論起新房，兩三年前，尹山湖板塊是供應大戶。
但現在，尹山湖苦新房久矣，周邊新房數來數去，就一個湖西星辰，選擇面著實有限。
最近，聽說碧桂園項目要開盤了，筆者去實探了下，順道看了下它對面的象嶼項目。
雲棲隱山：月底首開252套精裝洋房！
2019年4月24日，碧桂園以總價26.27億，樓面價21933元/平，溢價56.66%斬獲該地塊，一躍成為板塊內的地王。
拎了幾點大家最關心的：
1、首開時間及樓幢、面積
項目一共規劃22棟住宅，分三期，整體1016戶。預計本月底會首開一期的7棟洋房，共252套，分別位於9#、13-15#、19-20#、25#，除9#為8F，其餘均是11F，一梯兩戶。
樓間距蠻大，45米左右，一般來說，就算是一二樓也不用擔心採光問題。
首開戶型以120平為主，共232套，除此外還有
20套200平左右的底復。2、戶型、裝標及樣板間
月底要開的主力戶型只有一個，120平四房兩廳兩衛。
看下戶型，四開間朝南，橫廳設計，面寬據說達到了6.55米。主臥套房，帶飄窗，比較寬敞。東北角次臥面積不大，但帶一個北陽臺，彌足了空間的不足。
剩下兩個次臥同樣帶飄窗，但南向次臥離大門太近，不夠私密，當然如果後期作為客房或者老人房，出入會比較方便，也能與主臥、兒童房分開，互不干擾。
總的看下來，陽臺和飄窗給戶型加分不少，置業顧問表示：不加贈送面積，得房率已經高達85%，這個120平的套內面積抵得上市面上140平的。
據悉，項目還有一個戶型，面積小點，100平的三房兩廳兩衛。不在此次首開的範圍內，如果想買小面積的還需要再等等。
項目是精裝交付，具體裝修標準尚未出來。
樣板間前不久已公開，只有120平一個戶型，需要驗資20W才能夠看 。筆者未能實探樣板間，但拿到了一些樣板間的照片，大家一起來感受下。
從圖片上看，還是比較豪華的，高級黑白灰色調加一些暖色調點綴，整體比較耐看。
3、工程進度
碧桂園動作真的不慢，在封頂銷售的壓力下，一期要開的總層高11F的洋房都已經建了八九層了，有的樓棟已經快封頂了，就等月底了。
看效果圖，感受一下建好的樣子。對比一下，目前尹山湖高聳密集的高層，土黃色的外立面，這個項目一看就是走的改善風。
作為今年板塊內首個純新盤，且是地王項目，碧桂園雲棲隱山一旦開出，將代表著尹山湖板塊房價的天花板。
觀瀾逸品：5月售樓處公開，五大戶型！綠城物業？
2019年7月11日，象嶼首進蘇州市區，斬獲尹山湖12號、13號兩宗地塊。12號地塊，成交樓面價19058元/平，溢價21%；13號地塊，成交樓面價15018元/平，溢價22%。
晚了小三個月，象嶼拿下的這兩宗地比對面的碧桂園便宜了不少。目前，臨時展廳已經有了，正對著碧桂園的售樓處，大有唱對臺戲的感覺。另外，鄰瑞廣場和雙湖廣場也有展廳。售樓處月底能建好，5月公開。
前不久，案名剛出來，叫“觀瀾逸品”，該項目是象嶼在蘇州的一號作品，目前已確定與綠城合作。
據稱目前展廳用的物業就是綠城的，那麼後期觀瀾逸品會不會也是綠城物業呢？期待一下下~
這個盤目前公開的信息不多，筆者也拎了些點出來。
1、首開樓幢及面積
12號和13號兩宗地塊是共同打造一個社區，12號地塊有24棟住宅，14棟高層+10棟洋房，還帶一個幼兒園；13號地塊分南北兩小塊開發，規劃19棟住宅和2棟商業，住宅包括一棟公租房（9#），商業兩棟合計1.5萬方。
據展廳置業顧問介紹，項目會先開12號地塊上的10棟洋房，層高在7-10F左右。
△12號地塊效果圖
△13號地塊效果圖
關於面積，具體的戶型圖還未出爐，但置業顧問表示一共有五個戶型：102平、126平、136平和165平的，其中126平的戶型有兩個，一個橫廳，一個豎廳 。
2、粗略戶型圖看一下
目前戶型圖尚未出爐，但根據此前規劃，我們可以粗略地看下戶型，三房、四房為主。
1）層高10F的16#、17#樓：一梯兩戶設計，戶型為四室兩廳三衛。
2）層高7F的5#樓：一梯兩戶設計，戶型為四室兩廳兩衛。
3）層高8F的11#、18#樓：兩梯四戶 設計，戶型為四室兩廳兩衛。
4）層高18F的1#、2#、3#、6#、7#、12#、13#、14#樓：兩梯四戶設計，其中邊戶為四室兩廳兩衛、中間戶為三室兩廳兩衛設計。
3、工地進度
相比較對面的雲棲隱山，觀瀾逸品進度有點慢。
一共分了三個工地，東南角一期待開項目所在的地塊，進度最快，但也處於打地基階段。據現場工人反映：工地3月17日才開工。
該地塊需要建幼兒園，總層高3F，用地面積不低於5300㎡，建築計容面積不小於3500㎡，規模不低於3軌10班（包含一個託班）。
西南角的工地進度最慢，目前尚未動工。該地塊包含一棟商業和一棟公租房（戶型建築面積區間為60-70㎡）。
西北角的工地目前在建售樓處，售樓處主體即將完工，住宅部分才處於打地基階段。按照規劃，未來售樓處應該會改成商業體。
目前，尹山湖板塊新房緊缺，但二手房市場庫存相當充足。放眼望去，除了房子，還是房子……兩個項目跑完，筆者又去中介門店諮詢了板塊內二手房的情況。
總結下來有四點：
1、中介門店相當密集，一步換一店；
2、掛牌均價3W+，5000+套大體量，房東求著賣；
3、中介主推新房，新房價格衝擊下，二手房無人問津；
4、二手房沒市場，但是最多一套降個小十萬。
愛琴海附近的中介門店扎堆出現，一出門又是一箇中介門店。有門店處於關門狀態，但多數還是在營業。
談起板塊內的二手房，中介小哥直嘆氣：二手房掛太多了，太多了……光中海，我們系統裡就有300多套，整個尹山湖加起來有5000多套房子要賣，但是，根本賣不動，看房的人也很少。
筆者查驗了下，鏈家網上顯示尹山湖板塊在售房源1772套，掛牌均價31670元/平。整個2月份，新增房源猛增360套，再看看4月份，近一週新增房源109套，這個供應真的是驚人。
△數據來源鏈家網
相比較供應量的持續上漲，帶看量持續走低，至2月份才略有回升，簡直沒法比。
中介小哥還告訴筆者：板塊內二手房價格在3W以上，大小戶型均價都差不多。最貴的要數靠近地鐵的保利那幾個盤，均價3.5W，洋房比較稀缺，價格也會高點，3.7-3.8W。二手房基本上沒什麼人看，房東求著賣，但又不降價，個別急賣的降個八九萬，降了也沒人買。
△中介門店外掛牌房源
基於這樣的情況，不少中介主推新房，其中湖西星辰佔多數。中介小哥表示：二手房賣3W，湖西星辰均價只有2.8W，大家接受新房比較多。新房價格便宜，基本上帶過去看幾次就能現場簽約。
看完了尹山湖板塊的新房和二手房，筆者只想說，尹山湖苦新房久矣，二手房苦客戶久矣。
要說，尹山湖離園區很近，堪稱“園區外溢第一站”，但行政上歸屬於吳中。在吳中3W的限價紅線高懸的情況下，接下來碧桂園雲棲隱山和它對面的象嶼綠城觀瀾逸品能開出什麼價格非常值得期待！
據最新情報，碧桂園雲棲隱山放風價在3.2-3.3W；象嶼綠城的觀瀾逸品尚未傳出風聲，筆者預估到時候放風價也不會低於3W。
如果月底碧桂園雲棲隱山開出了3W+的價格，是不是吳中太湖新城那幾個項目也能期待一下
。
好了，接下來只需要耐心等待了~期待率先入市的碧桂園雲棲隱山！
最後歡迎看官給予評論和轉發。
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