獻，其發生筆數同比大幅上升；股權轉讓、併購退出筆數位列第二、第三。雖然退出筆數有所增加，但由於國內經濟增長放緩，一、二級市場價差紅利縮小等原因，投資機構退出回報走低；同時，私募股權投資市場的發展也使得IPO無法滿足投資機構退出需求，併購、股權轉讓、回購等多元化退出方式逐步成為投資機構選擇。
2、房地產行業
2019年樓市在下行壓力中韌性前行，雖部分城市購房需求尚未充實，但在核心城市新房銷售穩定、三四線城市體量猶存的支撐下，整體行業規模仍較2018年微增；在土地購置面積增速持續回升下，房企開發投資額增速維持兩位數高增速，並具有一定韌性。然而新開工面積增速保持低位，辦公類庫存不降反升，這一系列現象都表示著樓市依舊處於下行階段。
步入2019年以來，房地產開發投資額始終維持兩位數高增速。年初在新開工面積與施工面積的雙向推動下，開發投資額累計增速在一季度末衝至11.98%的歷史高點，但隨後在房企有意放緩開工速度下，開發投資額增速緩緩回落。至11月，全國房地產開發投資額累計同比增10.2%，較1-10月增速繼續收窄0.1個百分點，完成了累計增速的“七連降”。11月開發投資額增速的下降主要是由於新開工面積在本月有所回落，加之北方部分城市迎來“凍工期”，致使開發投資額增速走低。 需要注意的是，2019年全年開發投資額得以在大體量下保持高增速是高水平施工面積與後進發力的土地購置面積共同作用的結果。房企月均施工面積較2018年有明顯上升，這在一定程度上奠定了開發投資額高增速度的基礎。2019年全國月均施工面積達2.22億平方米，超2018年月均水平14%。在新開工面積增速持續下降的背景下，開發投資額增速無力繼續衝高，但較高的施工水平在一定程度上保障了開發投資額具有較高體量，同時下半年開始發力上揚的土地購置面積放緩了開發投資額增速回落的速度。
融資方面，2019年初延續了2018年底的短暫寬鬆態勢，房企融資“小陽春”出現，但是由於4月份的土地市場過於火熱，在“房住不炒”的調控基調下，房企融資再度收緊，且呈現更加嚴峻的趨勢。5月17日，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(銀保監發[2019]23號文，簡稱“23號文”)，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，正式拉開了今年融資政策收緊的序幕，此後政府陸續推出了對於信託貸款、開發貸以及海外債的限制政策，融資環境趨冷。
2019年，在“房住不炒”的政策基調下，各地“因城施策”促進房地產市場平穩發展。南昌樓市整體平穩，在 “金三銀四”、“金九銀十” 的特別節點上，市場有所上揚，而下半年成交則呈現穩中走低態勢。2019年8月5日，南昌市房管局發佈了《關於進一步規範市區“三限房”銷售行為的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》對南昌市“三限房”銷售行為進行了進一步規範。三限房的規範執行徹底改變了南昌樓市格局，一些非限購區域也因三限房新政演變成了限購樓盤。
3公司主要會計數據和財務指標
3.1近3年的主要會計數據和財務指標
單位：元 幣種：人民幣
3.2報告期分季度的主要會計數據
單位：元 幣種：人民幣
季度數據與已披露定期報告數據差異說明
√適用 □不適用
2019年度，本公司發生同一控制下企業合併，公司根據企業會計準則相關規定調整報表。
4股本及股東情況
4.1普通股股東和表決權恢復的優先股股東數量及前10 名股東持股情況表
單位: 股
4.2公司與控股股東之間的產權及控制關係的方框圖
□適用 □不適用
4.3公司與實際控制人之間的產權及控制關係的方框圖
□適用 □不適用
4.4報告期末公司優先股股東總數及前10 名股東情況
□適用 √不適用
5公司債券情況
□適用 √不適用
三經營情況討論與分析
1報告期內主要經營情況
報告期內，公司共實現營業收入22.01億元，同比增加170.03%（其中私募股權投資管理業務實現營業收入6.18億元，較上年同期減少13.32%；房地產業務實現收入15.83億元，較上年同期增加1448.15%），營業成本5.01億元，同比增加793.52%；歸屬於母公司所有者的淨利潤7.92億元，同比增加676.49%。截至報告期末，公司資產總額38.92億元，同比減少34.48%；歸屬於母公司的所有者權益為26.24億元，同比增長20.66%。
2導致暫停上市的原因
□適用 √不適用
3面臨終止上市的情況和原因
□適用 √不適用
4公司對會計政策、會計估計變更原因及影響的分析說明
√適用 □不適用
公司自2019年1月1日起開始執行財政部於2017年3月至5月期間頒佈修訂的《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》（財會〔2017〕7號）、《企業會計準則第23號——金融資產轉移》（財會〔2017〕8號）、《企業會計準則第24號——套期會計》（財會〔2017〕9號）、《企業會計準則第37號——金融工具列報》（財會〔2017〕14號）（統稱“新金融工具準則”）。公司從2019年1月1日起執行新金融工具準則，並根據新金融工具準則中銜接規定相關要求，選擇對上年同期比較報表進行追溯調整。
財政部於2019年4月30日頒佈《關於修訂印發2019年度一般企業財務報表格式的通知》（財會〔2019〕6號），財政部於2018年6月15日發佈的《財政部關於修訂印發2018年度一般企業財務報表格式的通知》（財會〔2018〕15號）同時廢止。本公司對財務報表格式進行了修訂。對本公司財務報表的影響請參見本報告第十一節“財務報告”中“五、44.重要會計政策及會計估計的變更”。
5公司對重大會計差錯更正原因及影響的分析說明
□適用 √不適用
6與上年度財務報告相比，對財務報表合併範圍發生變化的，公司應當作出具體說明。
√適用□不適用
本期納入合併範圍的子公司包括51家，與上年相比，因註銷、轉讓減少5家，因新設立子公司而增加1家，因同一控制下企業合併增加1家。納入合併範圍私募股權基金29只，具體見本節附註“九、在其他主體中的權益”。
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