經歷了的7月低谷，還未到“金九銀十”的杭州樓市，似乎又high了起來。
和光塵樾、天都城、雲和湖，這些總價兩三百萬的紅盤，攪起了市場熱度。
杭州1.51%的最低中籤率，沉寂了半年後，卻在4天之內，接連兩次被打破。
紅盤的火熱，是預料之中，可令人不免“意外”的是，那些總價六七百萬的改善盤，卻也在悄無聲息中，持續拉低中籤率。
綠城建發沁園高層，均價54000元/㎡，戶型均為135㎡，總價700萬+，中籤率23%，創該項目新低。一共120套房子，據說叫至160號的時候，就宣告售罄。
世茂錢塘天譽，均價46500元/㎡，戶型均為139㎡，總價550萬+，中籤率58.4%，創該項目新低。
杭州大家，均價48100元/㎡，戶型133㎡起步，總價600萬+，中籤率56.3%。
保利澄品洋房，均價56119元/㎡，總價700萬+，中籤率23.7%。
祥生雲境，均價38600元/㎡，總價450萬+，中籤率17.8%。
就連很少需要搖號的前灣國際社區，這次也創下50.3%的中籤率新低。要知道，此次加推的67套房源，三分之二都是145㎡的大戶型，總價超過400萬，選房當天也售罄了。
更別說濱江與新希望合作的兩個項目，錦宸和擁潮府，中籤率一直是個位數。
一度瘋傳的“改善賣不動了”，怎麼突然就感受不到了？
6月底，杭州壹號院、上品、御品、澄品等豪宅相繼開盤，8天吸金70億元。很多人認為，這已大大透支購買力。
緊接著，“雙限”政策的實施、房源一直稀缺的濱江區出現流搖，種種跡象似乎印證了這樣的看法。
但謎一樣的杭州購買力，似乎又謎一樣地回來了。
如今的改善市場，都是誰在買房？我們瞭解了幾位購房者的經歷，試圖為這個謎團尋找答案。
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案例一：
搖號一年，從剛需變改善
在濱江工作的媛媛，最近買到了祥生雲境的110㎡大三房，總價400多萬。
一年之前，她想都沒想過會是這樣的結果。
媛媛去年剛剛新婚，老公在未來科技城工作。婚後，夫妻倆住在拱宸橋附近，是父母的一套約60㎡的老房子。
但手裡的首套房房票，他們一直惦記著趕緊用掉。
去年4月，杭州開始實施買房搖號之後，他們就一直在參與。但手上預算當時只有八九十萬，在主城區，只能夠得著300萬以內的剛需盤。
媛媛特意強調，不是萬不得已，還是要留在主城區。
因為有地方住，他們並不著急，目標一直是人人爭搶的網紅盤。
西湖國際城的三次“萬人搖”，他們都是經歷者。武林郡、華夏四季，這些預算內的紅盤，他們都沒有放過，但都鎩羽而歸。
歷時近一年，搖號不能停，賺錢也沒耽誤。
今年春節之後，夫妻雙方拿到了年終獎，一合計，預算已經有130萬元了，400萬的房子也夠得著了。
住得好一點，逐漸在小兩口心裡埋下了種子，他們不再執著總價低的紅盤。
於是，他們把視線轉向了城北，京杭府的大戶型、臻藍府，也都去碰了碰運氣，仍然是無功而返。
今年7月，之江開始有新房供應。這裡其實是他們的理想居所，主城區、環境好，又是雙方工作地點的中間地帶。
他們先去看了雲都匯，但只有89㎡的小戶型，不能將就，就又把目標對準了附近的雲境。看了示範區之後，他們都挺滿意。
這一次，幸運女神也來了，他們一下子搖進了前20。沒有任何猶豫，乾脆利落地就買下了。
選房當天，媛媛還記得，現場很多都是像他們一樣的小兩口。沒什麼倒掛紅利，購房者都是衝著自住來的。
3
案例二：
年薪給力，從武漢來杭
今年6月，從武漢來杭州工作的小雷，也開始了自己的買房之旅。
因為剛剛碩士畢業，他最近還申請了3萬元的購房補貼，“不少錢哪”。
小雷在未來科技城一家網絡公司工作，年薪約30萬。他坦言，離開家鄉來到杭州，這份年薪的誘惑力實在難以抵抗，“在武漢很少有公司能開出這個價”。
因為有父母的資助，小雷有200萬元的首付款，可以承受600萬以內的房子。他的目標也很明確，就是城西，是不是主城區無所謂，孩子上學還是很遙遠的事。
前幾天，他剛經歷了第一次買房搖號，未來悅4.2%的中籤率，讓他感受到了在杭州買房的殘酷。
最終，112套房子，他只搖到了1500多號。
火爆的市場之下，小雷對杭州樓市有一肚子的抱怨。
紅盤倒掛這麼多，難怪這麼多人搶，真正需要買房的人很心塞；樣板房居然還是定時開放；有的項目居然都拿地十年了，還沒開盤……
抱怨歸抱怨，小雷是決心在杭州安家的，他也開始把目標投向好買點的項目，但品質不能丟。
除了城西為數不多的幾個項目，小雷也被古翠隱秀的大師作品打動了，重要的是，中籤率沒有低得太誇張。
但5萬+的單價，還是讓他有點吃不消，目標只能鎖定125㎡，但可能要等到年底才會推。
600萬啊！在武漢的核心地段江灘附近，江景房單價也才3萬多，同樣戶型能比杭州便宜兩百萬。
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置業顧問小樊告訴我，據她觀察，偏向改善的客戶，除了對小區品質有要求，也會比較看重精神層面的需求，包括鄰居的職業、社區的生活模式等。
但對地鐵等配套的需求，就沒有剛需那麼明顯。比如，她就遇到過一些客戶，一聽說項目離地鐵要走超過1公里，就沒有了下文。
而改善型客戶的買房姿勢，有時是很任性的——只是想把手裡的資金用掉。
在九堡華貿鞋城做鞋子批發生意的老陳，原本住在下沙，房子的品質已經過時，他一直想著換套新房子住。
但搖了幾次號，老陳就嫌麻煩了。這時候，不用搖號的前灣國際社區反而成了一種優勢。
上午自己看過房，晚上又帶了妻子來看，第三天，就決定籤合同了，而且是一次性付款。
他的理由很簡單：就是喜歡上了，手裡的錢也不知道該放哪裡投資更妥當。
不過，雖然該項目這次搖號了，但其所在的蕭山科技城，還沒有完全征服杭州本地人。
在這次報名的133組登記家庭中，本地人（身份證號前四位為3301）只有15組，佔比僅11%。
類似的情況，即使是貴為市中心的錢江世紀城核心區，也仍然存在。
保利澄品這批洋房共356組家庭登記，本地人也只有88組，佔比24%。
而主城區的幾個項目，情況就不一樣了。
沁園521組登記客戶中，本地人共188組，佔比36%。
祥生雲境474組登記客戶中，本地人共162組，佔比34%。
杭州大家323組登記客戶，本地人139組，佔比43%。
而且，杭州人對傳統市中心仍然有種“迷戀”，哪怕只是稍微近一點點。
同在拱宸橋板塊，金茂首開國樾距離杭州大家直線只有1.4公里，兩個項目售價同為48100元/㎡，但後者更靠近拱宸橋。
今年7月，國樾首開時，163組登記客戶中，本地客戶只有51組，佔比31%，而外地客戶比例高達69%。
5
一方面是源源不斷的新杭州人還在湧入這個城市，預計今年杭州人口將突破千萬。
而且，其中不乏高收入人群。
獵聘網的報告顯示，在2018年第二季度至2019年第二季度，杭州以8.82%的高端人才淨流入率持續位居第一，而曾同樣以搶人出名的西安和武漢則分別為5.07%、3.75%。
同樣，BOSS直聘研究院的報告也顯示，今年前半年，杭州以2.85的指數，僅次於北京的2.91，“穩居第一集團”。
在薪資標準上，杭州以17503元位列北上廣深之後，位於全國第五，領先於16366元的南京。
這部分人群為杭州的改善市場還在不斷充血。
另一方面，杭州有自住需求的本地人，也還在這個市場裡淘著適合自己的房子。
按照BOSS直聘的數據，若夫妻雙方均為高收入人群，家庭年收入可達40萬以上。這還只是一個平均值。
也就是說，一年時間，這部分人群的首付就可以提高二三十萬元，從300萬的剛需跨入400萬的改善門檻。
更何況，隨著落戶門檻的降低，分散在省內的購買力，也會有一部分流入杭州。
有意思的是，本地人可能看不上的地方，新杭州人反而可以彌補這塊空白。
一道屬於“新老杭州人”的「楚河漢界」，其實依然存在。
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