電影《甲方乙方》中金句不少，最戲謔的一句莫過於葛優的一句“地主家也沒有餘糧啊”。
經歷了三個季度的嚴格調控，2019年第四季度臨近年關的房企們更應了這句話，“地主家真沒餘糧了”。
11月22日鄭州的土地市場，似乎是受了“小雪”節氣的影響寒意逼人，11月初冬的風吹散了鄭州開發商買地的熱情，22日鄭州土地市場掛牌出讓的3宗鄭東新區土地無一成交。
北龍湖住宅用地流拍，高鐵商圈商業用地暫停交易
11月22日，鄭州市公共資源交易中心公佈土地出讓信息顯示，鄭東新區出讓3宗地，其中2宗為商服用地，暫停出讓；位於北龍湖的1宗優質地塊，流拍。
鄭政東出〔2019〕12號（網），位於鄭東新區龍湖中環東路東、南錄莊街南，使用面積79579.35平方米，城鎮住宅用地，容積率大於1.0，小於1.7；起始價216000萬元，起始樓面價15966元/平方米，熔斷價324000萬元，房屋成本指導價29000元/平方米，綜合房價最高限價32000元/平方米。
經過一個多小時的競拍，最終該宗地以流拍告終，結果讓人咋舌。
鄭州豪宅區的北龍湖，向來以房子不愁賣自居，如今也落得土地流拍的境地，不由得讓人感慨“不信抬頭看,蒼天饒過誰”。
據相關人士透露，北龍湖12號地有5家房企參與競拍，各家房企都比較穩，綠城地產最後舉價到28.4億，其實離熔斷價32.4還有空間，但地塊最終還是流拍。
面對年底銷售壓力、回款壓力、融資壓力，真應了電影的臺詞“地主家也沒有餘量了”。面對如今的新房銷售情況，各房企寧可不拿地也不能拿錯地，哪怕這塊地在鄭州最熱的區域。
說罷北龍湖，再說說鄭東新區高鐵商圈。
雖說“火車一響，黃幾萬兩”，奈何“餘糧”不多，買地這種事也只能是看看作罷。
在22日的土拍中，鄭政東出〔2019〕9號（網）、鄭政東出〔2019〕10號（網）均為鄭東新區高鐵片區的商業用地，在此次拍賣中均已暫停交易告終。
根據鄭州市公共資源交易中心公示信息顯示，鄭政東出〔2019〕9號（網），位於鄭東新區動力北路北、博學路東，使用面積6428.74㎡，商服用地，容積率小於5.0，起始價9300萬元，起始樓面價2893元/平方米。該地塊地上需配建垃圾收集點、非機動車存車處、變電室和機動車停車場；地下配建有停車場、垃圾收集點和雨汙水提升泵房。
鄭政東出〔2019〕10號（網），位於鄭東新區動力南路南、思源西街東，使用面積17737.09平方米，商服用地，容積率小於5.5 ，起始價25700萬元，起始樓面價2634元/平方米。該地塊地上需配建垃圾收集點、非機動車存車處、變電室和機動車停車場；地下配建有停車場、垃圾收集點和雨汙水提升泵房。
兩塊地均在鄭州東站東側，目前這一區域在售的項目有寶能鄭州中心和華潤新時代廣場，在建的有正商國際大廈和新發展楷林中原總部基地。寫字樓雲集是這一區域最顯著的特點，但是銷售情況不好也是這一區域的顯著特點。
根據河南省統計局公佈數據，1-10月份全省辦公樓銷售面積下降4.4%，商業營業用房銷售面積下降9.3%；辦公樓銷售額下降3%，商業營業用房銷售額下降13.1%。從數據的層面多少也能證明，為什麼房企對於商業用地不那麼熱衷。
少拿地或者不拿地，說白了都是“錢緊”所致。同樣，房企“錢緊”還體現在銷售端的“折扣”上。
11月鄭州開盤項目多，銷售折扣力度加大
土地市場冷清，房企銷售端卻變地“熱鬧”。
據克而瑞及機構公佈的開盤數據來看，11月，鄭州預計有36個樓盤項目入市。其中，已經開盤項目13個。
從分區情況看，11月開盤項目區域分佈比較廣，佔據鄭州10大區域。主城區仍是金水區比較火熱，是名副其實的“推盤大戶”，已推盤4個，即將推盤5個，中原區已推3個項目，將推2個項目，鄭東新區和高新區將推項目較多，分別為4個，二七區和管城區相對較少。近郊區推新項目也不少，3個項目已經開盤，5個項目即將開盤，分佈範圍比較廣，航空港區、滎陽各佔1盤，中牟1個盤，新鄭2個盤。
在對市場的實際探訪中發現，11月鄭州各在售項目說的最多的就是“折扣”二字。
11月5日下午，位於二七區大學南路的萬科大都會採用微信選房，推出263套房源。高層精裝均價12500-13500元/平方米，開盤當天優惠5000元，認籌優惠1%，開盤優惠2%。截至開盤結束，銷控顯示來訪客戶320組，達到認籌客戶的80%，去化223套，去化率85%。
碧桂園名門時代城推出72套高層精裝房源，高層精裝房均價12800元/平方米，認籌客戶一萬抵三萬，按揭付款2%，老帶新99折，開盤當天簽約99折。銷控顯示，來訪客戶70組，達到認籌客戶的85%，最後去化56套，去化率78%。
永威西郡開盤當天，推出536套房源，最終，高層毛坯成交價14500元/平方米，認籌交2萬元抵3萬元，開盤當天全款、按揭客戶優惠2萬元，領導特批優惠5000元。銷控顯示，來訪客戶450組，達到認籌客戶的90%，最後去化386套，去化率72%。
融創中永中原大觀共推出264套房源，最終，高層毛坯成交價16900元/平方米，會員升級優惠1%，開盤優惠1%，全民推介2%，分銷1.8%-2%優惠。銷控顯示，來訪客戶240組，達到認籌客戶的85%，最後去化211套，去化率80%。
11月接近月末，四季度也僅剩一個，目前房企為了完成年度任務想的最多的莫過於多賣、多回款。在這樣的背景下，年底似乎是消費者買房的好時機。
趁著日頭好，趕緊收稻草
為了過年能吃上豬肉，房企在加碼折扣力度的時候，“央媽”也走上臺來助力一把。
11月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2019年11月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為 4.15%，5年期以上LPR為 4.80%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。
11月20日是央行公佈改革後LPR利率的第四次報價，1年期、5年期LPR利率均下調5個基點。其最直接的影響就是，有助於降低剛需購房群體房貸成本。
以鄭州市場為例，新房貸款的基本情況為，首套在基準利率上上漲25%-30%。按照新政說法，也就是在4.8%基準利率基礎上上浮25%-30%。
以一套100萬貸款本金、30年期等額本息的貸款計算，現行利率下月供額為5762元，而在新利率下為5731元，即月供壓力將減少31元，具有積極的降低負擔的效應。
雖說現在購房折扣多，利率也有調整，但是購房者已經要擦亮雙眼，不要被優惠衝昏了頭腦。
買房需謹慎，莫貪小便宜吃大虧
優惠力度大，一些去化率好的樓盤，又可以用“搶”來形容其銷售場面，不過筆者還是想為購房者打一劑“預防針”，面對目前的市場環境還要謹慎為主。
首先，老生常談的話題，購房要看清項目的相關證件，一定要“五證齊全”。
其次，以當下的情況來看，購房還要選擇“大開發商的大體量項目”。在此不是唱衰房地產行業中的小企業，畢竟通過人民法院公告網查詢，截至到10月31日，2019年已宣告破產的房地產相關企業數量超過400家。退一萬步講，大體量項目即便後期出現維權現象，也能佔個人多優勢。
第三，購房要看清自身的需求。房產雖然具有投資屬性，但其最核心的屬性依舊是“住”。“房住不炒”已是大勢，全國二手房交易持續疲軟，都為房產的投資屬性蒙上了一層陰影。從數據層面來看，國家統計局公佈數據顯示，10月全國70個大中城市二手房降價的城市達到35個。
第四，三四線城市的房產不要碰。房價預期早已被政策透支，三四線城市的巨大庫存和日益流出的人口及荒廢的產業之間的矛盾短期內是不可調和的。未來巨量的三四線城市房子會沉淪在空置嚴重，面臨滯漲，不好轉手淪為紙面財富。
閱讀更多 河南樓市瞭望 的文章
