還在糾結如何選房？
是覺著地理位置太偏？
還是覺著生活配套不豐富？
想到這些問題不免感到頭疼。
糾結來糾結去，房子到現在都還未入手。今天《地產風雲排行榜》就來與大家討論一下關於選房的問題。
關於選房區域
新區&老區
買房的時候區域是第一選擇，這遠比你選那一棟樓、什麼樣的樓層，東戶還是西戶更加重要。很多人二套購房者糾結是老區置換新區還是老區置換老區。很多首套購房者也在糾結是選擇老區的小戶型還是新區的稍大戶型。
討論這個問題之前我們先討論下政府為什麼要開發新區。目前全國大部分的城市都在進行新區的開發，無論是新一線城市還是三四線的小城市。
比如成都的天府新區，其意義完全不亞於再造一個新成都。
比如武漢的湧現一批“特別區域”，比如光谷新區，是國家級的高新技術開發區、長江新區，是武漢市自己規劃的一個新區，為了應武漢缺少國際影響力的城市新區而規劃產生。
還有鄭州規劃的綠博白沙片區，據說提前預留了省政府外遷地。之前無人問津的港區近些年也是因為政府的一紙文書和使館區的設立，區域發展突飛猛進。
首先我們都知道土地財政是一錘子買賣，可以理解為我們的不可再生資源，老城區沒有了土地買，土地財政銳減，沒有錢就沒有辦法修地鐵，修公園，GDP就沒有辦法拉動，怎麼辦？當然是開發新區，新區有大片大片的土地可以來賣。
此外新區的設立還可以迭代城市的發展，緩解老城區的人口壓力，升級配套和優化基礎設施，彌補一些產業空白，比如：高新技術開發區、經濟技術開發區的設立。
新區的發展首先都有哪些步驟呢？
1、 首先新區要有一個響亮口號和很牛的規劃，比如你叫什麼“某某新城”“某某新區”，然後要把規劃圖曬出來，上面一定要規劃的滿足人們的想象。
2、 其次區域的內要達到“三通一平”（通水、通路、通電、平整地面）或者“七通一平”（ 通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面），綠化也要做好，同時對原住居民進行拆遷和安置。
3、 區域內的學校、醫院等基礎設施要儘快落地，為新區做保證。
4、 一些政府機構或者政府家屬院要先搬過來。
5、 然後通過各種的利好政策來吸引開發商投資建設商業和住宅。
這樣規劃再逐漸落地，新區逐漸發展，房價逐漸上漲，地價越來越高，這就基本形成了一個良性的循環。
其實一個新區的發展歸根到底還是人口的發展，一個新區沒有人口的匯入最終只會變成一個“鬼城”，而新區人口的匯入主要來自兩個方向，要麼是老城的人口，要麼是外來的人口，這也就是一些二線或者新一線城市搞新區往往能搞好，但是三四線城市的新區往往淪為“鬼城”的原因，一個沒有人口匯入的城市怎麼可能有多餘的人口去填充到新區。
市中心的老城區最終會怎麼樣？
中國的城市只有極個別的城市市中心是越來越值錢的，最典型的是北京：故宮就在那裡，所以從這個城市出現以來就是故宮附近的房子最貴。
而別的城市是沒有這樣的影響力的，只有通過不斷的遷移城市中心來向前發展，比如鄭州中心城區的遷移路徑就是：二七——紫荊山——鄭東新區，一路向東的路徑發展。
所以如果你是在一線城市，城市實力強，發展是攤大餅，四面同時發展，那麼中心城區的房子只會越來越貴，等到變成了文物可能會更貴。
但是如果你在二類的城市，後勁不足，只能依靠一個個的新區去一點帶面，並且一個新區的發展需要至少10-15年的時間。
房子確實是中心城區的最貴，但是很多城市的中心城區在一直變。
什麼樣的新區才是最值得購買的呢？
1、 首先這個新區的有一些名校或者有名的醫院已經開始動工或者搬遷，這是政府為新區做的保證。
2、 這個區域有明確的地鐵規劃，並且最好是多條的地鐵線路。
3、 新區距離主城區中間不能有空白區域，否則那就不是新區了，那是衛星城。
4、 區域內很多一線開發商已經開始入駐，自己不會選，跟著一線開發商選應該不會選錯。
5、 基礎設施迅速落地。無論是道路還是綜合管廊的修建，甚至是路邊的綠化如果能夠迅速的落地，至少可以說明政府對新區發展的一個決心。
最後在選擇新區的時候，就要去看一下這個新區的建設是誰來主導建設的，是國家主導的？省政府主導的？還是一個區域自己主導的？最後選擇就會清晰很多了。
東戶&西戶
我們在購房的時候除了要選擇位置外，還要選擇開發商，選完開發商我們還要選擇樓棟號，然後是樓層最後我們還要看看到底是東戶、西戶還是中間戶？其實每次選擇的岔路，我們都可以來一個專題幫大家分析一下，今天我們就來一起分析一下，買房究竟選擇東戶還是西戶？
大部分用戶對東戶都比較青睞，都認為東戶肯定要優於西戶的，但是這個並不是一定的，因為東西戶具體的優勢還是劣勢，還是要根據小區的位置和樓層的平面圖來進行分析。比如東戶如果是面朝一條大路，西戶面朝的是小區的內部景觀，這時候就要好好考慮一下。
· 東戶有哪些好處？
1、老一輩的人都認為“東為上”，受傳統思想影響，父輩大部分都認為東戶是要優於西戶的。
2、東戶可以免於”西曬“的影響，因為西曬的陽光是比較強烈的，
3、東戶在夏季的時候會比較涼爽，空氣更容易進行流通。
· 東戶有哪些劣勢？
東戶一般會比西戶價格方面稍貴一點，這個一方面增加了購房的成本。
· 西戶有哪些好處？
冬季西戶能夠接受更多的光照，冬季能夠使房間更加暖和，房間能夠儘可能的使用自然光和熱量。
· 西戶有哪些劣勢？
西戶的西曬是大家比較在意的，如果建築的隔熱和工程質量不夠過硬，夏季的西曬會對住戶影響比較大，朝西的臥室在夏季舒適度會有比較明顯的降低。
其實，如果樓盤按照國家標準進行建設，根據國家建築保溫節能的標準，東西戶的居住差異是很小的，基本上已經不存在西戶“冬冷夏熱”的情況了。反而，西戶因為日照時間更長，性價比更高，再加上如果開發商的針對西戶的一些特別關照，西戶優勢會逐漸凸顯出來。
究竟是東戶好還是西戶好，最終大家還需要進行綜合考慮，比如：東西戶的觀景比較、東西戶的戶型差距、開發商西戶的價格優惠等等。買房子沒有十全十美的，無論如何我們很難找到一個最好的戶型，但是我們可以根據我們的實際情況，選擇一個最合適的戶型，合適的才是最好的。
關於買房的優惠
我們在買房的時候，如果房子總價是100萬，那麼優惠1個點就是一萬，再加上別的什麼優惠，甚至能夠輕輕鬆鬆的省下幾萬塊錢，這些都是實實在在的優惠。由於心理作用，幾萬塊錢可能在動輒幾百萬的總房款面前顯得很渺小，容易讓我們忽視，但是回頭想想我們買什麼東西能優惠幾萬呢？今天我們就來盤點一下：在買新房的時候能夠拿到優惠的7種方式。
在我們在買房的時候，博弈的就是信息差，我們獲取越多的關於樓盤的信息，對我們購房就越有利，所以獲取信息最重要的途徑就是：多問，問置業顧問、問購房者、問樓盤策劃等等，通過一切手段最大化的獲取這個樓盤的信息，然後從中獲取該樓盤的購房優惠。
1、電商的優惠
電商優惠說白了其實就是開發商躲避政策風險的一種手段，因為項目在取得預售證之前是不準收取客戶定金的，但是“鎖客”最重要的手段肯定是讓購房者出錢，只有客戶真正的出了錢，才會真的對這個樓盤更加的上心，開發商也通常通過這個方式篩選準客戶。開發商不能收錢，就找第三方收，所以就有了所謂的“電商優惠”。一般的體現形式就是交多少抵總房款的多少，一般是在開盤前的一種優惠，但是這種方式是法律禁止的，參與有風險！
2、按時簽約的優惠
一般開發商為穩定成交，當你交納定金選房以後，如果在規定時間內簽訂購房合同、交納首付款會再次給你一定的優惠，這是一種固定客源的優惠方式，防止購房者在簽約前變卦。
3、開盤當天的優惠
開盤當天開發商為刺激購房者下定決心，也會推出一些優惠政策，並且這些一般都可以和別的優惠疊加使用，開盤優惠一般都會限制在開盤當天使用，所以如果你是真的準客戶，開盤的優惠不要錯過。
以上的這些都是最基礎的購房優惠，置業顧問也會和你說明白，當然除了這些還有一些隱性的優惠就需要我們自己挖掘了。
1、老帶新的優惠
老帶新指的是已經購房的業主可以推薦新的購房者，這樣老業主可以享受一定的佣金，如果你要購買朋友已經購買過的樓盤，那就趕緊問問這個項目有沒有老帶新的優惠吧。根據目前市場的行情來看，老帶新是一種比較有效的營銷方式，容易操作，並且對樓盤能形成一個比較好的口碑營銷。
2、單位團購房
單位團購房指的是：單位內一定數量的購房者自發組團或者在團購組織的安排下，以低於散戶的市場價格購買房產的一種購房形式。但是團購房要警惕的是可能存在的風險，因為它屬於非正規的開發商融資手段，後期如果出現扯皮會比較麻煩。所以需要謹慎參團。
3、五人成團
這種團購形式和單位團購房更加鬆散，並且缺失單位成員的相互熟識的性質，因此需要更加謹慎。
4、分銷的佣金返點
目前很多開發商都有“全民經濟人”的活動，一般在品牌開發商的公眾號就可以註冊，然後提供的客戶成交以後就可以收取一定比例的佣金，準購房者可以和朋友溝通好以後，通過這種方式來獲取一定的優惠。
最後給購房者一個忠告：不要瞧不起你的職業顧問，他們可能在你沒成為準客戶的時候，會用一些非正規的方式引導你成為準客戶，但是當你真的成為準客戶的時候，他們是你買房過程中最能幫助你的人。容積率、得房率這些你可能懂也可能不懂，他們可以幫你選，一些真實的銷控信息也只有職業顧問那裡才有，最終的選房方式、最終的優惠政策，甚至說有沒有內部銷控，有沒有提前選房，這些細節都是職業顧問才能告訴你的。
所以，職業無貴賤，敬業有高低。
end
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