第一太平戴維斯華東區評估及專業服務部高級董事蔣嵐雷
中房報記者 付珊珊 | 上海報道
2018年，內地房企掀起赴港上市熱潮，僅當年奔赴港股上市的房企就有12家之多，這股熱潮一直延續至今。
但隨著內外環境劇烈變化，中小房企港股上市難度也在不斷加大，三巽地產、港龍地產招股書接連失效，而今年又疊加疫情影響，中小房企港股IPO闖關前景更加不明。
第一太平戴維斯華東區評估及專業服務部高級董事蔣嵐雷認為，企業紛紛赴港上市也是希望可以通過資本市場緩解資金壓力，同時繼續在規模上發力佔據更多的市場份額。但是其認為，內地房企赴港上市的最佳窗口期已過，隨著行業競爭加劇，小房企發展前景存在不確定性，上市難度增加。
中國房地產報：今年對於中小房企赴港IPO是窗口期嗎？
蔣嵐雷：我認為內地房企赴港上市的最佳窗口期已經過去了。原因有兩點：一，在當前全球疫情影響下，以及政府對房地產行業調整仍沒有放鬆的情況下，內地日益競爭激烈的生存環境使得短期內對小型企業的發展前景仍存在較大的不確定性，上市難度增大。而實際上，自2018年以來經歷過一波內地房企赴港上市的高潮後，行業的資本紅利已日漸微弱。二，目前大多數赴港上市的房企負債率很高，寄希望上市後以“新債還舊債”的方式緩解資金壓力，而這背後則是市場對潛在風險及房企償債能力的擔憂。債務重、融資成本高、財務槓桿高、對抗產業週期風險的能力就會減弱。拿不出一個比較好看的財務報表及經營數據，使得小型房企在上市審批這一環節就會面臨巨大的挑戰。
中國房地產報：中小房企“流血上市”是否有必要？
蔣嵐雷：除去幾家大型房地產上市公司以外，其實內地房企在港股的市場估值並不高，但仍擋不住內地房企紛紛赴港上市的熱潮。焦急上市的背後離不開當前中小房企日益惡化的生存環境。目前內地在樓市調控的大背景下，融資貴、融資難、負債率高、銷售回款壓力大、資金緊張等問題困擾著中小房企。如無法獲得現金流支持、改善財務結構等，則很可能會陷入財務危機、或面臨發展困境。
上市最顯著的好處就是獲得資金支持，緩解資金壓力；其次則是通過資本的擴張尋求更大的市場份額及規模空間。我認為，發展到一定規模的中小房企，通過上市提升企業形象及品牌影響力，得到資本市場的認可並依靠資本市場進行全國化佈局是可行的。相對於未上市的房企而言，上市房企在規模及發展上存在更多的機會和可能性，進而提升市場佔有份額，這也是為什麼中小型房企紛紛尋求上市的動力之一。
中國房地產報：中小房企上市艱難，它們的出路在哪兒？
蔣嵐雷：當前內地房地產行業集中度不斷提升，適者生存、優勝劣汰趨勢正在加速，來越多小型房企在激烈的競爭中夾縫求生存。政策調控不放鬆、項目去化難、利潤空間壓縮、融資渠道收緊、融資成本高、負債率高企、競爭力不強等都是小型房企面臨的發展困境。數據顯示，2019年，共計有330家房企發佈了破產相關文書，可見生存環境不容樂觀。
其實，通過上市融資只能解決一時的資金短缺。我們最根本的，還是需要從“根”出發，即企業本身，例如如何調整債務結構，降低槓桿比例，讓負債和規模擴張達到平衡；如何獲得持續性盈利能力，鞏固核心業務；如何在市場進入平穩或下行期時，進行戰略性調整以應對挑戰等。
中國房地產報：許多中型房企在轉型期間選擇多元化發展，是否也是目前集中尋求上市融資的原因之一。
蔣嵐雷：我們關注到，部分房地產企業，在快速上升期或業績高增長時期，激進地開始多元化發展，而新涉足業務不僅短期內難以見效益，主業務的發展也會受到影響。一旦運轉中某個環節出現資金問題或資金鍊斷裂，對於小型房企而言，很可能出現經營困難甚至面臨破產的危機。因此，對於該部分小型企業而言，重點關注主要業務，平衡主業務與其他業務的發展尤為重要。
其次，在市場逐步過渡到存量市場的背景下，企業的發展重心應從粗放式的增量發展轉向品質的提升，提高去化能力。未來業績規模及增長不能再簡單依賴銷量的增加，企業的戰略佈局、內部優化管理、品牌建設等綜合實力的提升才是核心關鍵。
另外，值得一提的是，我們也看到這兩年越來越多的房企以合作的形式拿地、開發項目等，而這也是當下房企生存及競爭的一大趨勢。合作的本質是資源交換、優勢交換、利益互惠及共享。一些在本地資源集中度較高的小型房企或本土企業，可通過與大型房地產開發商的合作與發展，完成戰略性佈局，實現共贏的局面。
閱讀更多 中國房地產報 的文章
關鍵字: 第一太平 原汁原味的德系SUV 蔣嵐雷中
