3月份正式開啟，“存量浮動利率貸款定價基準轉”並沒有因為新冠狀肺炎疫情的影響有所變化，而是繼續推行，也就是說“自2020年3月1日開始，存量浮動利率貸款定價基準轉換LPR(貸款基礎利率)，或轉換為固定利率”的計劃不變。
2019年12月28日，中國人民銀行發佈〔2019〕第30號公告，為深化利率市場化改革，進一步推進貸款市場報價利率（LPR）運用，現就存量浮動利率貸款的定價基準轉為LPR有關事宜公告。
對於本次“房貸換錨”，廣大的群眾要如何該如何去看待，與自己有何關係，又該如何應對？
第一、本次政策產生的前提？
以前買房的貸款利率都是由國家政策確定的，幾年的時間都有可能不會變一次，卻要面對著中國不斷變換，樓市也是日新月異，以前的存量浮動利率貸款仍基於貸款已經不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益，明顯不能適應新的市場經濟的發展，“LPR”利率正是在這種情況下應運而生。
新的“LPR”利率更加接近反應最新的市場利率變化，是18家銀行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率MLF）加點形成的方式報價，每月20日左右由中國人民銀行確定公佈。
目前LPR利率主要分為1年期和5年期的，1年期主要針對企業實業為主，5年期主要針對房貸為主。
第二、本次政策與何人有關？
本次“房貸換錨”政策主要與房貸還沒有還清的的人有關，原則上要求所有房貸沒還清的購房者全部都要轉換LPR新利率，購房者所辦理的貸款銀行會在雙方協商一致的情況下，進行變更合同條款。
其中有幾種情況下的房貸購房者可以不用辦理的：
①固定利率不用轉換；
②辦理了公積金個人房貸的不用轉換；
③辦理了公積金商業貼息的房貸不用轉換；
2020年1月1日前已經發放，或者已簽訂合同但未發放；
⑤處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換，簡單說貸款剩餘週期已經不足一年的不用轉換。
第三、本次政策辦理的時間要求？
本次辦理LPR轉換也不是無限期的，時間上要求轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。
因為近期肺炎疫情的影響，各大銀行都推出線上或者app申請辦理，少部分銀行網點也開展了線下的LPR轉換辦理，各位購房者可以根據所辦理貸款的銀行工作人員進行溝通辦理。
第四、LPR轉換需注意哪些方面？
- 一次機會兩種選擇，央行給了借款人一次機會，而且只有一次選擇權，選擇轉換之後不能再次轉換，所以借款人選擇時需考慮清楚： 一種是借款人可以選擇轉換固定利率；另一種是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR。第一種利率已經固定，也就是說在借款人以後的還款中，無論是10年、20年甚至30年的整個借款房貸週期都是固定不變的，加不加息都與自己無關了。另一種LPR是浮動利率，一年一變，每年都可以根據上年12月LPR利率最新定價調整一次，如果LPR上漲，那麼貸款利率也會隨著上漲；如果LPR下降，那麼房貸利率也會隨著下降。
- 最新房貸利率計算規則，對於新購房者來說，根據最新房貸利率＝最新5年期LPR利率+地方銀行加點，其中最新5年期LPR利率由中國人民銀行綜合定價每月20日左右公佈（如果遇上假期可能會延遲），而加點基數卻由地方銀行根據地方情況確定，類似於以前的上浮10%、20%之類的上浮比例算法。例如：根據上個月20日央行公佈的最新5年期LPR利率為4.75%，在廣州貸款購買首套房，諮詢建設銀行加點60個基點，那麼最新房貸利率為5.35%=4.75%+0.6%；同樣諮詢工商銀行加點80個基點，那麼最新房貸利率為5.55%=4.75%+0.8%。同理在北京貸款購買首套房，諮詢建設銀行加點110個基點，那麼最新房貸利率為5.85%=4.75%+1.1%。從中可以知道各地加點可能會因為地方不同，銀行不同導致加點基數也會不一樣。還沒有辦理貸款的購房者可多諮詢幾間銀行多瞭解一下。
- 確定加點基數。通過上面我們都知道新貸款的加點不會一直不變的有可能會是不一樣的，那麼對於 老購房者如何確定他們的加點基數呢，為LPR轉換保駕護航呢？加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），簡單來說，加點數值=原合同的執行利率-4.8%（2019年12月LPR）。例如：李某4年在廣州做了20年的商業貸款買房，現在還剩16年貸款沒還，原合同約定的利率為5年以上貸款基準利率上浮15%，原執行利率為4.9%×（1+15%）=5.635%，2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%，現在李某與銀行協商一致後，確定在2020年3月4日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點數值應為0.835%=5.635%-4.8%，2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.635%=4.8%+0.835%。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.835%，比如2020年12月的5年期LPR降到了4.7%，那麼2021年的最新房貸5.535%，總結來說最新房貸利率=12月最新5年期LPR利率+0.835%，此後每年以此類推，直至16年的貸款還清，或者以後又有新的政策再說。注意，加點數值在合同剩餘期限內一旦轉換就會固定不變，伴隨著整個還貸週期，而且轉換時加點利率水平保持不變。同理如果當年的貸款利率是有折扣的話（相當於利率下浮），那麼加點就有可能是負值的了。
第五、LPR今後的走勢會如何？
央行於2019年8月25日發佈有關LPR的公告，於2019年10月8號正式生效。到目前，才幾個月的時間主要針對住房的5年期LPR利率一調再調，由最初的5年期LPR利率4.85%降到4.8%，再降到上個月20號公佈的最新5年期LPR4.75%，再回顧看看2007年，當年的貸款基礎利率曾高達7.0，到現在相差了2.25的差距，可以知道在現在中國經濟增速減緩，全球經濟進入疲倦期，利率下降是大勢所致，也是勢在必行，而固定利率能不能跟得上時代的發展都很難說了。
LPR利率每月更新一次，可以及時體現市場經濟的變化，又能適應經濟的發展變化。而央行公佈的“1年LPR利率”和“5年期LPR利率”剛好將企業利率和房貸利率區分開來。因為肺炎疫情的影響實體經濟，為減輕企業的負擔，從上個月20日公佈的“1年期LPR利率”直接降低了10個基點，可以看出LPR能及時調控，適應經濟的變化。“5年期的LPR利率”簡直就是為房貸量身定造的，將為樓市的發展提供定向的調控可能，為“房子是用來住的不是用來炒的”政策提供了可控的調控，而且再肺炎疫情的影響下，“5年期的LPR利率”也下降了5個基點。
未來中國的樓市也會因LPR而有新的改變，LPR也將為中國樓市的調控做出更大的貢獻。
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