今年4月，戴德梁行發佈了報告《中國大陸的獨角獸企業——快速佈局新興市場》，解讀了全球及中國獨角獸企業的現狀，並分析了在獨角獸企業加速擴張過程中，對商業地產的巨大需求。
蘊藏萬億級經濟能量的粵港澳大灣區城市群，憑藉絕佳的科創基因及優質的產業載體，成為眾多獨角獸企業落戶的選擇。
其中，廣州和深圳作為灣區核心城市，成為獨角獸企業的心頭好。
中國正成為獨角獸企業聚集的熱土
獨角獸指成立不到10年但估值高達10億美元，且未上市的科技創業公司。隨著科技行業的高速發展，獨角獸企業數量呈現爆發式增長。2013年底到2018年底，全球獨角獸企業數量從13家增長至309家，總估值破萬億美元。
風險投資人、投資公司的頻頻注資，資本實力強大的科技巨頭的收購，以及技術創新的推進，拉動了獨角獸企業數量的大幅增長。
2013-2018年全球獨角獸企業數量和增長，來源：CB Insights，戴德梁行研究部
全球範圍來看，截至2018年底，美國憑藉科創高地硅谷的優步、愛彼迎，以及聯合辦公巨頭WeWork等，擁有 151 家獨角獸企業，是名副其實的獨角獸霸主。而我國共計有82家獨角獸企業，緊隨其後。
2018年，全球超過四分之一的新獨角獸企業在中國誕生，而同年全球排名前十的獨角獸企業估值中，我國搶佔三席，包括字節跳動、滴滴出行和陸金所，其中字節跳動以750億美元的市場估值稱霸榜單。
2018年全球排名前十的獨角獸企業估值，來源：CB Insights，戴德梁行研究部
從我國獨角獸企業的區域分佈來看，除北京、長三角外，粵港澳大灣區核心城市廣州和深圳亦是主要戰場，企業總估值佔全國12%，是專注於高科技製造業的獨角獸企業的首選黃金寶地。
而隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（下稱《綱要》）的出臺，“廣州 - 深圳 - 香港 - 澳門”科技創新走廊上的多個產業高地將迸發出新的能量，吸引更多新興產業、高科技企業乃至獨角獸企業的青睞，在灣區多城的協同發展中推動產業的持續轉型及升級。
獨角獸大幅擴張激發商辦物業需求
獨角獸企業的快速擴張，對商辦領域產生了巨大的需求。從2017年第四季度到2018年第三季度，TMT公司一躍成為國內高端寫字樓的租賃主力。
截至 2018 年上半年，滴滴打車在國內租賃了多達 11萬平方米的辦公空間。在新業務的持續推動及市場開拓下，獨角獸們都有著強烈的擴大辦公租賃面積的意願，為寫字樓市場帶來新的商機。
共享經濟盛行，聯合辦公成為商辦領域的搶手新秀，促進了地產行業結構的轉變。
優越的地理位置、更為節省的辦公成本、優化的辦公環境及齊全的配套設施，為新的獨角獸企業提供了新的商業機會。如國內聯合辦公巨頭優客工場，截至2018年11月，已在國內開設200個聯合辦公社區，遍佈37個城市，擁有5.8萬多張把辦公桌和近1.5萬名企業會員。
傾向於彈性、靈活空間設計的科創及新興獨角獸企業，為聯合辦公的擴張提供了強大動能，或將驅動傳統地產行業進一步轉型。
廣州優質產業載體 或成新獨角獸絕佳“孵化器”
從近五年廣州的產業結構及增速變化中可看出，廣州的第三產業佔比較大，服務型經濟明顯。隨著經濟結構調整，廣州的工業結構，由傳統制造業向戰略新興產業為主導的方向邁進。
圖3 2014-2018年廣州產業結構及增速
正值經濟新舊動能轉換的廣州，正迎來產業轉型升級的新拐點。隨著《綱要》發佈，政府正持續推出相關產業政策，對新興產業及高新技術企業提供相應補貼，積極優化創新環境，為廣州產業發展提速提質。
同時，受廣深科技創新走廊的輻射影響，多個優質產業載體在日漸完善的配套設施及產業集聚效應下，吸引更多高新技術企業進駐。目前，廣州的優質產業園區正處於高度發展期，主要聚集在天河智慧城、廣州科學城、中新知識城、國際創新城等板塊，規模在近年來持續增長。
天河智慧城正處於快速建設發展期，作為廣州天河區功能組團“雙核”發展引擎之一，該區域重點發展信息技術、人工智能等產業，培育了一批具有國內外影響力的知識型企業，鞏固了廣州高新技術產業集群的龍頭地位。
目前天河智慧城已吸引了逾2000家企業，包括600家高新技術企業的入駐，當中不乏中國移動、UC、愛立信、中興通訊、網易、太平洋網絡等名企。天河智慧城平均租金約為83元/月/平方米，是企業理想的研發辦公選擇。
黃埔區的廣州科學城以科匯金谷、廣州國際企業孵化器、拓思軟件科學園及廣州火炬高新技術創業服務中心等優質研發辦公物業為依託，吸引了眾多高端製作、信息技術、科創及研發類企業紛紛落戶，是粵港澳大灣區高新技術產業鏈上的重要一環。
目前已彙集包括LG電子、日立、創維、索尼電子、南方高科等行業巨頭，得益於良好的商務氛圍和配套設施，物業租金約40-60元/月/平方米。
另一方面，作為產業園區“潛力股”的中新知識城，將在知識經濟、生物科技等方向上發力。中新知識城旨在重點發展生命健康、生物技術、能源與環保、先進製造等八大支柱產業，現已獲得阿里雲工業互聯網總部、GE、百濟神州等行業巨擘的青睞。
截至2018年，知識城已累計註冊企業近900家，未來隨著更多高端智能科技園區、生命科學類創新園區的落地，進一步強化高新技術產業集聚效應。
除了優質園區，全力打造粵港澳大灣區人工智能與數字經濟試驗區的琶洲，得益於“互聯網總部經濟區”的定位及利好政策推動，吸引了騰訊、小米、阿里巴巴、唯品會等眾多互聯網大鱷及其上下游企業的進駐。
作為未來幾年寫字樓市場新增供應的核心，重點發展互聯網、新興信息技術、量子通信、科技金融等高新技術產業的琶洲，將在大灣區環境下吸引更多重量級企業的加入。
廣州具備充足的高校人才及科研機構資源，為初創中小型高新技術企業的發展提供了強有力的支撐，有望成為高科技驅動下崛起的新獨角獸企業的理想孵化器。
同時，與其他核心城市相比，廣州較優的產業載體租金可為企業有效節省辦公成本，加速促進了科創企業的入駐及擴張，進一步增強各區域的產業集聚效應及產業鏈的完善，以推動灣區背景下廣州科創產業轉型升級的持續深化。
圖4 2018年廣州、深圳、東莞及香港科創產業園平均租金比較，來源：戴德梁行研究部
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