這個五一是後浪們狂歡的五一，
是港股驚心動魄的五一，
是長征五號B首飛成功的五一。
總之，這個五一過得不像五一，更像是元旦，哦不，像是新年。然而，就在這個五一，有一個陌生的詞彙悄悄的出現在大家視野，但尚未在朋友圈大範圍爆發，這就是——REITs。這東西的全名叫房地產信託投資基金，咱們就簡稱為小瑞。其實在房地產圈，小瑞本來就不是什麼新鮮事，就是專門投向房地產的基金，普通投資者也可以參與。這和自己買房有天壤之別，因為小瑞可以投酒店、寫字樓、工業用地……這些對於目前還沒實現小目標的菠菜而言，確實不現實。重點是這是一種可以交易的資產證券化產品，也就是
流動性好，可以隨時賣掉（類似於債券交易）。如果我們真的去交易一處房產，即使趕上房價高漲的時候，沒有半個月到一個月的時間也無法完成交易。假如持有小瑞，不賣，也可以每年獲得利潤分紅。
看起來還蠻香的。
然而，這次4月30日證監會和發改委合力推的小瑞則是用這種規則盤活基建，也就是基建版的小瑞。菠菜假期看了很多學者的專業性研究，說國外的小瑞多麼成熟，我們的多麼磕磣……如果幹金融產品設計都是直接抄作業這麼簡單，還要你們這些專家幹嘛？菠菜是做債出身，之前國內的資產證券化早期分層信託，也並非是完全意義上的ABS（因為沒有真實出售這一環節）。國內之前的小瑞也類似，之前發行的REITs基金更像資管產品，而不是在產權意義上的實現物業的所有權歸基金管理公司（這有一定國情的原因，此處不展開），也沒有稅收優惠。
但這些都不是重點，重點是小瑞確實解決了不動產的流動性問題。
接下來說，把小瑞引入基建靠譜不？首先，這不是我國的先例，對岸有7只投資於基建的小瑞。當然，一些大V的慣性思維是拉出來一個表格，看看對岸過往的受益瞭然後再評價一番。菠菜認為這種比較在當下毫無參考價值。比如說修高鐵，本來就需要人口密度達一定程度的城市才會有未來回報的可能性，自然對岸沒有這個條件（加州高鐵已經成為史上臭名昭著的爛尾項目）。高速公路、路橋工程也是一個宏觀週期的產物，這些條件我們恰好具備。關注一個金融產品的設計，主要先看的是底層資產的穩定性。目前基建在國內的回報是穩定的，而不是“高”的。我再舉一個簡單的例子，長江三峽的企業債回報率顯然是高於黃河小浪底工程的，為什麼？這就需要具體項目具體分析。
但這些依舊不是重點，重點是投基建的小瑞確實能解決基建的流動性問題。
再往深處說，小瑞還可以讓社會資金來緩解地方債的壓力（如下圖，帶來“活水”），之前的基建都是與地方債直接掛鉤的。人類解決金融危機的方法沒什麼實質性的創新，就是不斷的想辦法延長債務償還期限來“續命”，等待經濟復甦的時候再償還。至於現在一些文章所說的什麼跑贏通脹，我只能呵呵了，這根本就不構成統計學意義上的相關性。這就是一種投資渠道，而且對於小韭菜按照以往房地產小瑞的經驗，也是有10萬起步的小門檻的。
一切金融產品都有違約的可能，即使是國債（理論上是），何況小瑞？房地產小瑞本身的回報來自房產升值帶來的溢價和租金收入，但房價要是大跌呢？基建同理。
當面對一個新鮮的金融產品時，我們不要總想著一味的找亮點，先要明確可能的風險，否則原油寶的悲劇還會上演。
對於機構投資者和普通投資者而言，小瑞就更好的把投資收益綁定在大基建上，也就是與國家同呼吸共命運。畢竟，當下的基建大戶以國企、央企為主。連巴菲特都曾在投資者大會上說堅持看多做多中國，我們為什麼沒有信心呢？
我們參考券商的報告，第一批試點是有明確的區域導向的，比如粵港澳大灣區、津京冀，很有可能小散還上不了車
有一種神奇的市場力量叫——需求導向。
我舉個假期中的見聞。菠菜和家人假期去南鑼鼓巷吃飯，本來以為不是收費景點不用預約。結果因為沒做功課白跑了一趟，人家各個衚衕口和景區門口都要求提前一天預約才能進去，要限流（包括什剎海和蓮花市場入口）。我們剛打算走，在門口的拐角處看到一群人頭攢動，上去看過才知道是裡面的商戶自發組織給遊客掃商戶的邀請碼，憑這個也可以進入。也就是當時掃碼當時可以進去。對方解釋說，現在是中午的飯點兒，希望能有更多人消費拉動自己飯館的生意。這就是市場需求導向的魅力，也是中國經濟充滿活力的一面，我們畢竟有3億多的中產消費群體，相信復甦會很快。
節後市場活躍度明顯會提高，大家對於中美高壓下的科技板塊充滿期待，恰好前期也調整過。而且本月有一年一度的
兩會行情疊加北斗、航天等概念，我對五月的市場看多。主線行情起來的時候，建議大家移倉權重股，基建也好，兩會行情也好可能會利好權重和科技股。小瑞增加的不僅是基建的流動性，還有盈利能力。
小瑞，就是一股後浪，你要衝浪嗎？
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