從開發商、物業公司，到業主委員會、政府相關部門，每個環節都存在套取住宅專項維修資金的現象。而在這一利益鏈條中，廣大業主成為最核心的受害者。
住宅專項維修資金被稱為房屋的“養老金”，關乎每位小區業主的切身利益。房屋保修期過後，一旦住宅共用部位、共用設施設備需要更新維修，就要動用這筆資金。然而很多人對該資金屬於誰、誰管理、如何使用等並不瞭解。現實中，住宅專項維修資金更是面臨監管難、使用難、續籌難等諸多問題。
早在2013年，已有業內人士主張我國住宅專項維修資金總量達萬億但使用率僅為1%。低使用率背後，多方利益主體更是對資金進行暗中攫取。幾年過去，亂象依舊。
今年1月份，安徽壽縣一房管局工作人員因挪用公款被檢察院提起公訴；11月份，常州一物業公司負責人因挪用維修資金而獲刑；12月22日，長沙某小區業主委員會因疑物業公司套用500萬元維修資金，一氣之下用電焊鎖死物業大門。
隨著時間推移，大量商品住宅將超過保修期限。同時，20世紀八九十年代建造的住宅小區進入維修高發期，解決電梯老化等問題迫在眉睫。相關專家認為，如果立法難有突破、使用機制難以理順，當下維修資金運行模式能否應對新形勢下的考驗，還是個未知數。
“尷尬”的維修資金
李蘭今年剛購入一套新房。近日，她從朋友處得知，按法律規定，交房前還需繳納一筆住宅專項維修資金。對這筆錢，李蘭從未有過了解。“好不容易交了首付，怎麼又多出一筆開銷？”
實際上，住宅專項維修資金關乎包括李蘭在內所有業主的利益。對於新建商品房，一般交付後5年保修期內，建築主體部分損害由住房銷售單位承擔保修責任。一旦過了保修期，小區出現老舊破損、設施需更新換代時，就要動用這筆資金。
按照《住宅專項維修資金管理辦法》（165號令）規定，商品住宅的業主、非住宅的業主按照物業建築面積交存維修資金，每平方米的繳存比例為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。各市、縣依自身情況確定具體比例，並適時調整。
這筆資金所有權屬於全體業主，且應專項用於住宅共用部位和共用設施設備的維修、更新和改造工作。其中住宅共用部位包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，指電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
當下，我國住宅專項維修資金大多由政府部門代管。按165號令規定，業主大會成立前，維修資金由物業所在地政府房地產行政主管部門代管，並委託所在地的一家商業銀行進行資金專戶管理。如需使用，一般由物業企業提出使用建議，在業主確認上達到“雙三分之二”要求後，才能制定方案、申請使用。
所謂“雙三分之二”，指同意方案的業主人數超過相關業主三分之二，且擁有的專有部分建築物面積之和超過相關建築物面積的三分之二。業主大會成立後，政府主管部門應當歸還維修資金的管理權給業主大會，由業主大會決定賬目管理單位。若要使用維修資金，通常由物業企業提出使用方案，業主大會依法通過後，才能申請使用。
但現實情況更為複雜。曾在房管局工作過的王海透露，申請使用維修資金非常困難。有業主委員會的小區找不齊三分之二業主與會表決，未成立業主委員會的小區，徵求到兩個“三分之二”的同意則更加困難。此外，個別房產部門存在對與其有特殊關係的購房商戶降低收費標準、延期繳納或減免的問題。
據北京市住房資金管理中心數據顯示，截至2018年4月30日，全市已累計歸集商品住宅專項維修資金485.09億元，實際使用36.52億元，使用率約為7.5%。縣城情況更不容樂觀，據榮縣房屋徵收與補償中心一工作人員稱，截至2017年4月，該縣共徵收維修資金7800餘萬元，但目前僅6個小區成功使用過資金，合計18萬餘元，使用率約0.23%。
屢禁不止的蠶食
除去支取使用難，住宅專項維修資金在每個環節都有被挪用的風險。據165號令第14條規定，只要售房單位能出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監製的住宅專項維修資金專用票據，就有權向業主代為收繳相應的住宅專項維修資金。
實踐中，房地產銷售單位先收取住宅專項維修資金，辦理房屋產權證書時再將資金轉交房地產行政部門的情況很常見。從收取該資金到轉交行政管理，中間的時間差便給了開發商操作資金的空間。
“開發商挪用、侵吞資金的收益遠遠大於其成本和需要承擔的法律風險。”王海認為，從數量上看，一個小區的住宅專項維修資金動輒數十萬數百萬，開發商可以利用手中優良的商業資源，通過中短期的運營操作獲得較高利潤。即使被發現，將資金及時歸還，真正受到法律制裁的概率也不高。
陳瑞就遇到了這種情況。2012年10月，她從河南永暢建工集團鴻源置業有限公司購得一處房產。交付房款的當月，該公司代收住房維修資金8519元，然而直到2017年8月，該公司仍未將資金上交到政府住宅維修資金專戶。陳瑞也一直沒有拿到政府部門開出的“住宅專項維修資金個人繳存憑證”。
多次催討無果後，陳瑞將該公司訴至法院。法庭上，該公司辯稱，因房屋開發尚未完全竣工，按照周口當地住房管理部門的規定，房屋必須全部竣工驗收並銷售結束後一併進行代收結算。只有行政機關催收後，才能上交。但法院認為，該公司只是代收住宅專項維修資金，無權對資金進行監管，應在判決生效三天內將8519元轉存至政府開設的資金專戶，並將票據交給陳瑞。
開發商代收存在風險，收繳完成後，資金在管理使用環節也並不安全。作為常州市怡源物業有限公司股東，凌某於2011年夥同其丈夫提前支取代管小區的電梯維修基金301.75萬元。其中160萬元用於填補挪用其他小區維修資金的虧空，剩下140萬餘元被轉移至兩人持股的公司。
其後，凌某又將虛假的電梯維修基金收支情況表、假存單複印件等，提供給代管小區的業委會。對此，2018年9月27日，江蘇省常州市天寧區人民檢察院指控凌某犯挪用資金罪，向法院提起公訴。11月6日，法院判處凌某有期徒刑三年六個月，並追繳其挪用的資金髮回被害單位。
據一物業行業人士介紹，類似情況並非個案。維修資金已成為個別物業公司的小金庫，很多物業公司就是為了套取維修基金而成立。“到一個小區先提維修基金，花光就撤，再去下一個小區。”
業主委員會作為業主權益的代表，甚至也會跟物業公司勾結牟利。“一開始業委會還阻止物業公司的行為。後來，逢年過節，物業公司就給業主委員會拿點錢。關係處理好，提取維修基金就變得容易了。”
政府代管模式被詬病
據165號令第4條規定，住宅專項維修資金管理實行“專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則。明確體現出房地產行政主管部門對住宅專項維修資金享有監督權而非處分權。而第23條又規定，住宅專項維修資金的使用要得到房地產行政主管部門審核同意，然後業主才能據此請求專戶銀行劃轉維修款項。
有專家指出，在這種模式下，政府相關部門作為資金代管部門，同時又是資金監督部門，在資金管理體制方面存在身兼二職的制度設計缺陷。業主難以監督政府權力的正當行使，各種房產部門挪用資金現象接連曝光。“政府代管模式受到來自於資金安全性、資金使用效率性兩方面的質疑。”
其中，政府作為外在行政力量，難以深入住宅小區瞭解建築物維護保養現狀、確定專項維修資金的提取是否被濫用，也難以介入小區微觀治理過程，在專項維修資金決策使用過程中平衡各方主體利益。因此，政府行政機關往往傾向於犧牲資金使用效率，設置重重管理手續以保障資金的安全性。
而其本身卻難以得到有效監管。雖然165號令第32條規定，住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督；第34條規定，住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。
但房產行政部門人員挪用資金的案例接連曝出。今年1月22日，壽縣房地產管理局房管股張某某因挪用公款罪被訴上法庭。早在2007年下半年，張某某就開始負責收取壽縣住房維修資金。張某某開具收取住房維修資金的25本專用收據於2009年12月至2010年2月核銷，但收據的記賬聯未按規定上交入賬，未繳存的住房維修資金共計316110元。
發現自己手中滯留有大量住房維修資金，張某某沒有及時上交房產局銀行賬戶，也未向單位領導彙報，而是利用職務便利將30萬元住房維修資金分三筆存入銀行。紀委調查後，張某某才表示她用這筆錢存入個人定期存單、購買理財產品。鑑於張某某將挪用款項全部歸還，且如實交代事實，法院最終判決張某某犯挪用公款罪，免予刑事處罰。
此外，政府代管模式下，大量社會資金沉積，難以實現保值增值。江蘇省人大代表、蘇州市政協副主席張昕指出，當下維修資金存在多頭開戶問題，且各家銀行存款利率高低不一。以江蘇某縣市為例，住房維修資金分散存儲於13個活期銀行賬戶和26處銀行（含支行）的236筆定期存單，不利於提高資金集中管理，不利於發揮資金的規模效應。
他建議，根據住房維修資金的使用管理情況，適當減少開戶銀行和支出專戶，實現一定的集中存儲。通過招投標等方式引入銀行競爭機制的方式，擇優選擇存儲銀行，提高資金的增值率。並藉助銀行加強維修資金的管理與後續服務，由銀行負責對工程項目的審價，達到基金保障有力、基金使用安全、基金增值受益的目標。
責任編輯：張義凌來源：民主與法制時報，記者孫夢凡
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