在上週末，我看了一圈天河城區的二手房。
其中有一個超20年樓齡的小區——僑興苑，可以說是震驚了我的三觀。雖然早就知道，廣州中心城區的老破小外貌都很一言難盡，但當我身臨其境，我還是忍不住打了一個寒顫。
潮溼的樓梯，閃現生活垃圾的陰暗樓道；打開大門進去，玄關處堆著積灰的鞋物，鏽跡窗框結滿了蛛絲兒，地板斷裂破碎不堪；房間還收著業主富有歷史感的生活物品......
當天同去看房的還有林女士，她就站在大門口，連邁進去都不願意，埋怨說：住在這種房子裡，遲早會得抑鬱症，還不如到郊區買新房。
至此我才算明白，為什麼那些剛需購房者爭相到郊區當韭菜，因為他們在看二手房時都踩了坑，只看外表形象而忽視地段價值。
那麼，在主城區二手房市場裡淘寶時，我們該注意哪些呢？今天PLUS就和大家聊聊。
.01
切忌外貌協會
買房和相親一樣，往往第一眼先看外表，長得好看就先入為主心生好感，長得一般馬上興趣索然敷衍了事。
前面談到的林女士正是犯了這一錯誤。在看了第一眼之後，就否掉了房子的全部價值，卻沒想過該小區所在的地段，要知道，該小區距離珠江新城僅僅只有10分鐘的車程，還帶有市一級學位。
外貌協會的人還容易被投機炒房族拿捏住。在市面上，有很多“精修美顏”的二手房源，看起來很整潔明亮，但售價則比市場成交價都貴得多。有些在各種銷售套路下，每平貴了幾千塊都是常有的事。
貴就貴了，關鍵是房子的居住價值可能還會大打折扣。例如不切實際對房屋佈局進行改造，把洗手間改造成房間。
想想入住後的每個深夜，你睡得正熟，忽然耳邊傳來樓上衝廁的聲響，就問你刺不刺激！
所以在看二手房時，重點要看的是房屋佈局、通風采光、防水等硬性指標是否及格，這些才是關鍵，而不能僅憑第一印象就著急給它打分。
.02
切忌衝動煩躁
看房過程中，大家都很容易煩躁，尤其是在看二手房。
很多中介會耍手段，剛開始帶你看的房子都是又破又爛，等到你筋疲力盡情緒低落時，再帶你看好點的房子，以此抬高價格促進成交。
所以，假如你沒有耐心的話，最後可能就兩個結果：一個是進了中介的圈套，最後入手的房子比市場價貴出不少；一個是自己心灰意冷打消買二手房的念頭，認為市區二手房都是又貴又爛。
對此，PLUS以為大家在看房時，可以先縮小自己的選擇範圍，瞭解所選片區房源的市場價，然後再聯繫中介上門看房。
一段時間過後，你自然對這個片區的房源瞭如指掌，知道哪些是筍盤，哪些報價有水分，不至於被部分中介洗腦忽悠。
另外，即使遇到了自己心水的房源，也彆著急下定。很多中介喜歡製造房源搶手的假象，以催促你儘快下定，很多購房者往往會被套路進去，要麼買貴了，要麼買錯了。
.03
遠離供地充足的城區
雖然都在主城區，但是有些區域的二手房價值並不高，未來甚至還可能跌價。
根據廣州2020年的供地計劃，白雲區可供應宅地多達23宗，番禺、黃埔、荔灣住宅供地也很多，依次為13、12、9宗。
大量宅地供應，也就意味著未來一手房供應量充足，二手房也就不具競爭力。
尤其是白雲區的二手房，還大多是20-30年樓齡的老破小，若是沒有微改造或學位的加持，還會面臨跌價的結果。
因此，如果在中心區購房，PLUS建議大家入手宅地供應稀少的天河、越秀、海珠，這三個區域在廣州可謂寸土寸金，近年來已到了斷供邊緣。像越秀區，在2019年越秀南地塊掛牌前，已經斷供近9年了。
因為新增宅地稀少，所以樓面價自然水漲船高，越秀南地塊起拍樓面價都高達64576元/㎡！
而去年天河東圃的一塊宅地，也拍到了8萬多的樓面價。
高樓面價就意味著高房價，未來這幾個區的新房價格，將會越來越貴，這就為片區的二手房留足了漲價空間。
畢竟，宅地供應沒有了，而住房需求可是與年俱增，即便是樓齡超20年的老破小，也還有增值空間。
.04
樓齡和貸款年限≤50年
雖然說天河、越秀、海珠的老破小有價值，但是，大家還是要注意下樓齡。
很多剛需家庭買房，通常都需要申請銀行貸款，這就要注意二手房的樓齡和你申請房貸的年限之和，必須小於50年。
所以，考慮到以後轉手的問題，PLUS建議大家最好選擇25年以內的房子，這基本是紅線了。
因為未來你還需要置換改善，轉手時若是樓齡過大，接手的買家能申請到貸款年限就會縮短，月供壓力較大，這樣一來，很可能導致將來無法出手，砸在手裡。
.05
注意老公房的成交記錄
最後一個比較少見，但也要注意一下。
在廣州市場上，還有少量老公房房源，以前是政府單位賣給職工所有，也即是單位的房子。
這種房子一般都是南北對流，有一些還有大院管理，甚至還帶停車位，所以在市場上非常吃香，一般剛放出來就被大家搶了。
但要注意查看一下，房源是否已經轉為商品房性質，一般判斷標準為：是否已經有過交易，或者業主是否已經補齊土地出讓金。
如果沒有的話，按照現有的政策，你還需要交付一筆土地出讓金，一般是成交總價的1%。
.06
小結
總而言之，買二手房並不是一個簡單的過程。
上面提到的僅僅是在看房時要避開的坑，當你準備買的時候，還要面臨瑣碎繁冗的程序，當中還有更多的陷阱。毫不誇張地說，買二手房，就是一個打怪升級過程。
你不僅需要克服自己本能的煩躁心理，還要留神業主的不可控因素，在看房買房前還要做足相應的功課，以免被部分中介利用信息不對稱裝進套裡。
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