編者按：
他們是地產商的中堅力量，他們是城市崛起的脊樑，他們是美好生活的營造者。樂居財經聯動全國百城，推出《見地》人物系列之“對話經理人”，一起聆聽區域總、城市總講述其建設美好生活的故事。本期【見地】對話嘉賓：卓越城市更新集團總經理萬偉先生。
撰文 | 溫巧平
拍攝|李小堂
出品 | 樂居財經
城市更新越是繁榮發達的時代，越是伴隨強烈的時代不確定性，動盪、焦慮、不安全感，就如現在這座城市一方面讓人沮喪，但又給人希望。
曾經“五百棟崗廈舊樓倒下去，十個億萬富翁站起來” 的新聞轟動一時。在全國人民看來，在深圳當村民是幸運的，它讓當上億萬富翁的夢想變得如此容易實現。
這是一部分事實，另一部分真相是有等了12年，直到離開人世也住不進新房的老人，有被拖垮的房企黯然離場。
卓越城市更新集團總經理萬偉告訴樂居財經，舊改難，在於一早期無法可依，二無行業標準可參考，導致大量城市更新項目從最初的接洽到落地，動輒8年以上的週期，耗盡心力。
萬偉是深圳參與舊改的第一批人，就如1982年來建設深圳的第一批工程兵父親一樣，對於這座城市有著深厚的感情。
“一批代表性工程：如國貿、市政府大院……就連最早的深圳河都是他們一群工程兵跳下去用手工開挖的，那時候沒有大型的機械設備。‘三天一層’的速度基本靠人手。”萬偉覺得自己投入房地產行業，似乎是冥冥之中註定。
“很多人在這座城市生活，但並不是每個人都能幸運地參與進來。”2002年參加工作的萬偉，入職的第一家公司是華業地產，當時還在四川大廈辦公，負責的是物業管理，2005年才正式加入卓越。
在這期間，萬偉涉及過房地產開發的人力行政、投資拓展、客服、物管、招商等各個領域。
在2009年的暖冬，萬偉從綜合辦公室主任被委以重任開始籌辦城市更新辦公室。5年時間，城市更新在卓越版圖中從一個部門升格為集團。
“我們是全國第一家城市更新集團公司，因為相信這條路肯定沒有走錯，所以一直堅持，就看你能不能殺出一條血路來。其實早期舊改很難出成績，大部分人熬不下去。”
“一開始沒想到會這麼難，但是涉足後，發現這個行業一是無法可依，二無行業標準，三無經驗。全靠一腔熱血與摸著石頭過河的勇勁。”萬偉沒有辜負公司的信任，這條看似艱難險阻的路，萬偉帶領團隊在2年時間拿下了10個項目，到如今旗下優質項目已超過100個，團隊也從1人發展到60餘人，而現今則已接近500人。
自2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》出臺以來，深圳舊工業園區、舊城、舊村改造被推向了前所未有的高潮，許多產權人、開發商以極大的熱情參與其中。
卓越在舊改市場搶佔了先機，奪得一份巨大的蛋糕，打造的都是核心地帶的標杆項目，位列深圳舊改第一梯隊。
如與皇崗村合作，打造了中心區最早的大型商務綜合體卓越世紀中心，這也是卓越的首個城市更新項目；參與改造福田CBD核心區域的崗廈村成為國際一流的巨無霸綜合體-深圳中心；在梅林區域打造深圳中心北區最大的商務地標-卓越城；還有改造寶安辛養工業區，成為一流的商住綜合體標杆，改造鹽田橋東老住宅區等等。卓越因此成為在舊村、舊住宅區、舊商業區、舊工業區四大改造領域均有成功案例的少數企業之一。
同時期，星河、鴻榮源、京基、宏發、佳兆業、萬科、金地等都深度參與到舊改市場。
早期舊改週期長，拆遷難，其中最突出的是由於缺乏完善的政策法規的保駕護航，拆遷中的“釘子戶”問題難以有效解決，導致已列入計劃的項目“拆不動、賠不起、玩不轉”。
“行業一直沒有公允指導價，沒有標準，也缺乏政策指導實操。”在萬偉看來，當時的舊改市場就是無人區，沒有誰可以模仿與趕超。無論是戰略、標準、談判路徑都要靠自己去摸索。
“你可能每一天每一步都面臨著挑戰，行業沒有操作標準，但政府有審批節點要求，從一開始報文到最後審批，每個節點都至關重要且環環相扣，錯過一個審批窗口期，可能就要付出沉重代價。”
萬偉本身是目標感極強的人，卓越城市更新集團也發佈了16字更新精神：結果導向，勇於挑戰，勤思善解，高效執行，他認為這是優秀更新人的必備要素。
在深圳，卓越推進舊改的速度與成績在行業有目共睹，也是有名的“商辦王者”。
“我們在實操上把項目細分成一二三級的階段，共有128個節點。” 得益於過去10年的爬坡，卓越城市更新嚴格制定了一套嚴謹、精細的操作流程與實操準則。這些標準化“指導手冊”讓項目執行者目標明確，公司也因此打造出一個個享譽業內的標杆。
萬偉總結要做好城市更新工作必須關注幾個要點：
一，戰略上，公司要重視；
二，人才上，每個領域都要有核心靈魂人物；
三，目標上，要抓住每一個報批報建的窗口期；
四，實操上，公司要有完善的體系和高速運轉的效率；
五，團隊要耐得住寂寞，能夠穿越週期。
一入行就是十幾年，高峰時期團隊一個月可以籤一個項目。這期間碰過壁，吃過虧，但收穫也很大。萬偉強調，能夠支持自己一直走下去首先是公司的重視與支持，其次是看準這個行業，最後就是沉下心做下去。
以下為樂居財經與萬偉對話精選：
樂居財經：過去企業更多以地產開發的思路實現高週轉，但現在無論是政策或市場，都迫使大家往產業運營方向走。對於卓越而言，地產化與產業化未來哪個比重會更大，如何考量業態配比與各方利益均衡？
萬偉：卓越對於產業仍然處於摸索之中，集團成立了專門的產業事業部與實體企業合作，也會與有運營經驗的企業實現聯合。現在地方政府也傾向於產城融合與片區統籌，未來純粹的商住項目將會越來越少。
業態配比方面，不同項目的業態配比不可一概而論，這個沒有行業標準，要根據當地的實際情況，還要評估項目的產值與稅收，過多或者過少地供應某種單一業態都不合適。
同時要平衡好企業、業主、政府三方關係，實現商、住、產的黃金分割。這一切都需要在專項規劃階段論證清楚。
樂居財經： 在項目拓展方面，卓越會更傾向於拿 什麼類型的項目，舊住宅區、舊工業區、城中村？新的城市更新條例（徵求意見稿）將舊住宅區改造要求放寬至95%的比例，剩餘5%可由政府實施個別徵收，這個政策具體有何實際意義？
萬偉：卓越城市更新在舊村、舊住宅區、舊商業區、舊工業區四大改造領域均有成功案例。但我們自身會更傾向於舊村的改造。因為舊村基本都有村集體組織在統籌，必要時可以進行集體的溝通協調。而舊住宅區產權分散，沒有統一組織，難以選出權威的代表來進行整體協調。
關於更新條例的問題，我認為新的條例如果能夠出臺落實，將會在很大程度上改變業主的心態和預期，相信對破解拆遷難題、加快舊改速度會產生立竿見影的效果。
未來隨著市場的更加成熟與透明，行業標準也會逐漸建立，城市更新的拆遷難題將會得到較好的解決。
樂居財經：卓越在舊改領域的成功有目共睹，卓越的舊改模式是否可複製？在這個過程中，有哪些項目，您感覺存有遺憾？未來是否能保證遺憾不再發生？
萬偉：城市更新各個環節、各個領域的團隊配比組合，以及項目的計劃節點安排等等這些都是可以複製的。但團隊之間配合的默契度，項目運轉的效率則是無法複製的，這和企業文化、企業培訓以及流程的監控督導等密切相關。
現在回望過去，我們早期做舊改確實也錯過一些機會，當時通過測算預判為不具有可行性的一些項目，隨著時間的推移和政策的變化，最後又都變成了香餑餑。不過，隨著我們專業度的不斷提升，對政策、規劃研判的前瞻性和準確性不斷提高，相信這種情況在未來不會再發生。
這裡需要強調的是，做舊改對市場、對政策的研判一定要有前瞻性，如果等到一切都明朗了再去著手，就已經失去了先機。卓越在這些年的摸索中，已經培養出了很高的市場敏感度，也建立了一整套完善的投資研判系統，因此未來應該不會輕易出現錯判的情況。
樂居財經：2018年《深圳市工業區塊線管理辦法》正式發佈，深圳工改進入冷卻期。同時期市場對於產業紅線的劃定頗有爭議，您如何看深圳對於產業紅線的劃定？
萬偉：深圳保工業用地的初衷應該說是好的。工業用地存量大，可以保障製造業企業用地需求，降低其用地成本，減少其外遷可能性。但從規劃專業的角度來看，工業用地超過城市建設用地30%的比例就是徹底的傳統工業城市。這並不符合當前深圳國際金融創新中心的定位。且深圳建設用地總量有限，工業用地佔比過高，也必然導致居住用地不足。
另外深圳不少產業本身從產值、稅收貢獻、技術門檻來說都相對低端，而所處地段又相對核心，因此其是否具有保留的價值和必要，我認為需要進行全面深入的研究思考？
樂居財經：棚改相比較於舊改，速度與效率均極高，如何看棚改在深圳城市更新的意義與作用？未來是否會佔主流？
萬偉：棚改由政府主導，速度確實較快，一般從談判到拆遷6個月就可以完成。但目前看棚改只適合於舊居住區，城中村、舊工業區這些舊改類型則比較難以採取棚改模式。
另外，棚改也只能做局部試點，如果在全市大範圍開展，將會面臨兩大難題。一是資金問題，二是人手的問題。政府資金和人手均有限，由政府主導大規模開展棚改不太現實。
我認為未來舊住宅區改造可以採取舊改+棚改的模式，鼓勵市場主體更多地參與；或者以棚改的政策，由市場化主體操作，這些都是可以探討的方向。總之是需要政府讓渡一部分利潤空間，提高企業參與的積極性。
樂居財經：卓越在舊改方面有怎樣的戰略規劃？如規模目標、佈局策略？
萬偉：如果從戰略層面梳理卓越城市更新的發展軌跡，主要可以分為三個階段：
2010-2015年，前期投資處於最重要的地位，當時平均每個月都要有一個新項目簽約，目標是提高土地儲備。
2015-2020年，當時制定的目標就是要加速項目進度，實現更多項目交地，併成功落子深圳以外的灣區重點城市，要進入行業的領先梯隊。目前這些我們可以說都實現了。
2020-2022年，則是要堅持紮根深圳，繼續深耕粵港澳大灣區，通過積極獲取優質項目，努力完成灣區核心區域的重點佈局。同時通過標準化的作業流程，實現流水線式的項目轉化效率。卓越過去在深圳拓展的項目，必須要在這三年內基本完成轉化，並保證每年均有項目交地。最終是要確保“卓越城市更新集團夯實行業標杆地位、各城市公司名列當地更新行業前茅“的目標順利實現。
本文標籤：見地,萬偉,卓越
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●對話物業人
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