一、地產投資信託基金
近期深圳房價再次大幅上漲，給投資者很大的震撼。與此同時，美國疫情繼續惡化，美國商業地產也出現明顯的下跌。國內疫情影響也導致很多企業倒閉，一二線城市寫字樓空置率明顯上升，很多人開始關注未來可能存在的地產的相關投資機會。這裡符合思路的產品就是REITS了。
近期中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，儘管該通知與房地產REITS關係不大，但是這還是讓REITS成為大眾關注的一個重要投資品種。
REITs（Real Estate Investment Trusts），它是一種以發行股票或者收益憑證為方式，彙集投資者的資金，再由專門的機構進行房地產投資經營管理，並將投資的綜合收益按比例分配給投資者一種信託基金的形式。簡單說，就是我們把錢交給專業運營商業地產的機構，由基金經理替我們去投資房地產。 酒店、寫字樓、購物中心、工業園..，等這些物業出租、升值，賺到的錢大家一起分。而且監管要求，REITS每年至少要把90%淨利潤拿出來分紅。這意味著，只要這些物業賺錢了，投資者就肯定有錢分。買了REITS，就等於一下子買了一大堆房產的部分所有權。
二、國內REITS的現狀
目前國內市場上有幾種可以投資的公募REITS，主要包括一個投資於國內市場的基金和多支投資於海外市場的REITS基金。如下：
主要的REITS都是投資於海外市場的，只有鵬華前海萬科REITS是投資於國內市場的。
而且，我們也可以看到，投資於海外的REITS基金，主體持倉是股票，而國內的鵬華前海萬科REITS主要投資於國內債券。
我們國內投資者可能對美股相關標的並不瞭解，下面我簡單介紹一下這個公司：
1、 普洛斯(PROLOGIS)是全球最大的現代物流設施和工業基礎設施提供商，成立於1983年，總部位於美國加利福尼亞州。公司是一家獨立股票不動產投資信託公司，投資遍及全球不動產市場。普洛斯公司出租現代化配送設施給超過4700位客戶，包括第三方物流供應商、運輸公司、零售業和製造商。
2、 西蒙地產(SIMON PROPERTY)在購物中心行業裡是標準的貴族階級，擁有總計234個零售物業，包括封閉式商場Mall/Power Center、奧特萊斯中心、露天購物中心。可租賃面積超過2.4億平尺（2200萬平米），2018年每尺平均銷售額（坪效）達到$661，在美國坪效排名前10的商場中西蒙獨佔五家，這些物業分佈在美國所有一二線城市核心地段和包括歐洲，加拿大，墨西哥，巴西，日本，新加坡，泰國在內的海外國家。
3、 易昆尼克斯(EQUINIX)是全球領先的網絡中立數據中心服務業者，也是為企業網絡內容供應商、系統商以及網絡服務供應商提供互聯網交換服務。憑藉145個遍佈五大洲40個市場的數據中心，總能為你提供最安全和可靠的關鍵數據。該公司的Equinix平臺將國際商業交換（IBX）數據中心、互連技術及生態系統相結合。
4、 WELLTOWER信託是一家房地產投資信託基金公司，主要投資於老年人住房，輔助生活和保健社區，急症後護理設施和醫療辦公樓。它還擁有美國意外的醫院和其他醫療保健物業。
5、 布魯克代爾高級護理在美國從事老人公寓社區的運營業務。該公司通過五大部門運營：養老中心部門、輔助生活部門、延續性護理社區租賃部門、Brookdale配套服務部門以及管理部門。養老中心部門包括由該公司持有或租賃的面向中等收入及高收入老年人的社區。輔助生活部門包括由該公司持有或租賃的社區，這些社區為行動不便的弱勢群體及老年居民提供住宿服務及日常活動全天照護服務。
6、 EMPIRE STATE REALTY TRUST主要經營紐約曼哈頓附件物業出租，天文臺收入。
7、 EXTRA SPACE STORAGE 是一家不動產投資信託公司，從事物業管理和開發活動，包括自我存儲設施的收購管理開發銷售和出租。
8、 波特拉奇（Potlatch Corporation）是一家房地產投資信託基金，在阿肯色州、愛達荷州和明尼蘇達州約160萬英畝林地的。該公司多投資於房地產，收入還包括出售立木的收入。通過全資擁有的房地產投資信託基金應稅子公司Potlatch TRS，公司經營房地產的銷售和開發業務和生產木材和膠合板五木製品生產設施。該公司的業務主要分為三個經營分部：資源、房地產和木製品。
國內的鵬華前海萬科REITS除了主要投資債券之外，還有一定比例的四大行股票，這部分相對較為穩定，另外還有該基金主要持有的項目公司物業為萬科前海企業公館。
三、近年來REITS表現
從上圖可以看出，表現相對較好的年份分別是2014年、2016年和2019年；表現比較差的是2017、2018和2020年以來。2020年以來主要是疫情的影響較大，這個還是比較容易理解的。其他年份受到的影響我們想到的是兩個因素：股市和房地產市場景氣。
從這個表現來看，大部分時候REITS表現與股市年度表現吻合。只有2017年美國股市表現相對較好，但是REITS表現相對較弱。
這一年發生了什麼？
我們總結一下，首先，美國出租空置率在2017年出現了明顯上升，同時2017-2018年房貸利率上行幅度明顯，而對應2017-2018年美國房地產市場相對偏弱。2019年情況整體發生逆轉。首先美國利率大幅下行，同時美國房地產貸款市場明顯復甦。
站在2020年4月份，我們展望未來，疫情的影響可能還需要一些時間才能真正顯現出來，而且疫情對商業地產的負面影響還是比較大的。但從長遠看，地產REITS有穩定的分紅，同時商業地產在經濟復甦之後仍有較大的投資價值。所以趁著疫情的嚴重打擊的情況下，可以進行適當的參與。
四、國內的唯一一個公募的REITS：鵬華前海萬科REITS
鵬華前海萬科REITS 的歷史分紅總體還算慷慨。
從歷史上的表現來看，2017-2018年連續兩年鵬華前海淨值都是正增長，而且可以看出其與當年的債市表現相對一致。2019年淨值漲幅大於2018年是因為2019年股市表現顯著強於2018年。而從價格的角度上看，2017-2018年價格都明顯下跌，這可能反映出相對悲觀的預期。2017年債券市場悲觀、2018年股票市場悲觀。2019年漲幅明顯大於淨值漲幅，這是因為股市和債市同時預期樂觀。
2020年情況比較明顯，疫情可能對商業地產產生一定的負面影響。不過，債券市場預期非常樂觀，股市方面可能相對平穩。好在目前該基金呈現-10%左右的折價率，可以進行一定的配置。當然也不能有太高的收益期待。
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