各位週日好！
一場秋雨一夜寒，轉眼間，秋天到了。
今天，我們的問答欄目，只有一個問題：
一樓的房子，是坑還是寶？
平日裡，我們總是或多或少讀過“你的院子，就是你過的日子”類似的雞湯。那一刻，就想睡進一所帶花園的房子裡，養條狗，生個娃，聊度此生。
脫離開詩意的嚮往，現實中的我們，又總是聽到各種關於“買房不能頂天立地”的告誡，好像一樓，也從來不是買房的首選。
那麼到底，一樓的房子，到底能不能買？
這是個有意思的問題，值得用全篇文章來詳解。
首先開場，我們用兩個字來總結概括一樓房子的特點——極端。注意：這兩個字將貫穿全文。
一樓的房子，要麼是整個樓盤裡最稀缺的一類，受盡萬人爭搶，是極端值得購買的房子；
要麼是整個樓盤裡最滯銷的一類，因庫存時間長而被稱為“棉毛褲”。後期再轉手，也是相當困難。
其中的差別，主因是附加值不同：地下室，花園（包括下沉式庭院）。
不同的附加值產生了三種不同的一樓房源：
帶花園，不帶地下室的一樓；
帶花園，帶地下室的一樓；
不帶地下室也不帶花園的一樓。
NO.1：帶花園，不帶地下室的一樓
這種一樓，附加值元素最少，也最受歡迎。
因為只有花園，不帶地下室，建築面積只計入地上部分，所以房源總價可控，客戶往往都鍾愛。
附加值的重點：花園。面積越大，附加值越高。
典型案例：新中璟庭。
新中璟庭的每一套洋房一樓，都是整個洋房組團裡，最稀缺的、搶購人數比例最高的房源。
花園面積高達100-200多平，即便造假山挖池塘立亭子都綽綽有餘。而且花園面積全部贈送，而且還不帶地下室！
相當於每分錢都花在刀刃上。再加上整個洋房組團容積率低於1.0，樓間距超過1:1.3，頗有別墅住區的低密感。
價格是最好的佐證。新中璟庭的每一套洋房一樓，基本都在備案均價的允許範圍內上浮了15%，但還是萬人哄搶，一房難求。
新中璟庭洋房樣板房花園實景，最大花園260平！
NO.2：帶花園，帶地下室的一樓
這種一樓的關鍵附加元素：地下室。
地下室的價值，決定這整套房子的價值。而地下室的價值高低，很大程度上又由採光決定。
如果地上一層和地下一層的面寬是相等的，進深又大，且下沉式庭院是全打開式，那這樣的地下室自然是通風采光一級棒，堪稱“珍品”。
近幾年的典型案例：紫元尚宸，臺昇御景園，大樹英格瀾。都是下沉式庭院全打開，與一樓朝南同面寬，採光通風無敵好，景觀視野含而不露。
紫元尚宸下沉式庭院樣板間實景圖
過去十年，類似的產品也層出不窮。比如米蘭風景的三期洋房，羅馬都市，望湖公館，等等……
這種一樓當年一房難求啊：2010年的羅馬都市一樓洋房，得靠關係才能搶一套；時隔多年後，我們又在2018年的臺昇御景園、紫元尚宸裡，看到類似產品。
多說一句：紫元尚宸洋房一樓的設計，堪稱“帶地下室+帶下沉式庭院的一樓”裡的至高點。
不但有全打開的下沉式庭院和全明的地下室，同時還利用一條過道+足夠的進深，保留了一樓花園！
堪稱雙疊層花園！類似的設計，全嘉興，我只見過大樹英格瀾+紫元尚宸兩家。
紫元尚宸129㎡底躍戶型圖
紫元尚宸洋房一樓交付標準實景圖
當然，並不是所有地下室都能如此明媚陽光。
尤其是建築規劃日益趨緊的當下，尚宸、御景園這種多年前規劃的產品已經無法複製。
目前市面上主流的一樓地下室，只能用通風井採光。
如果是地上一層帶地上花園，而地下一層的面積等同於地上一層，有采光井、通風井，再加上地下挑高設計，那這樣的戶型比“珍品”略遜一籌，尚可接受。
最極端的例子：有些樓盤的一樓戶型，因入戶大堂佔用了一定空間，因此一樓非標戶型南向開間大幅縮水。但是他的地下室空間，卻撐出了一個巨大的空間，甚至比地上一層面積還大。
那這樣的產品，就要謹慎對待了。
比如當年南湖區有兩個豪宅樓盤，一樓帶花園的房源就因受限於南向入戶，損失掉一個朝南開間。地上只有兩開間朝南，而地下一層面積更是大於地上面積。
首開該戶型均價不到5000，遠低於同批次其他樓層的標準戶型，後來還成了全小區裡的“棉毛褲”……
至今二手房市場上，這兩個豪宅標杆樓盤的均價都過25000元/m²，但其中一樓帶花園的戶型，依然只有萬元出頭。
靠通風井採光的地下室，往往採光通風受限
NO.3：什麼都不帶的底層一樓
這是比較罕見的房源。
絕大多數高層的一樓都不帶花園，而少部分洋房，一樓也不帶花園。
這樣的房子相當於沒有附加值，他的最大優勢只有一個，就是
性價比。底樓不帶花園的房子，往往都是小區裡的“起價房源”。
價格最低，對於剛需能省則省，也未嘗不可。
若是六層的洋房，不帶花園也不帶地下室的一樓，中規中矩，還能接受；如果是高層一樓，如果層高沒有額外提升，那相對就比較壓抑了。
一些講究的新盤，往往會提高一樓的層高，增加房源的競爭力。例如秀湖金茂府朝南第一排的一樓層高達到了3.6米，留香園的一樓層高也達到了3.15米，還有早年興業御緹灣的一樓，層高也做了特殊加高。
綜上所述，一樓的花園洋房也是帶鄙視鏈的。
帶花園、不帶地下室的洋房一樓=帶花園、地下室全打開的洋房一樓＞不帶花園、不帶地下室的洋房一樓＞地下室帶通風井的洋房一樓＞地下面積大於地上面積的高層一樓……
另外還要特別提醒一下，如果小區樓間距比較大，採用人車分流的小區，買底層一樓相對比較靠譜。
因為沒有汽車入小區，一層住戶出入要更加安全，而且也告別了噪音尾氣；另外，地下車庫的存在，能讓一層房子的潮溼問題大大緩解。
但是有一句話說的是，千金難買心頭好。如果你真的覺得自己的喜好已經超越了金錢和居住屬性，那你就徹底把這條鄙視鏈作廢，就買那套你最喜歡的一樓花園洋房。
房子只是一個容器，你，才是盛放於其中的珍珠。
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