01、資本化率定義和影響因素
資本化率=下一年的淨營運收入(NOI)/物業價格（購買價格）
資本化率是在收購、退出的那個時點，在給定下一年的淨營運收入（NOI）的預測值之後，用於計算收購價格、退出價格的工具。
根據國際資產管理協會的定義，資本化率主要由以下幾部分組成：資本化率=安全收益率+風險收益率+投資費用率+非流動性收益率+回收收益率。
其中，安全收益率指銀行、保險等低風險投資的收益率；風險收益率指承擔風險預期帶來的收益率，而投資費用率、非流動性收益率和回收收益率主要用於彌補投資者投資付出的時間成本和費用成本。安全收益率一般等同於銀行理財，並不存在差異性的因素，所以資本化率的高低變化主要受到投資風險大小的影響。因此，也可以使用一個簡化的公式： 資本化率=安全收益率+風險調整值。
不同物業間的資本化率的差別就在於風險調整值。投資的風險越高，得到的回報也就越高。當投資者評估認定風險高時就會加大資本化率；反之則可以減小資本化率。
舉個例子：為什麼二、三線城市同樣收入水平的商用物業估值往往都低於一線城市，就是投資者認為二、三線城市的投資風險比較高，因此加大了資本化率。再比如：同等條件下，零售商業資本化率 > 寫字樓資本化率 > 工業物業資本化率，那是因為投資者認為零售商業項目的收益風險更高，而支撐生產需求的工業物業風險最低。
當然，城市因素、物業類型這些方面往往也不是資管人所能左右的，那麼在風險調整值上還有哪些工作可以做呢？其實，合約的穩定性、物業的保養情況、管理團隊的能力等方面，都可能會給資產收益帶來風險，進而造成資本化率的提高而影響資產價值。因此我們也就不難理解運營管理、物業管理對於資產價值實現的重要性了。
02、資本化率和收益估值法對於國內商業地產的3點意義
第一，商業地產只能按收益法估值，而不能採用房地產市場普遍採用的比較法或成本法。
比較法一般用於有活躍成交的公開市場，比如同小區住宅物業。但是比較法不能用於購物中心的估值，因為一個購物中心經過數年的營運和它所在的商圈達到了某種平衡，就算有一個規模和品類類似的新購物中心突然出現，這個新的購物中心的價值也和原來不一樣。因為這個新的購物中心稀釋了供給，價值就會下降。所以說比較法不能用於商業地產的估值。
成本法也不行，比如上海大寧國際2008年開業時的樓樓面價是1600元，現在大寧國際旁邊地塊的樓面價已經突破6萬元，如果大寧國際旁邊又建新的購物中心，這個新建的購物中心的估值是按它的建安成本加上6萬元樓面價來估值，顯然也有問題。因此商業地產和購物中心，估值並不考慮建安成本和土地價格，而是就看它可以產生和可以持續產生租金的能力。國內很多房地產開發商都用成本法給商業物業估值，這個價格一般比按收益法估值要高。
2018年1月，騰訊領投，融創、蘇寧、京東跟投，四方出資340億元收購萬達商業（03699.HK）香港H股退市後的14%股份。據此計算，萬達商業估值為2429億元如果把萬達2018年的302.6億的租金收入全部作為收益或淨營運收入看待（淨營運支出和物業管理費相抵），那麼萬達的資本化率就是12.3%，或者市盈率7到8倍。這個數字與萬達在香港退市之前的市盈率非常接近。當初萬達以不能接受“市值低於淨值”在香港退市，其實也是以成本法估算商業價值的結果。
第二，收益法的估值定義和公式對於如何通過未來的收益來確定資產的現在價值具有特別重要的意義。
房地產商通過銷售開發的房產能夠很快的實現現金迴流。但是對於如何通過未來收益確定現在的價值則是有疑問。我們通過一個澳大利亞格蘭購物中心的改造案例進一步解釋這個問題：
這是一個通過填回部分調控來增加租賃面積的工程。
第一行：通過填回挑空的新增攤位增加年租金收入5萬元。
第二行：回填改造工程需要投入資金65萬元。
第三行，以5萬元的收入除以65萬元的改造投入得知收益為7.7% （5/65=7.7%），也叫投資回報率或者ROI。
第四行，格蘭購物中心經過數年穩定營運的資本化率6.5%。對於一個資本化率為6.5%的商場，5萬的新增租金就是5萬的收益，用5萬除以資本化率6.5%=76.9萬，也就是說5萬的租金收入根據6.5%的資本化率折現立刻實現目前的價值76.9萬。如果說格蘭購物中心的總收益為1億澳元，那麼，有了這個改造後的租金合同，格蘭購物中心出售價就要在15.38億澳元的基礎上再加上76.9萬。
第五行，開發利潤，如果用76.9萬減去65萬，立刻實現11.9萬的開發利潤，或者叫資產升值。改造也可以有開發利潤的。而這正是商業地產的盈利模式是“租金收入+資產增值”。
資產增值的概念普遍被我們的行業忽視，而這正是國際商業地產領軍企業西田和許多國際玩家的盈利模式。西田單靠租金積累是無論如何也達不到目前價值的。這也是西田為什麼要擁有自己的設計和施工公司的原因所在。目前，國外成熟市場有一整套完整的通過未來收益確定現在價值的機制，比如說商業地產信託（REITs）。
第三，收益法的估值定義給出了做商業地產的企業一個最基本的法則：要不斷通過收益的增加，即淨營運收入的增加（分子變大）和資本化率的優化（分母變小）提升商業地產的價值。
對於任何的商業地產集團企業，其價值為：
總估值=收益1/Cap1+收益2/Cap2+······+收益n/Cap.i
即這個集團的價值是它的所有從第一個到第n個項目的價值的總和。
國內的一些做加法思維的房地產公司無限地擴大項目，以為新建項目租金收益低不是問題，反正都是累加，卻恰恰忽視了還有一個資本化率低的分母會隨著租金和收益的降低而擴大的。這樣對估值的影響都不是線性的而是指數級的。而像西田這樣的商業地產企業恰恰是和我們的普遍做法相反。西田是同時做擴大分子、縮小分母的事情，因而價值是呈指數級上升的。
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