各位好，我是定居在東京的上海人老蔡，這是本公眾號第89篇原創文章，全文7000多字，全是這幾年自身積累的經驗之談。老粉絲都知道我開這個公眾號的目的是分享自己的所見所得，順便寫點我知道的乾貨分享分享，最近老寫疫情，再不分享點乾貨我都不好意思了。那今天就來寫非常多的人關注的日本房產問題吧，到底能不能買？我也來說說我的看法。
寫在文前的聲明，本人非日本房地產從業者，本文不是任何意義上的廣告，僅以一個持經營管理簽證生活在日本的華人視角提供點思路，以下所有結論都從日常生活和朋友交流中得出，僅代表個人觀點，因為這個話題沒有標準答案，所以如有得罪請多多包涵，有不同意見也不用留言，本號無法開通留言功能。為了節省各位時間，廢話不多說，直接切入正題。
本文草稿
首先，必須回答一個很多人問過的問題：日本房子到底能不能買，值不值得買。開門見山的回答：能買，但前提是你懂這裡面的水多深。如果你一竅不通，甚至都沒來過日本，看了點廣告就以為自己很懂日本房子了，以為自己能撿漏了，你想多了，勸你別買。
我先在這把日本房產的種類，和購房者的情況做一下簡單劃分，然後簡單分析一下其中的理由。
一般所說的日本房產，從目的上區分，基本分成自住房和投資房兩類。自住房不用多解釋了，投資房比較常見的是：
1. 小戶型投資，面向單身人士的低價小房子，
2. 整棟樓投資，比如一整幢居民樓，或者一整幢商業樓辦公樓，或商住兩用樓等等。
3. 民宿，酒店，商鋪，土地，停車位等等。
更為重要的，是對購房者本身的區分。首先，看你有沒有日本身份，你是定居在日本，還是定居在日本境外，有沒有來日本的打算。這點很關鍵，因為不同的情況，買房策略都是不同的。
日本定居者無非也就兩種，第一種，解決自己住房問題的剛需買家，比如為了孩子讀書，或者不喜歡租房的人等；第二種，買房來作為自己在日本的投資渠道，靠房產的現金流回報或增值來實現自己財富增值目的的人。
非日本定居者無非有兩種，第一種，想通過投資日本房產實現移民日本目的的人；第二種，純投資客，純粹為了配置海外資產，沒有來日本打算的人。
下面，根據每種購買者的自身情況，來說一下我自己的看法。
01
非日本定居者，並且想靠投資日本房產，買房收租實現移民的人：
我的結論是：別想了，死了這條心吧。簡單的買房收租，靠這個是申請不到日本經營管理簽證的，概括成六個字“買房不能移民”。或者說，光靠買房收租不現實，當然也有例外。
要想在日本靠房產來拿經營籤實現移民，有幾種情況是的確可以拿的，最常見的方式是作假。房產中介（注意，此處一定是房產中介，請區分房產中介和移民中介，完全不一樣）通過包裝房產項目，發佈號稱“買房可以移民”的廣告，對客戶說“買多少套房子可以拿簽證”，而把材料外包給行政書士，在申請簽證的事業計劃書中，做假的經營項目，騙取簽證。一堆中國籍行政書士就是這麼被抓的，客戶一起遭殃中獎，怕不怕？
谷歌搜索關鍵字：
中國人 行政書士 逮捕
這樣做，明面上看起來的確是“買房所以拿到了簽證”，實際上，你買不買房和你拿不拿得到簽證毫無任何關係，也就是說，即便你不買房，只靠作假項目也有一定概率能拿到簽證，而即便你買了房，也不是因為你的房子而給你的簽證。所以，請不要輕易相信所有跟你說買房能下籤的中介，這些人99%是房產中介，而不是移民中介。他們要賺的是你的房產中介費，而不是行政書士手續費。
另外有兩種方式可以實現買房移民，第一種是開設自己的房產中介公司，取得相關執照，僱傭有宅建士資格的員工，然後管理你自己的房產，相當於你自己做了房產中介，自己管理自己的房子，的確是可行的。但是成本非常高，取得執照費用不低，公司運營費用不低，還必須僱傭有宅建士資格的人，這個證也沒那麼好考，工資費用也不低。為了拿個簽證搞這麼複雜，我只想問何必呢？
另一種方式是自己運營民宿或者酒店，但是重點是“親自運營”。自己想一下，如果是託管業務，你買了之後，住在全世界都可以躺著收錢，甚至收錢這個動作都有託管公司幫你做掉了，那為什麼日本要給你發日本的簽證？你並沒有必須留在日本的理由，所以這種項目可以作為純粹的投資標的，但不要指望靠它下籤。不過續簽時公司名義下的房產的確可以算作公司投資收益，也就是說，不要靠它下籤，但是下了籤的確可以做這個。
02
日本定居者，買自住房的情況
我的結論是，當然可以買，完全沒問題。很多人買自住房的目的，無非是上班方便，生活方便，考慮孩子學區，未來資產保值，獲得稅金補貼等等。因為這是剛需的情況，所以想買就買。雖然說在日本，租房的比例真的很高，但是對於中國人來說，很多人還是更傾向於買，而並非租，否則會少了一種無中生有的安全感。並且在日本，外國人租房的確很痛苦，我也深有體會也都經歷過，所以對一些經濟上比較寬裕的朋友，可能會選擇直接買自住房。
但是我遇到的很多朋友有這種情況，很多人剛拿到簽證登陸日本，甚至人還沒來日本，就已經迫不及待的要買自住房了，不管是新房還是二手房，我認為這種情況下，實在太冒失了，完全不建議這麼幹。我的建議是，起碼租房租一年以上，研究透了之後再買。
這麼建議的理由，很顯然，你連什麼地段好，什麼地段差，什麼房型好，什麼房型差，什麼房保值，什麼房有坑都不知道，被坑的風險遠遠大於撿到漏淘到寶的風險。我知道剛來的新移民都很激動，看到日本便宜的房價巴不得直接全部一步到位，但是真的已經遇到不少新移民跟我說後悔了，舉個例子，很多後悔的人都是因為地段買的太差，他們不知道離車站徒步5分鐘和15分鐘的區別，也不知道這個車站是大站還是小站，是商業區還是居民區，治安好不好，外國人多不多亂不亂，自己買的房子有沒有偏離行情價太多，有沒有被坑，1LDK，2LDK是啥意思，抗震級別等等都不知道。
在日本，賣房的成本和買房一樣非常高，如果買錯了，或者自己不滿意，或者被坑了，再賣掉一定會再損失一大筆，買了就不可能輕易賣了，這也是先租一段時間的必要性。因為租約一般是兩年，所以如果真的很想買，一年以後我個人感覺差不多可以開始著手了。另外，日本房價雖然這幾年一直在漲，但是速度不快，不會出現因為你買的晚，房價差了十萬八千里被甩下車的情況，別急。
簡單總結一下不要輕易買的理由：
1 不懂地段的好壞。甚至很多人都沒去過房子所在的車站就直接買了，這種情況大部分人都會後悔或者心裡不爽，我走遍全東京，自己喜歡的車站並且真正適合自己的車站不超過5個，地段永遠是房子最重要的一點。啥叫地段好，以後有機會再具體展開。
2 不懂房產具體的水有多深，有哪些具體事項等等。我去年寫過一篇文章：關於日本房產很多人沒注意到的大坑，其中就提到了一些。坑遠遠不止這些，而避免踩坑的關鍵就在於，你一定要實地去看，起碼能篩選掉一大批看起來不錯，實際上有問題的房子。只看房產的廣告圖，真的沒啥用。管理費，修繕費，行情價多少，周邊房價行情價多少，一般行情價多少等等。如果是投資，平均斷租率多少，續租率多少，復租時間幾個月，想定回報率和實際回報率會差多少，成交活躍度，租房市場行情等等都需要做對比了解。
3 不懂日本稅法和資金合法性問題。買房是要交稅的，持有也要交稅，出租產生收益也要交稅，賣房也要交稅，房子的稅具體有多少你瞭解清楚了嗎？你知道如何規避日本高昂的贈與稅和遺產稅嗎？（尤其是贈與稅，你懂的）你知道房產收益需要繳納稅金導致實際收益率下降嗎？你知道什麼樣的房子能給自己避稅嗎？如果你還沒拿到正式的日本身份，面對入籍或者永駐的審查人員，你能解釋清楚資金來源嗎？能提供相應的證明嗎？我就有解釋不清楚結果永駐被拒的朋友。如果你有日本身份了，如何證明這個買房錢是合法並且完稅的？你諮詢過稅理士了嗎？日本房子可不是買了就結束的。
日本居住者與非居住者的個稅徵收標準
4 無法分辨中介是否靠譜，有沒有被騙。日本除了非公開物件，其他房源全國都是透明的。有的中介，1000萬日幣收來的房子，5000萬日幣賣給你，給別人的回扣都能有1000萬左右，這樣的房子你敢買嗎？有的中介，說給你免中介費，結果在房價差價上大做文章，賺的差價比你省下的中介費多得多，你能分辨出來嗎？有的中介，把房價拉翻倍，然後承諾給你每年定期返還5%，美其名曰投資回報穩定，你敢買嗎？有的中介，把死過人的房子，包裝一下拋給你接盤，晚上睡在裡面不怕做噩夢嗎？
5 不清楚自己有沒有貸款資格。我肯定是建議貸款買房的，日本這個零首付和超低利率，太良心了，不貸款都對不起自己，還不限購，還能解決剛提到的資金合法性問題，看著有的朋友零首付，利率年化0.6%左右，我口水也會流下來，但是這個所謂的零首付和超低利率是有條件的，首先三年稅單不可少，年薪決定了自己的貸款上限，其次這個房子必須是自己唯一的自住房，機會也只有一次，然後是房齡和自己的年齡決定了貸款年限等等，這裡就不展開說了。
6 最大的忌諱，就是把日本房子當成中國房子來看待。中國房子經歷過暴漲，日本房子卻經歷過暴跌，買的時候感覺像是在撿白菜，哇！比北上廣的房子便宜好多啊，買買買，買完後才發現各種各樣的問題，到時候礙於面子只能吃悶虧。所以我才說，自住房當然可以買，但是你必須研究透徹，而一般沒有在日本住滿1年以上，你絕對不可能對以上所有注意點了解研究得有多透徹。在不懂的情況下就付出大筆的金錢，這是對自己資金不負責任的表現。
40年來的公示地價
所以我的結論，對於自住房來說，先租再買，是最穩妥的選擇，時間會教會你該瞭解的一切。不要去心疼租房的租金，老覺得自己還的貸款和租的房租差不多，覺得虧了，這種想法其實不好。租房給了你更多選擇和更多時間，租的價值在於“選擇權”，而一旦真的買了就別想短時間賣了，有點像談戀愛和結婚的關係。我在當年租房的時候就一直在到處跑，看哪個地段我願意爛在這裡一輩子，看哪個地段會讓你有種“我上輩子是修了多少福才能住在這麼好的地方”，我很開心對現在住的地方非常滿意，爛一輩子完全沒問題。
昨天攝於家樓下
03
純投資客，無論是否定居在日本
我的結論是可以買，但是也要充分了解清楚之後再買，不要只看到收益率就直接付錢，除非你的錢是大風颳來的。另外，我個人認為有貸款資格，能放大收益做投資更好。
一般常見的投資方式包含買地蓋整裝樓，或者一大塊地開發後分拆成幾套小別墅賣掉等等，因為土地私有制的關係，在日本有錢的朋友完全可以自己做小型開發商，日本著名的大型房企甚至能提供從建造到出租銷售的一條龍服務，這種玩法對國內普通老百姓來說是不可能的。還是那句話，日本不是中國。
另外比較常見的是買現成的物件來投資，比如買很多小房子出租分散風險，買有許可證的民宿來自己經營，或者買現成的整幢樓來收租。注意，前面提到的貸款資格問題，買單套自住房貸款的確有各種各樣要求，但是買整幢樓要求沒那麼高，新來的人也是可以在某些銀行貸款直接買樓的（最新情況我不清楚，但起碼在去年肯定可以）。甚至聽說，當你房產數量很多，或者本身事業現金流很充足的情況下，銀行人員會帶著他們內部評估後認可的房產，主動跑到你這裡，給你最優惠的價格和利率，求著你買，基本上只要自己付個首付就行，當然別忘了，前提是你信用夠好。
所以，你知道在日本怎麼越來越有錢了嗎？有一個自己的主業，時刻產生現金流，規模也慢慢做大。然後用這個穩定的事業流水去做貸款炒房的基礎信用，利滾利，房滾房，事業和房產同時產生更多現金流，這是我見過最好的商業模式之一。如果你還沒看懂我說了啥，請去百度查詢麥當勞是如何發家的，或者搜為什麼麥當勞其實是家房地產公司。
講述麥當勞發家歷史的電影：大創業家
整幢樓和單套房最大的區別，就是整幢樓的還款來源看的是對這幢樓收益率的評估，而不是你自身實力，好的樓根本不擔心租不出去，就更不用擔心還款了，這貸款的槓桿在我眼裡是白送的。而日本的樓便宜的幾千萬日幣就能買到，甚至比國內一線城市一套房都便宜，這對於一線城市手握金磚的朋友來說，不是一個很合適的機會麼，用一顆蛋換一隻下蛋母雞，當被動收入超過家庭全部開支的時候，財務自由就這麼實現了，只要自己充分了解清楚，為啥不能買？
有更高端的投資客，直接自己做REIT去了，全稱為“不動產投資信託“，利潤可觀，要求不低，需要日本身份和諮詢專業律師，這裡不贅述了，我沒這個能力。
04 寫在最後
囉嗦了一大堆，我也不知道各位看懂了沒有，總而言之，日本房產的水很深，我也不是從業人員，但是的確認識很多很多中介了，通過不停的交流也在慢慢學習的過程中。對於不同情況的買家來說，買當然是能買，但都有一個前提，強烈建議在瞭解清楚之後再買，並且需要充分了解未來可能發生的風險和收益。
另外，關於防震基準等等的房屋本身建築結構規格問題，今天先不說了，因為能再寫一篇完整文章了。日本雖然地震頻發，但是真的沒有想象中可怕，房屋建造質量很好，尤其是知名大型建築公司造的。你需要擔心的反而是海拔，土壤液化，積水風險，海嘯風險等等。這些都是公開信息，可以自己查，買房時中介也都有告知義務，這裡不具體說了。
我認為，在日本置業，你必須搞清楚自己買房的目的，除了剛需自住之外，有三種情況的確是值得一試的。
第一，你的目標是海外資產配置。比如你很有錢，不想只拿人民幣資產，而又因為日本房產獨有的特殊性（房價穩定，現金流穩定，日幣結算，日幣是當前世界上最好的避險貨幣之一），對這樣的人來說，日本房產當然是一個好選擇，當然美金結算的房產也不錯，這個話題非常複雜了。手裡握滿中國房子，和手裡握一半中國房子一半日本房子對沖匯率風險和房價波動，請問哪個更有安全感？
第二，你的目標是個人資產配置。比如你需要調整自己的資產配比，高風險的少拿，低風險的多拿。在投資標的物選擇中，日本房產可以算低風險其中的一類，雖然不可能暴漲，但是也已經不可能暴跌了，這在投資界裡稱作“鎖定利潤”，比如把期貨上賺的換成現貨，把股票賺的收益存成餘額寶吃利息，把做生意賺的錢換成房子，把高風險房市賺的錢換成低風險國家的房產等等，都是鎖定利潤的行為。你覺得中國房產和日本房產，哪個風險更高呢？
這裡要插一句題外話，投資是錦上添花用的。如果沒有兩套房或以上，不要想著拿自己唯一的命根子去換國外的房子，一般人承受不住這個壓力。合理分配資金，任何形式的投資都應該是閒錢投資。如果你只有100萬，拿100萬去買個小房子，一年收個5萬租金，又有什麼意義呢？錢夠多再考慮賺被動收入，建議《富爸爸窮爸爸》這本書讀三遍以上。
來了日本後特地買的富爸爸窮爸爸，充值信仰
第三，你的目標是利滾利增值。在認識了從幾套房8年滾成50套東京房子的朋友之後，我的世界觀也改變了。國內買房，租金收入遠大於貸款還款額的房子我聽說的不多，但是在日本真的遍地都是，年化回報率大於貸款利率，滾出來的就是正向現金流，作為下一套的首付，2變3，3變4，4變5，速度越來越快，實際操作當然沒這麼簡單，但是看到別人真的成功了，天天躺著數錢，是個人都會羨慕吧。國內更多靠的是增值，但是增值除非賣掉，否則是無法產生現金流的，這也是為什麼國內一線城市會有這麼多“房子幾千萬月薪幾千塊”“有錢的窮人”。也印證了之前說的，不要把日本房產當成中國房產，玩法根本不一樣。
上一篇疫情文章末尾的地方也說了，美國帶動全世界無限印鈔，由於美元的特殊地位，未來幾年全世界貨幣“被動貶值”已經不可能避免了，與其關心疫情影響，還不如關心怎麼抓住這百年一遇的機會，因為貨幣貶值的結果一定是房價上漲，上一輪08年大放水房價漲了多少大家都還記憶猶新吧，該發財的朋友也都發財了。這幾天聽國內朋友說上海房產中介終於開始忙了，生意開始好了，果然有錢人都知道機會又要來了。希望有緣人能看到這篇文章，如果選擇投資日本，小心不要在雜亂的房產市場中損失自己的子彈，現在真的魚龍混雜。
也別再說什麼“奧運會能讓房價暴漲/暴跌”了，十來天的體育賽事，沒這麼大能耐。當你覺得你手裡的錢越來越不值錢的時候，房價才一定會漲。面對當下正發生的幾十年來最嚴重的貨幣貶值+失業大潮+金融危機，你準備好了嗎？
另外想說的是，最近正好疫情，你可以去看一下在日本的各行各業，誰虧得多，誰完全沒有受影響。做生意的挺下來了，還是做房東的挺下來了。同樣是房東，長租客的房東挺下來了，還是做民宿的房東挺下來了，心裡要有一杆秤，這是一個非常好的指標。退潮了才知道誰在裸泳，這對於自己在日本的創業方向選擇很重要。
以上所有僅代表個人觀點，不構成任何投資建議，本文僅表明自己觀點，投資買房都是自己的事，謝謝理解。
2020.4.10
--------------------------
我想做一個不人云亦云的日本本地公眾號
精力有限，每週只能更新一到兩篇原創文章
非盈利非職業寫手，但一定是真實的所見所想
關於日本生活的方方面面，這裡都會有
閱讀更多 假裝在東京 的文章
