大家好，我是羊迪。
作為房產諮詢師的最大好處，就是可以從買房人那裡獲取最真實、最當下的房產價格、趨勢與情緒。
最近北京和深圳的二手房市場很有趣：
同樣是中國，同樣是一線，一個是北域老炮，一個是南岸新貴，一個把“房住不炒”堅持到底，一個把“落戶政策”貫徹落實，一個放量下跌，一個走量拉昇。
在這個疫情持續、實體疲軟，經濟危機越來越真，央媽財爸聯手救市的今天，我這個房產從業者，每天都是“活久見”。
北京買房人
北京近日無新聞。
限競房和共有產權房還是旱的旱死，澇的澇死；
限購、限貸政策還是一如既往的沒有放鬆；
買房人都是剛需，買的大多是跌價的二手。
買房人有些共同的特點：
買的大都是二手房，也都是價格明顯低於往年的房產。
很明顯，北京現在是買方市場：
成交量增加了，成交價也下降了。
韓梅梅（化名）大概是去年10月份諮詢的我，去年年底賣掉位於朝陽的老房子。
一開始，她選擇了北京西南邊某限競房，交了定金。
不過，她後來還是沒買成，沒過幾天又退了定金。。
交完定金回來後，考慮到接下來自己要出國。雖是首套房，但也只是不想浪費名額，可限競房的劣勢是：
8年左右才能交易、位置太偏、交房質量堪憂，價格也沒比周邊的二手房好到哪裡去。
退房過了大概4天，她就買了自己正在租房的那個小區的一套業主著急脫手的，比其他同戶型二手房價格低20萬的次新房。
李雷（化名）有西城區的集體戶口，有小一千萬的購房預算。
他開始打算買豐臺，後來打算買朝陽。但就在昨天，他買了一套西城區的兩居室。
我們一起梳理了一下他的需求，決定珍惜西城集體戶口，儘量不買西城以外的房產。
畢竟西城的學區比其他地方值錢太多。
但問題是，西城的房子都太貴了。所以思路就變成了：
要麼買西城的二居室老小區，要麼買豐臺朝陽的三居室新小區。
但是，因為最近的經濟大環境實在太差，讓他獲得了抄底西城的機會。
就在前些天，中介聯繫他，一個企業主把他在北京的所有房產同時掛出，而其在西城的房子，比周邊的房源一平少了一萬多。
在我的攛掇之下，風馳電掣間，他便買了下來。
小一千萬，好地段、好學區、好戶型、大兩居、新小區。
近期北京樓市的特點是：
交易集中、成交週期縮短、成交量大、成交價低，但在低價段又有很強的購買“支撐”。
詳細來說：
成交以二手房為主、城區為主，住宅為主，剛需及剛改為主。
新房、二手房的退定金需求增多，中介推薦新盤力度增加，部分不著急賣房的二手房房主直接選擇了下架觀望。
只剩下一些置換賣房、籌錢賣房的焦急房主，一波一波接待著迷茫的買房人。
種種現象，都體現出北京的“放量下跌”。
北京為什麼會進入到下跌通道？
這時，我想到一個通過金融數據來判斷房價的小方法：
M1與M2同比增速的剪刀差。
我在《從房客到房東》裡有寫過，本著抄自己的不算抄的原則，我把結論摘錄如下：
當「M1同比增長」-「M2同比增長」開始大於零，房價進入上漲通道；
當「M1同比增長」-「M2同比增長」開始小於零，房價進入下跌通道；
不過，這個判斷方法並不太準，因為它把房價看成了單純的「
貨幣現象」，好在北京這種大城市，房產的貨幣現象更明顯一些，所以預測的準度也比三四線城市高。然後查了下數據：
從「M1同比增長」-「M2同比增長」的數值來看：
從2018年的2月至今都是小於零的狀態，再回憶一下北京的房地產市場，還真的就是大差不差地在「下跌週期」之內。畢竟是一線城市，房子除了「居住屬性」外，還能體現出明顯的「貨幣現象」。
問題來了，深圳呢？
深圳買房人
深圳近日新聞不斷。
新房二手房，全面瘋狂。
3月，深圳新房住宅成交3152套，環比上升279.8%，成交面積32.4萬平方米，環比上升279.9%。在寶安區，70萬-100萬的“喝茶費”“更名費”再現江湖，甚至有的售樓處，即便想交錢，也得有關係。
嚴厲打擊收取“喝茶費”“更名費”等違法行為。
猜猜怎麼著？
開發商直接不賣！
李華（化名）在深圳某大廠工作，疫情期間找我退房。退的是公司旁邊的一套限價房，因為擔心疫情和經濟大環境對房價的影響。
但復工復產之後，他猶豫了。從退房諮詢直接變成了買房諮詢。
我們聊了聊社會主義先行示範區的優越性，聊了聊他被裁員的可能性，聊了聊他的同事們對深圳房價的看法。
一咬牙，一跺腳，一閉眼。嘿，又買了下來。
新房瘋狂，二手房比新房還瘋狂。
原本，深圳是一個新房成交火爆，二手房成交了然的城市。
畢竟深圳相比北上實在年歲尚淺，而且城中村的小產權房，也讓深圳的二手房乏人問津。
但那是原本，在“土地流轉”新規出來之後，“天也變地也變，二手奔著7萬去”。
相比於2015年的最高點，現在的深圳二手房均價，已然翻番。
其中最瘋狂，最具代表性的，便是南山區。
嚴禁惡意炒作哄抬房價，將維護房地產市場平穩。
猜猜怎麼著？
房東怒漲30萬！
林濤（化名）就在風暴的中心南山區。
住的是公司宿舍，拿的是期權高薪，從去年開始，就手握小兩百萬在南山區的前海後海四處看房。
越看，就越鬱悶。
南山某地鐵站2000年前後的老房子，掛牌價從去年開始穩步走高，到了今年，直接快速走高。
前些天，中介聯繫他，說是他關注的一套90平以下小三房，房東生意失利，著急賣房，他一聽，機會來了，立馬跟我反饋，然後打好招呼去跟房主談價。
然而，房主的底價只比報價低了3萬，而這個報價，還是房主前些天剛剛上調的，比上個月的報價足足提高了30萬。
與此同時，某中介平臺的成交記錄顯示，一套同面積朝向更好的房源，去年年中的成交價，比該房主去年年底的報價還低了30萬。
林濤很鬱悶，為什麼都經濟危機了，房主也著急用錢，房價卻還是在一路上揚。
他不服，又不得不服，因為南山的二手房市場已經把他教育得一點脾氣都沒有了。
為什麼深圳的房價會暴漲？
為什麼是現在暴漲？
覆盤下來，似乎也能找到一條忽明忽暗的線：
2015年的“房住不炒“主體思想提出後，在各城市“因城施策”的限購限貸限售政策之下，房價直接被凍住了。
2019年，在發展城市群的大戰略之下，在放鬆戶籍制度的呼聲中，深圳作為一線城市，把落戶的門檻繼續下調，不僅給你落戶，還給你現金，而且學歷越高給的越多。
再加持上粵港澳大灣區的核心，社會主義先行示範區的光環，深圳便成了全國炒房客的不二之選：
門檻低、利好多、年輕人（接盤俠）多。
除此之外，深圳相比於北上，雖然均價沒優勢，但城市的體量小太多，核心地段的價格還是有一定優勢。
畢竟，北京的五環是通州，深圳的四環在惠州。
別忘了，北京的二手房和新房價格差不多，甚至有的區域比新房還要貴，但深圳的二手房卻只有周邊限價新房的6成左右，還是漲上來之後的價格。
而且深圳存量房（二手房）的數量和住房自有率，並不高：
經濟疲軟之下，深圳的寫字樓租金每況愈下，二手房的房價卻屢創新高，一面是失業潮，一面是炒房潮：
正是因為其他城市投資房產沒戲，在深圳投資房產才有戲，正是因為新房房價比二手房高太多，基於“比價效應”，貴的買不起就買便宜的，基於“消費降級”，好的買不了就買實用的。
二手房突然拉昇，似乎有了足夠的道理。
結束語
很多人說，最近經濟大環境越來越差，房產這種大類資產，價格有下行的風險；
很多人又說，央媽財爸都聯手了，消費券、減稅降費都搞起來了，市場上的錢又要變多了，房產這種東西，價格又有上漲的趨勢。
很多人說北京要趕緊拋。
很多人又說北京要趕緊抄。
很多人說深圳千萬別買。
很多人又說深圳趕緊上車。
他們都是中國人，他們的觀點都有道理，但他們的分歧也都很尖銳。
站在歷史的當下，卻沒有人敢說自己是那個最終的“預言家”。
2020年，我就想活下去，然後不斷地去見證歷史。
完。
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