有些板塊預警了三年，媳婦熬成婆！
NO.1|壹
昨日，位於南京江北新區城南新城的一個樓盤開盤了，賣的非常不錯。
金地保利風華府昨天開盤，現場非常熱鬧，當天下午去化9成多。對於一個非核心區樓盤而言，這個去化還是出乎不少人意料的。
開盤時辦了金卡的優先選房，沒有辦金卡的放在後面選房。有一個辦了卡的小夥子，排名靠前，但進去選房時感覺心裡沒底，沒選房就出來了。結果到了傍晚的時候聽說非常火爆，又殺了回來，跟他的置業顧問說只要不是頂樓一樓，小戶型他都要，最後等了一陣還是被帶進去了。
這不是廣告，都是實打實發生的事情。風華府在去年的時候推出疊墅產品，價格不低，當時核心區限價3萬，還有很多選擇。在這個大背景下，選擇大戶型疊墅，是需要勇氣的。
而現在風華府推出高層毛坯，單價在2.67萬左右，還有裝修包。精裝價格相當於2.8萬/平。這個價格嘛，談不上倒掛，但也確實不貴。
為何不在商務區的樓盤現在去化也不錯了？關鍵是價格。
有人問，為什麼不買核心區？買不起了。
比如馬上開盤的正榮潤辰府，單價高達3.8萬/平，110的戶型，總價要420萬。這個價格其實已經把80%的買房人排除在外了。說的再直白一點，大部分人，已經買不起核心區了。
所以在過去，核心區3萬，非核心區也3萬，這肯定是有問題的，明眼人都知道搖核心區，搖不到再搖下一次。但現在核心區小高層價格高達3.8萬/平，得房率低一點的高層也要3.5萬/平，其實性價比已經和買得房率更高的二手房，差不了太多了。
好的價格漲上去了，變的越來越高不可攀，購買力自然向外圍分流。
NO.2|貳
其實，買房沒有什麼原則，關鍵看價格。有賣不出去的房子，沒有賣不出去的價格。只要價格合適，肯定有成交。大家最鄙視的老城區非學區老破小，其實是整個南京成交的主流。
擼房價剛剛發佈的3月份南京二手房成交價格顯示，200萬以下的樓盤，成交量佔南京二手成交量的50%。300萬以下的房子，成交量佔南京的80%。
這個數據，很多人表示意外。300萬已經在南京買不到房子了，怎麼可能80%的二手房成交量低於300萬呢？是不是數據錯了？其實這種現象非常正常，大部分人的購買力，其實是非常有限的。一般人買不起200萬以上的房子，他們選擇老破小、郊區、安置房等物業類型，在南京能夠安身立命就可以了。而媒體每天聚焦的總是河西、核心區、大校場，動不動起飛，動不動逆天，非常熱鬧。但其實大部分的買房人，是沉默的大多數，他們買了就買了，沒有網絡發言權，靜靜的看土豪們裝逼。
所以，在我們這座城市，有大量的人群是：價格敏感型人群。一旦價格超出預算30萬，基本就不考慮了。很多手上有資源的人往往有：何不食肉糜的想法，為何不買河西大平層呢？買那個幹嘛？這其實就是沒有同理心了。
回到江北，我們發現這個區域的房價，半年不到就出現了重大重構，格局突然變了。
NO.3|叄
時間到了2020年，核心區剛才說過，小高層價格站穩3.8萬，高層價格3.5萬還要搶，價格上來了。而去年我不太看好的個別板塊，現在基本踏實了。
比如之前我經常預警的雨山路板塊，價格出現了重大變化，招商雍寧府從3.1萬/平，跌到2.8萬以下，一套小戶型降了30萬，大戶型降了40萬，引發業主激烈維權。
在降價之前，我對招商的評價是:薅羊毛薅出血，開發商太貪，收割的太狠了（抱歉了，不這麼說總有人認為打廣告）。果然，這些老業主全部被套。現在一套房降了30萬，價格踏實了很多。精裝+地鐵口+一梯一戶，也還能接受。當然，對於這個盤交房的質量，預期不要太高，。太高容易受傷。
旁邊的中海原山，價格也差不多，不會高到哪裡去的。當然，老牌二手房中海萬錦熙岸的價格永遠感人，預算有限的話，其實也可以看看萬錦的二手房。
所以整體評價雨山路，不是說有多好，而是之前那種紅色預警的狀態，我給解除了。注意，地鐵口精裝2.8萬左右的價格，解除警報。遠一點的，價格沒怎麼動的，那就繼續耗著吧。
所以，整個江北，一升一降，讓房價結構變的合理以來。預算夠的，那就買高價核心區；預算一般的，在非核心區看看，也未嘗不可，關鍵是要以合理的價格買入，跟核心區的價格拉開檔次，就不會有大問題。比如非核心區的單價，比核心區（我指的是兩條隧道之間的部分）低8000-10000左右，你說能有多大的風險？我認為風險不大了。
NO.4|肆
事實上，江北的發展思路並非一家獨大，而是遍地開花。最近兩個區域出了最新規劃，讓人眼前一亮，當然能不能落地，需要我們繼續觀察。一個是江北城南板塊，一個是五橋板塊。
江北的城南板塊，其實就是長江隧道以南，沿著11號線往南延伸，搞了一個長長的CBD，規模低於正牌核心區，但延綿幾公里，如果建成的話，比較壯觀。
江北的這種規劃思路，其實跟河西是一樣的，就是拉長CBD（加S）。河西從新江東開始，拉到奧體，拉到金融城二期，拉到河西南，拉到魚嘴。幸虧板橋、江寧濱江不是建鄴區的，否則河西會把CBD拉到馬鞍山你信不？江北也是這個思路，從核心商務區，拉到隧道口，再拉到這個城南區域，然後拉到三橋、五橋，後面如果有必要，可能會拉到橋林。
這種CBD的設計結構，弊端很明顯，商務互動較弱，太狹長，不聚焦，公司和商業難養活。但這麼一拉，周圍的土地升值就起來了，房價起來了。至於CBD裡面的企業是阿里巴巴，還是小微公司，誰在乎呢。
這麼一拉，周圍的房子如果賣個2.8萬一平，比商務區二手房低1萬一平，能不能接受？也還好。再往南拉，就到了五橋，五橋也有CBD。
什麼時候建成，暫時不清楚。但五橋今年就能通車，如果精裝單價控制在2.6-2.8萬/平之間，市場還是能接受的。而且浦口區我們都知道，前幾天搞了三個學區，覆蓋不少空餘地塊，未來這些地如果要拍賣的話，可能並不便宜。買房人想撿漏，並不容易。
所以整體來看，並不是非核心區牛逼了，關鍵是核心區價格上去了，部分高估的板塊降價了，非核心區與核心區的價格拉開了，這個價格體系，也就合理了。
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