一訊一評，解讀你關心的樓市動態：
01 城鎮老舊小區“微改造”有望激活大市場
城鎮老舊小區改造關係千家萬戶的切身利益，是重大民生工程和發展工程。近日召開的國務院常務會議確定，加大城鎮老舊小區改造力度，推動惠民生擴內需。
城鎮老舊小區改造牽涉面廣，直接關係到改造的每個家庭，是一項綜合、細緻、複雜的系統工程。住房和城鄉建設部副部長黃豔介紹，2020年，各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年年底前建成的住宅區。
黃豔還表示，本次改造內容分成三類：基礎類包括水暖氣路等市政配套基礎設施改造提升，還有小區建築物公共部位維修等，這些是比較基本的，我們希望能夠應做盡做。
完善類包括小區的環境及配套設施改造提升，有條件的加裝電梯等。
提升類包括社區公共服務產品的供給，比如養老、托育、衛生防疫、助餐等，這些改造內容是順應老百姓的需求，像菜單式點餐一樣，老百姓需要什麼就改造什麼。
幸福策評：疫情防控提升城市社區治理能力，改造涉及居民切身利益需全方位統籌
新冠肺炎疫情發生以來，很多小區都實行了封閉式管理，不少志願者和社區工作人員都入住社區，重點都放在了防疫工作上，是否對城鎮老舊小區改造工作產生影響？
對此，黃豔表示，目前，隨著全國大部分地區疫情防控形勢轉好，各地城鎮老舊小區改造正加快開復工。
“通過這次疫情防控，提高了社區管理、治理的覆蓋面，比如過去沒有物業、社區管理不到位的地方，因為疫情防控工作而納入了覆蓋面，提高了管理能力。同時也檢驗了發動群眾參與共建的成效。”黃豔說。
“老舊小區改造是自下而上的，涉及被改造小區的每一個居民、每一個家庭，需要全方位統籌協調。”黃豔認為，下一步開展城鎮老舊小區改造，首先應繼續發動群眾參與共建，通過街道、社區等基層黨委政府的入戶調查等，全方位協調與居民達成共識。“從經驗來看，樣板效應非常好，示範作用非常大。”
其次，要建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制。“從經驗來看，政府資金應重點支持基本類改造。對加裝電梯、停車設施、改造後建立物業服務等，居民可適當出資，各方需達成一致。”黃豔說。
02 槓桿上的樓市眾生相：下一棒接盤者是誰？
貨幣寬鬆了2個多月，銀行資金充裕，壓下來的放貸任務重，樓市投資客看到了機會。
深圳樓市的彈性一向很大，現在已經有少部分人先知先覺，將紓困中小微的經營貸投入樓市。有了槓桿支持，買家的買房信心增強，於是深圳賣家開始提高掛牌價，二手房價格漲了。
除了深圳，上海也表現出了類似的市場現象。不過，除了這兩個城市之外，整個珠三角、長三角仍然靜悄悄，除了中心區，廣州樓市相對平穩。
幸福策評：資金寬鬆力度大，開發商分化，看待熱點城市謹慎但不悲觀
寬鬆力度，是近10年來最大的。7天逆回購利率調整前後，MLF會同方向調整，力度也有相關性。因此，這次MLF下降，降幅20個點，且與7天逆回購利率降幅是一樣的。MLF下調了，LPR也會下調，包括大家關心的5年期LPR。
經濟形勢嚴峻了，企業也好、個人也好，開始變得悲觀了，收入也下降了。這時候，貸款利率就得降了。所以，央行對銀行降息，希望銀行對個人、企業也要降息。估計，4月20日新一期LPR發佈時，1年期和5年期限LPR都會下降，針對實體的1年期降20個點。樓市開始回升了，深圳、上海、廣州、南京、杭州等地房價開始上漲了，估計5年期LPR降10個點。
當然，資金寬鬆了2個多月了，天降大雨，萬物受惠。數據顯示，一季度房企境內外債券融資合計約3944億元，同比增長5%，超越2019年。後續，還有很多開發商會獲得融資機會，甚至一些債務高或要倒下的開發商，這在2019年是不敢想的。
樓市要穩定，這是任務，一旦某開發商倒下，恐慌情緒，傳染效應，承受不了。 而且，各地控制疫情，開支太大，27號的重要會議，還要求擴大財政赤字。所以，保持樓市穩定，已是共識。
有的開發商就覺得，地方政府缺錢，一定會拿出好地塊來出售；貨幣寬鬆，未來樓市差不離。現在，就是拿地的好時機。京滬穗杭等，也確實出現了好地塊，甚至是地王。因此，有開發商開始漲價了，比如近期樓市火熱的深圳。廣州知識城去年的銷量王——萬科幸福譽，最近均價也賣到2.5萬/平了，而去年底才賣到2.3-2.4萬。
不過，有的開發商比較悲觀，覺得疫情會導致2008年式的危機，大家悲觀了、收入下降，買樓慾望降低。所以，優惠還是主流，大灣區城市外圍很多項目，折扣優惠增加，一次性付款甚至可以打到9折。近日，佛山某項目，7.8折（先提價再折扣，實際應該是8.5-9折）遭到瘋搶。廣州外圍6區，東莞、惠州等非核心區，新盤售賣，仍舊以折扣優惠為主。
從近期市場來看，熱點樓市開始回升了，比如3月份，深圳二手房成交量近8千套，超過去年12月的水平。儘管有媒體渲染、明星樓盤帶動的影響。但當下，銀行的錢很充裕，放貸給中小微的任務很重，但對用途監管上，近期真的鬆懈了，導致資金進入樓市。
從深圳來看，目前高端購買力並沒有那麼強大，只是被個別樓盤吸睛了。所以，別盲目跟著加槓桿入市，當下能拿出100萬現金的人都不多，樓市繁榮建立在槓桿上，這是不可持續的。大家應該靜觀，保持謹慎，加強學習，修煉內功，研判形勢。
03 中央文件給出信號！這些中心城市或將零門檻落戶
近日，南昌市人民政府辦公廳印發了關於全面放開南昌市城鎮落戶限制的實施意見的通知（下稱“意見”），全面取消在南昌市城鎮地域落戶的參保年限、居住年限、學歷要求等遷入條件限制，實行以群眾申請為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”准入政策。
南昌不是首個零門檻落戶的省會城市。去年3月18日，河北省會石家莊宣佈取消在城區、城鎮落戶“穩定住所、穩定就業”等遷入條件限制，全面放開城區、城鎮落戶。
石家莊也由此成為首個實施落戶零門檻的省會城市。作為人口大省河北的省會，石家莊徹底放開落戶門檻，也是戶籍改革的一個標誌性事件。
另外，國家發展改革委近日印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》（下稱《任務》），提出督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。
幸福策評：未來將有更多城市加入到零門檻落戶的行列，有年輕人的城市才有未來
城區常住人口300萬以下的城市都應零門檻落戶。目前城區常住人口低於300萬的省會（自治區首府）城市，包括貴陽、烏魯木齊、石家莊、南昌、蘭州、呼和浩特、海口、銀川、西寧、拉薩。此外，類似珠海、無錫、常州、溫州、佛山這些二線城市也將處於零門檻的範圍。
值得注意的是，對於城區常住人口超過300萬的城市，《任務》提到，要鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制。 這也意味著包括福州、廈門、蘇州、南寧、寧波、太原、長沙、大連、昆明、濟南、合肥、長春等I型大城市，未來都有可能全面取消落戶限制，加入到零門檻落戶的行列。
這些I型大城市和南昌、石家莊、貴陽等城區常住人口接近300萬的省會城市，以及佛山、無錫等經濟大市的教育、醫療資源都不錯，就業機會較大，如果全面放開落戶，還是有較大的吸引力的，也有助於這些城市加速集聚人口，做大做強中心城市平臺，並加速成為特大城市。對區域經濟發展來說，有更多強有力的中心城市，也可以帶動更多區域協調發展。
廈門大學經濟學系副教授丁長髮分析，城市競爭是不進則退。人口、人才是城市競爭力的重要體現。青年人才是消費、創新創業和就業的主體，有年輕人的城市才有未來。但要留住年輕人，除了放開落戶門檻外，還必須要宜居宜業。
丁長髮說，這些城市要努力創造良好的營商環境、相關產業、就業和發展機會才能留住人。同時，有產業才有財稅，才能提供更多更好的教育、醫療等公共服務，進而吸引人才，實現人口集聚。
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