2019年，在接受媒體採訪時，金隅地產集團黨委書記郭強曾表示，2020年集團房地產業務的目標是實現合同銷售金額超過500億元,利潤超過50億元。
但在追逐500億目標的道路上，短期債務壓力大、高價拿地入市難、地產業務亂象頻出，都是擺在金隅集團面前的待解難題。
短期債務壓力大
今年以來，金隅集團頻有融資行為。4月22日，上清所發佈消息顯示，金隅集團發行了2020年度第一期中期票據，該筆票據簡稱為“20金隅MTN001”，代碼為10100762，期限為3年，計劃發行總額為15億元，發行利率為3.45%。
而在此之前，3月16日，據上清所披露，其於3月13日發行了2020年度第一期超短期融資券，發行金額20億元，票面利率2.54%；3月19日，金隅集團發佈公告表示，擬公開發行不超過28.2億元可轉債，用於10000t/d新型幹法水泥熟料生產線產能置換及遷建項目、楊泉山礦附屬設施建設項目、利用水泥窯協同處置項目和補充流動資金。
積極融資行為的背後，是金隅集團在2020年面臨的巨大償債壓力。其發佈的2019年年報顯示，截至2019年末，其短期借款、應付票據、一年內到期非流動負債合計約為595.13億元，而其在手貨幣資金為213.25億元，尚不能覆蓋其短期債務。
同時，截至2019年末，金隅集團的資產負債率約為70.75%，同比提升0.39個百分點。
財經網梳理發現，金隅集團目前面臨的負債壓力問題，或始於2016年。其2016年年報顯示，截至2016年末，公司總負債約為1454.88億元，同比激增約64.27%，其中有息負債約為806.06億元，同比激增約101.32%。
而這部分負債壓力，一定程度上來源於其自2016年以來的激進拿地行為。
拿地成本高企
近年來，拿地成本高，是金隅集團始終面臨的問題。
2019年，金隅集團斥資約84.09億元新增4宗土儲，其平均拿地成本高達25296元/平方米。從2019年的拿地行為即可看出，在同一區域拿下大體量土地，為金隅拿地的偏好。
2019年，金隅集團先後於9月12日與9月24日於杭州江乾區筧橋區域拿下兩宗地塊，其中筧橋生態公園地塊總價20.1億元，溢價率14.86%，剔除公租房部分面積，實際樓面價約2.72萬元/平方米；江乾區筧橋地塊總價17.49億元，溢價率為12.19%，剔除配建公租房面積，實際樓面價約2.62萬元/平方米。
然而，兩幅地塊均要求所建商品住房毛坯銷售均價分別不高於36800元/平方米、最高單價不高於40480元/平方米，且毛坯銷售，裝修價格不高於4000元/平方米。
其2019年拿下的另兩宗地塊，為同日於北京獲取的共有產權房項目，也設有相應的限價條件。
金隅集團近四年拿地情況
此前三年，其拿地成本也始終處於高位。同時，近四年城市佈局較為單一，大手筆拿下一二線城市多宗高價地塊，或為其拿地成本高居不下的主要原因。在這種佈局方式下，一旦項目出現問題，金隅集團即面臨大筆資金被沉澱的窘境。2016年金隅集團拿下的高價地，目前就正面臨著入市難的問題。
2016年10月26日，金隅集團以57.5億元總價攬入天津空港經濟區三宗住宅用地，一度引發了廣泛關注。其中，3號地塊成交總價18.4億元，成交樓面價31498元/平方米，溢價率約為476%；4號地塊成交總價為19.5億元，樓面價為31751元/平方米，溢價率為485%；5號地塊總價為19.6億元，樓面價為32528元/平方米，溢價率高達521%。
而至今3年過去，天津空港經濟區地塊仍未有明確的入市消息。
在上海中原地產分析師盧文曦看來，高價地長期不入市背後或存在多種原因，“有可能企業本身想打造精品項目，慢工出細活。另一種可能性就是企業拿地時成本過高，企業只能以時間換空間追求項目利潤。”
據《中國經營報》報道，上述3宗土地均在2017年4月25日獲得《建設用地規劃許可證》，卻直至2018年上交所就三宗地塊遲遲未動工下發反饋意見後，才陸續開工。而房天下數據顯示，目前地塊周邊在售新房有復地湖濱廣場、金地悅城大境等，均價約於21000-22000元/平方米之間。同時，區域內4月二手房參考均價為19469元/平方米。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，過高的拿地成本會推高企業後續的開發風險以及經營難度，而近年來，在嚴格的調控政策下，打造高溢價產品難度加大，地價過高會壓縮企業的利潤空間。
另外，在柏文喜看來，拿地成本過高會推高企業的產品推盤價格，加大企業的產品去化難度和速度，從而影響企業的週轉和現金流。這也在一定程度上拖慢了企業的規模增長速度。
短期來看，2016年高價拿下上述三宗土地，直接拉高了當年的拿地成本，2016年成為4年以來除2019年以外，拿地成本最高的一年。而長期來看，過高的拿地成本導致項目或將面臨入市即虧損的窘境，但項目多年不入市沉澱了公司大筆資金，金隅於2016年拿下的三宗地塊，總價約為57.5億元，約佔2016年拿地總金額227.22億元的四分之一，而該筆資金原本可以更有效地促進企業房地產業務的發展。
同時，近三年內，2017年和2018年，金隅集團整體經營活動現金流淨額均為負值，直至2019年才轉正，為95.21億元。wind統計數據顯示，2016年，金隅集團的資產週轉率為0.27，達近五年最低，2019年其資產週轉率有所回升，為0.32.該數據相較於與其相近營收規模、以房地產業務為主業的企業處於較高水平。但2019年，金隅集團水泥板塊收入418.83億元，佔總收入的比例約為為46.66%，在以水泥為主營業務公司中，該資產週轉率處於低位，2019年，上峰水泥總資產週轉率為0.6、華新水泥為0.65、海螺水泥為0.7。
地產業務亂象頻出
拿地成本高居不下，迫使金隅集團選擇了另一條道路。
金隅集團管理層曾對其佈局策略作出解釋，“這些城市拿地成本儘管高一些，毛利率低一些，但通過‘短、平、快’的模式，安全性會更高。”
其在2019年年報中也表示，公司在房地產業務方面以“快銷售、快回款”為策略，在較為低迷的市場環境中主動作為，下沉營銷工作，制定優化措施，強力組織實施，保障現金流安全。 但其“快週轉、快回款”策略之下，地產業務營收增長緩慢、房地產業務板塊亂象頻出等現象也是擺在眼前的事實。
2019年，金隅集團房地產業務基本處於“原地踏步”狀態。2019年公司房地產板塊實現主營業務收入222.08億元,同比增加0.28%；累計合同簽約面積117.47萬平方米，同比增加5%，其中商品房累計合同簽約面積101.35萬平方米，同比基本持平。而其2016年房地產板塊營收即為184.49億元，從營收來看，近年來金隅房地產業務增長緩慢。
而近期，金隅集團旗下合肥項目還因安全事故問題被通報批評，責令整改。4月14日，合肥市城鄉建設局發佈《關於對包河區“4·6”建築施工生產安全事故行政處理的通報》。通報顯示，因合肥包河區大成西苑項目二標段發生生產安全事故，造成1人死亡，責令金隅京華房地產開發合肥有限公司、北京建工四建工程建設有限公司、江蘇滬港裝飾有限公司所有在合肥市施工及安徽省建設監理有限公司監理項目全部停工，開展安全隱患排查整治。
這已經不是金隅集團合肥項目第一次出現安全事故，此前，其位於合肥的金隅南七里項目，自2019年起風波不斷。該項目不僅曾因造成並瞞報安全事故被相關部門通報批評，而且還在交付時因質量問題引發消費者維權。
2019年11月，合肥市應急管理局發佈通報表示，2019年3月14日，金隅房地產開發合肥有限公司開發、北京住總第二開發建設有限公司承建的望江西路南七花園項目工地，一女子從18層墜亡，事發後該起事故被瞞報。據安徽當地多媒體報道，2019年交房後，該項目被曝光因精裝修質量差，房屋漏水，項目綠化與宣傳內容不符等問題一度引發消費者維權。而該項目正是2015年金隅以148%的高溢價率拿下的合肥地王項目。
近期，金隅集團發佈2020年第一季度報告，數據依然慘淡。2020年一季度，金隅集團營收約為137.19億元，同比減少14.32%；歸母淨利潤約為1.37億元，同比減少67.59%，在疫情影響下，能否達成階段性目標尚且存疑。而在階段性目標之外，如何解決擺在面前的三個難題，或許是金隅集團更應該思考的問題。
閱讀更多 財經網精選 的文章
