1HP.
帶貨女王，哆啦薇婭，直播賣房了。
牽手的是杭州復地的一個商辦項目，帶貨效果不談，確實賺足了眼球。
這才驚覺，已經很久沒有關注過北京的商辦市場了。
沒關注的原因是因為「凜冬仍在」。
凜冬，持續整整3年。
樓市裡的3年，足夠讓一個政策，走完生命週期。
享受同款限購套餐的廣州，在3週年之際，把放鬆的信號拿出來溜了一天。
雖然無法因此推斷，北京也會鬆鬆腰帶，透口長氣。
但可以肯定的是，北京的商辦，剛剛度過泡沫瘋狂擠出的三年。
這一點，在中介的口中，和二手房網站的掛牌價上，已經得到印證了。
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凜冬降臨之前，商辦市場也享受過腰桿最硬的一年。
2016年，商辦成交量8萬餘套，成交數據甩了住宅近3萬套。
腰桿硬起來的原因很清晰，住宅沒地賣，有的賣買不起。
2015年住宅供地還有43宗，到了2016年全年就只有17宗了，而這兩年拿出來的商服用地有近30宗。
於是商辦市場冒頭了。
頭上的大佬這時候選擇睜一隻眼閉一隻眼，所以商辦炒的熱熱鬧鬧。
但後來不行了，眼看房價要脫軌，大佬利落的祭出一招「3.26新政」，一劍封喉，沒多久又補了一招「4.19」，斷絕後路。
出劍的狠戾，讓商辦市場瞬間進入凜冬。
而經歷了嚴防死守的三年，商辦的存量數字，降到了2萬套 。
即使在寒冬下，前兩年裡，商辦也都有年均1萬套的交易量。
市場總是讓人意外。
存量消耗的原因，就像《安家》中的「老洋房」，儘管存量少、交易量低，但就有這麼一股購買力量，盯著老洋房。
商辦，也被一股客群，狠狠盯著。
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盯著存量商辦的客群，是剛需和投資。
兩者有共同的顯性基因，年輕化。
這類客群更重視自我享受，也更願意拿金錢換時間和空間，需要的是綜合性很強的新型生活區。
他們通常是這個城市，最有潛力的消費者。
而更多的消費者，還沉浸在「3.26」的悲傷中。
但這個時候，往往適合真正有需要的人，下場抄底，因為經歷3年的冰封期，商辦的水分基本沒有了。
抄底的區域，少不了樓市新貴「南城」。
看了看南城的在售項目，我選擇了即將入市的泰禾中央廣場趁週末走了一趟。
泰禾中央廣場鳥瞰圖
結論就是，有的聊。
因為它有三塊吸金磁鐵。
腳下踩著義和莊地鐵的同時，擁有泰禾商街，交通和商街的相加就是一塊強力磁鐵，牢牢吸附著人潮。
商街
而這些人潮編織出來的，是房子的含金量和租金的沃土。
大興機場是另一塊磁鐵，雖然它一不小心成了個旅遊勝地，但更重要的威力還是它作為國際型交通樞紐的輻射強度。
提升區域內產業的逼格，創造出更多就業機會。
因此，在一個合理的輻射範圍內，不會缺少流動人口和就業機會。
中央廣場這個項目在空間距離上和機場保持著20多公里，但時間距離僅有1站地，15min的車程。
區位圖
保證不被幹擾，又恰好在機場能帶動的範圍。
最後一塊磁鐵是，項目距離京雄城際這條動脈交通的北京大興站只有500m左右的距離，這個新站帶來的福利是無限「弱化距離感」，一站到機場新國門，五站通達雄安新經濟區。
有了機場和雄安的加持，一個義和莊彷彿能看到京津冀城市群的縮影，吸金能力不用懷疑。
三塊磁鐵的互相作用下，義和莊區域正開足馬力衝向區域成熟的終點線。
此外還附贈了公園和幼兒園。商辦一直被詬病的點，一定有一條是生活氛圍差。
幼兒園效果圖
若想要人流量，就要犧牲生活品質。
但我覺得這是一個偽命題。
人流量，有前面的商街；安穩的生活氛圍，用一個6萬平的公園隔出來，確實有點贊。
社區實景圖
附贈的驚喜，讓生活的品質感升級了不止一個level。
磁鐵和驚喜湊成了一個新的城市綜合體，而這個綜合體隨著南城新國門商務區的發展，能帶來的能量，值得期待。
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但有一說一，商辦這個產品屬性特殊。
優勢和劣勢都非常明顯，不管哪一項都可以說上幾條。
論優點，它擁有較低的總價，持有它在付出的資金總量上，一定會低於住宅產品；交通和購物的便利，可以讓生活和交際圈的邊際感瞬間降低；租售比也是吸睛點之一。
劣勢也完全暴露在眼前，不管是持有方式不同，還是50年的產權等都決定了接盤的人一定受限。
但這也預示了一點。
持有商辦房票的人，擁有更大的談判空間。
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但如何把房票利用好，可以參考以下3個原則。
1.選個有明天的區域，官話講叫區域發展，實際就是把產業+購物中心+交通的吸金作用發揮到極致。
2.對自己好一點，選生活舒適度高的，並且靠的住的地產商，因為接盤的人也希望對自己好一點。
3.堅持小面積原則，畢竟要想創造出更高的租金回報率，就得把面積利用到極致。
小面積的另一個原因，是控制總價，租金收入高的同時更方便轉手。
認定原則後，儘量去選擇現房產品。
這樣既能看到項目的「真面目」，又能以最快速度讓它成為一個持續穩定的「現金奶牛」。
排除種種干擾項，選擇題就成了填空題。
最後，商辦的彩蛋，是隱藏在較高的租金回報率和選定區域發展潛力上的。
所以，入手前請做好長期持有的準備。
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